2015年农历新年尚未过去，中国的不动产登记在无数次狼来了的忽悠中终于真的要来了。《不动产登记暂行条例》将于３月１日起正式实施，最近新版的中华人民共和国不动产产权证被曝光，试点城市已经选定。而在这之前的2014年，国土资源部在地籍司加挂不动产登记局牌子，专司指导监督全国不动产登记工作，各地也先后成立了地方不动产登记机构。一切在按照预定的时间表推进。
网上爆出的不动产登记证
对于不动产登记，中国广大老百姓热烈期盼，不外乎出于两个目的，一是希望因此能给房价降降温，自己能买得起房；一是反腐，让房叔、房婶、房姐、房弟、房公、房奶、房祖宗们曝光于天下，接受法律的制裁，时常爆出的神秘卖家放出大批纺房源，即是这些房祖宗们为了应对不同产登记而采取的预防措施。归根到底，反腐厘清房地产中错综复杂的利益关系，将大量闲置房源逼出来，老百姓的落脚点还在房价上，还在期望能住上自己买得起的房子。老百姓希望能否成真，目前很难说，不过就不动产登记制度本身来看，这并非什么新鲜的东西，中国古代就已经有了。
在1949年中共建政之前，中国几千年里实行的是财产私有制，不动产登记是保障所有人财产权的重要举措。古往今来，最重要的不动产无非就是两样，一是土地，二是房子，因而不动产登记的主角也是这两样。
对于土地，最初的中国在夏商周时期实行分封制，天子将土地分给宗亲、同族、先代圣王的后代，成为他们世袭的领地。这时的土地尚不能买卖，也无需主动登记，因为在分封之初政府就已经画制图册，记录疆界。名义上天下的土地都是天子所有的，画制图册的目的也是为了让各地贡献货物，成书于战国时期的《尚书》“禹贡”篇中分天下九州，按州分国记述了各地需要进献天子的贡物，比如南方楚国要进献的是几车茅草。
随着春秋战国时期，新土地的开垦，天子失去权威，土地私有产生了。在此后的两千多年时间里，中国始终存在两种土地，一种是归封建国家所有，由国家分配给农民耕种，每年缴纳田赋；一种是地主或自耕农私有的土地。第一种土地类似于前述天子分封，因而其分配之初就有记载，并且这样的土地是不能买卖的，但容易为豪强侵夺。而第二种土地，产权私有，可以自由买卖，其产权的保护通常靠的是一纸契约，这就是所谓的田契，房屋产权象征的房契也与之类似。田契、房契实质是买卖双方交易的契约，上书某人某时将某块地或房卖与何人，这块地或房位于何地，四至、范围如何，双方签字画押生效。最初田契、房契只有一份，由买家保存作为产权凭证，无需登记。但这唯一的凭证，常因遗失、伪造、盗窃等等产生纠纷，闹到官府。后来，官府为了解决这个问题，劝告百姓自愿买卖不动产时自愿到官府登记，以作为产权的旁证。再后来官府制定出了不动产买卖的格式契约，买卖双方只需填上相应信息，签字画押，最后盖上官府的印信即生效。这样的格式契约的签订通常都有一个公示的过程，契约里也会著名产权无争议，以避免契约引发官司。当然，官府为保护产权这样“尽心尽力”，是要当活雷锋吗？不是，不动产登记可不是白登记的，需要先叫契税，然后才能登记，税率通常最高为交易额的百分之十几。按这个税率，如果所有交易都登记，对官府来说可是一笔不小的收入。可事与愿违，在高额税收面前，大多数人选择了不登记。官府也只能努力规劝。
相对于房屋，土地之于中国古代的政府更为重要。古代政府的税收无外乎人头税和田赋两种，田赋按照拥有的田亩征收，人头税按照人口征收，但人一旦离开田地，田赋不用交了，人头税找不到人也就无从征收了。只有把人牢牢地拴在土地上，古代政府才能有稳定的收入。每个朝代建立之初，都会重新丈量田地，登记产权，将无主土地分给农民耕种。到了中后期，土地兼并严重，政府收入锐减，又会出现重新丈量土地、改革的呼声。所谓的重新丈量土地，换个时髦的说法，就是“土地确权”。鱼鳞黄册即是为保障税收而设立的，鱼鳞图册中将田地山塘挨次排列、逐段连缀地绘制在一起，标明所有人、四至，因其形似鱼鳞得名；黄册则记载户口，两项配合为征收税赋房依据。
