中国政府向来喜欢在周五公布重大消息，上一个周五（11月21日），中国央行在时隔两年之后宣布降息政策。面对从天而降般的重大“利好”消息，地方政府和房地产商开始跃跃欲试，仿佛房地产的“春天”将再度开启，但是若抛开货币政策这一表面环节从更多角度来观察，房地产的前景可能就没那么乐观了。其中，人口红利的逐渐退潮可能成为中国房地产繁荣的最大障碍。正是源于“婴儿潮”一代的人口红利，中国房地产经历了前所未有的繁荣。
中国正迈入低生育率陷阱
中国“人口红利”消失正在逐渐成为国内外分析人士最关心的话题，陆媒权威专家分析称，中国多年来人口结构已经发生了明显变化，不仅人口老龄化问题日益严重，而且劳动年龄人口的增长速度呈现逐渐减慢的态势。随着“中国廉价劳动大军”规模供给的减少，对于未来中国经济会产生怎样的影响？而建立在人口红利和经济增长基础上的中国房地产未来又何去何从呢？
对于人口红利问题，中国社科院副院长、人口与劳动研究所所长蔡昉不久前发表文章称，中国的人口结构正在发生明显变化，其中15—59岁劳动年龄人口的增长速度逐年减慢，并于2010年达到峰值后开始逐渐减少。他分析到，人口结构的这种根本性变化将对国内制造业产生冲击，由于普通劳动者短缺和工资持续的上涨，中国制造业成本将大幅度提高，传统比较优势将趋于消失，可以预期中国在未来将经历一个经济增长速度减缓的过程。
进入上世纪90年代以来，随着计划生育政策的深入落实和人们生活观念的转变，中国总和生育率开始逐步走低，根据中国统计局相关数据显示，从2000—2010年十年间，中国人口增加7,390万，同比过去十年人口增速降低6.29%，中国正步入“低生育率陷阱”。“中国目前面临的人口问题主要是生育率过低，出生性别比严重失衡、少子老龄化发展速度太快。”中国权威人口专家陈友华接受采访时表示：“这不仅会影响人类自身的繁衍，也对社会的和谐稳定带来巨大的不利影响。”中国1979年改革初期0—14岁少儿占总人口比例约为1/3，而到2009年这一比例不足1/5，下降比例惊人。随着中国老龄化社会进程的加快，未来10年中国18—22岁的人口将减少4,000万人，而20—40岁之间的人口将减少1—3亿。
事实上，随着中国人口红利的逐渐消失，不仅将对依赖廉价劳动力生存的国内制造业形成严重的冲击，造成未来经济增长放缓。更关键的是，对于一向素有“中国经济支柱”的房地产行业来说也将产生重大“利空”，造成难以预料的影响。
人口红利恐令房价进入大拐点
上海证券报财经评论员、经济趋势研究专家时寒冰曾指出，人口红利一旦消失，必然伴随社会储蓄率下降，对于房地产的需求量也随之下降，而海量的存量住房并不因人口的变化而消失，这意味着中国房地产的供需结构正在发生巨变。
“在日本人口总和生育率跌破1.8的十年后，日本房地产发生了严重的危机，中国在人口总和生育率同样跌破1.8的十年后，还能继续维持吗？”时寒冰忧虑的论述到：“设想一下，未来的独生子女组合起来的家庭，他们将同时从父母、乃至祖父辈们继承下房产，如今中国巨大存量的住房该如何消化？”
今年上半年，中国西南财大中国家庭金融调查与研究中心发布报告称，截止到2013年，中国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4,898万套，空置率位居全球第一。另据相关数据显示，截止到2012年止，北京空置住房就可以达到381.2万套，达到当年北京新建房屋总量的28.86%，进入2014年，这一空置率数字据悉已达30%。
中国城镇严重房屋空置率的背后，折射出来的不只是“高耸”的房价已经超出社会普通群体购买能力的极限，形成严重过剩的问题。也折射出高房价、高生活成本迫使人口和资源从国内流出涌向海外，形成刚需购买群体规模日渐减少。这同样加剧了中国人口红利的消失。
中国社科院2010年发布的研究报告显示，中国已经成为世界上最大的移民输出国，约4,500万华人散居世界各地，流失的精英居世界首位。另据《中国国际移民报告2012》蓝皮书显示，在中国，个人资产超过1亿元人民币(1人民币折合约0.16美元）资产的企业主中，有27%已经移民，另47%正在考虑移民。报告分析称，中国投资经营环境恶化、居高不下的生活成本、日益恶化的生存环境使他们对于未来生活失去信心，促使他们移居国外开辟“新的天地”。“随着中国精英群体的大规模流失，从长远来说将对中国经济发展产生重大的冲击。”一位观察人士忧虑的指出：“他们不仅带走了资本和技术，也掏空了中国社会的灵魂和信心，在人才资本流失和未来经济持续衰退的环境下，中国高耸的房价在不远的将来拿什么来维持呢？”
中国高房价迫使资本和“高端人才”的出走的同时，也加重了未来中国人口结构的危机，为此某中国权威专家分析到：“目前中国很多刚需群体出于婚姻的需要，以超出自身能力购买了住房，这意味着他们透支了未来，在巨大的生活负担和还贷压力下他们中的很多人被迫选择了延缓生育乃至放弃生育，这加剧了中国未来人口红利的消失，将对未来经济发展产生诸多不利的影响。”
中国人口红利的逐渐消失，正在成为悬在中国经济和房地产上空的达摩克利斯之剑，随时有掉落下来的风险。
评论 (0)