清朝雍正年间，推行摊丁入亩，将人头税摊入土地税中，土地成为农业税征收的唯一标准，土地产权登记的重要性更为突出。说直白一点，古代所谓的产权登记，虽有保护产权的功效，其根本还在于税收，在于为政府组织稳定而可靠的税赋来源，保障政府的运作，维持君主的种种享乐。
国民政府统治时期，农村始终是其统治力量的薄弱环节，其产权登记仍是传统的田契、房契。在城市，孙中山时曾在各级法院设立登记处或登记局，让产权所有者前往法院申报房屋的位置、面积、质量和当前的价值，经登记处初审后予以公示，公示完毕没有异议后再登记备案，发给不动产登记证。当然，登记也不是白登记的，还得交税，约为房屋当前价值的千分之一。对于一些聪明人为了少交税，故意压低房屋价格，政府也有对付的招。政府在各地都制定了一个公允的均价，报价低于均价按均价缴纳税赋。到此时，无论是土地还是房屋，其产权都还是永久的，只要不出意外，比如出现败家子、战乱迁徙等等，汉朝时那块地是你的，民国时期同样还是你的。
中共建政后，实行了对农业、手工业、资本主义工商业的公有化改造，一切土地都被收归国有。在农村，国家将土地分配给农民个人或集体耕作；在城市，所有土地都由政府调配划拨。对于房屋，无论农村还是城市没有住房的人都分配到了容身之地，只是农村对于房屋拥有产权，而城市没有。各地的房管局统一负责各地城市房屋的调配、修缮、管理，只要取得城市的户口就会被分配住房。改革开放后，农村实行包产到户，农民虽然仍然没有土地的产权，却实际上拥有了永久的租佃权。而城市，经历数轮的房产改革，商品房的出现，房屋的居住者通过赎买获得了房屋产权，获得了房屋产权证，只是其产权的有效期只有70年。
新世纪，房地产兴起，并逐渐成为经济支柱产业，土地的价值重新被发现。农民虽有土地的永久租佃权，却没有产权，无法直接将土地资本化。要实现土地的资本化，必须要通过国家这个土地所有者之手，将土地的性质由农用变为商用，而农地商地之间的差价则成为政府的收入。这是一笔庞大收入，最近几年每年几万亿，甚至成为某些地方政府的最大收入来源。
农地变成了商业用地，建起了商品房，70年产权的商品房，要办房产证同样不会白办，印花税、契税、公证费样样不能少，而房地产开发商同样要缴纳不菲的税费。从农地到商业用地，再到商品房，政府是赢家，房地产商是赢家，只有普通百姓是输家。
近年，政府在农村推行土地确权，实质是古代丈量土地的重演，明晰土地使用权的权属；与之相配套，城市推行不动产登记，对于房屋而言，有房产证制度在重新登记产权，有重复劳动之嫌。既有重复劳动之嫌，仍然力推不动产登记，其间意味深长。不过，登记的根本与土地确权一样，同样还是明晰产权关系。
以古代的经验来看，厘清产权关系的目的只有一个----征税。农村厘清土地权属后，力推土地的资本化，土地只有资本化才能实现其价值的最大化，政府的收入也才能最大化。城市房屋产权明晰后，放风已经的房产税就应该不远了，当然推行房产税的目的是为了提高房屋持有成本，抑制房价，可不是为了收税而收税。
无论是作为土地中介，在农村土地资本化过程中，吃农地商地差价也好；还是于房产的建造、登记、持有，处处征税也罢，只要都真正用在保障民生上，能保障民众在在这一系列运作中的合法权益，公平公正，就好。不然，就只能五体投地，谢主隆恩，山呼万税万税，万万税。
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