当你开放了资本账户，正如你想打开一扇窗，可能闻到玫瑰的芳香，也可能会遇到暴风雨。人民币资本项目可兑换作为一个改革目标，中国政府从来没动摇过，但在这一过程中却充满了艰难险阻。
人民币自由兑换之后，中国房地产市场恐首当其冲
资本项目：想说开放不容易
近期，中国央行行长周小川在北京出席“2015中国发展高层论坛”时表示，中国的“十二五”规划提出了加快推进人民币实现资本项目可兑换，而2015年是“十二五”的最后一年，打算通过各方努力实现这一目标。
周小川的这席话意味着中国资本账户开放已经进入“深水区”，然而机遇与风险同在。
众所周知，国际收支包括经常项目和资本项目。目前，经常项目中国已经放开。如果资本项目实现可自由兑换，意味着人民币将实现完全可自由兑换。若人民币可自由兑换，还意味着资本市场将完全对外开放。
资本账户开放一直是金融改革领域“重点中的重点，难点中的难点”。实际上，在20年前召开的十四届三中全会，“要逐步使人民币成为可兑换的货币”的目标已被抛出。
2012年3月，央行调查统计司曾经撰写一份题为《我国加快资本账户开放条件基本成熟》的报告，这被解读为人民币资本账户开放的“路线图”。
据此，短期内(1至3年)，放松有真实交易背景的直接投资管制；中期内(3至5年)，放松有真实贸易背景的商业信贷管制；长期内(5至10年)，依次审慎开放不动产、股票及债券交易，逐步以价格型管理替代数量型管制。
据外汇局综合司司长王允贵介绍，2015年以来，外汇局加快推进外汇管理“五个转变”，有序推进资本项目可兑换，在深化跨境电子商务外汇管理改革、取消或下放保险公司外汇业务行政审批、开展外债宏观审慎管理改革试点、全面取消外汇管理对外商来华直接投资和中国企业对外直接投资有关的行政审批、加强对个人本外币兑换特许机构及其业务的管理、严厉打击外汇违法违规活动六个方面大力简政放权，取得显著成效。外汇局资本项目管理司司长郭松在发布会上表示，根据最新统计，40项资本项目交易中，已经有34项达到了部分可兑换及以上水平，占比为85%，今年将实现资本项目的基本可兑换。
俄罗斯联邦储蓄银行首席经济学家伊夫杰尼-加夫利连科夫此前表示，资本项目的开放比其他任何时候更接近使人民币获得国际地位，尤其是经济地位。也就是说打开窗户，大房子打开窗户的风险比小房子打开窗户的风险小得多。
国际货币基金组织（IMF）在近期发布的中国经济评估报告中称，若中国开放资本账户将引发资产组合大幅调整，在开放的初始阶段，从中国流向海外的资金总额将达到2.25万亿美元，外资流入规模9,000亿美元。
财经传媒人刘晓博认为如果在2015年（或2016年）实现人民币自由兑换，基本上是属于自找麻烦。由于人民币长期对外升值、对内贬值，中国存在比较明显的资产泡沫。
人民币自由兑换恐加剧楼市风险
如果人民币贸然实现自由兑换，尤其是在美元加息的年份，必然造成资本外逃，楼市暴跌。按照万科的研究数据，在2013年中国的存量房和在建商品房，按照户均数据，第一次达到了1的数值，也就是户均超过了一套房子。
还有一个重要问题，中国三十年的计划生育，导致人口快速的老龄化和少子化，25岁到45岁这个群体，在2014年也首次进入绝对数值的下降通道。而这个年龄段是购房的绝对人群，占80%以上的比重。所以，中国整体性的房地产市场规模将面临快速下降。
考虑到中国城市化人口大迁徙的原因，部分区域依然供不应求。北上深广四座一线城市和部分强二线城市没有问题。两会之后，低迷了近一年的大中城市房地产市场迎来小阳春，具体从近期的成交数据就可以看出。
中国指数研究院3月16日发布的数据显示，2015年3月8日至3月14日，24个主要一二线城市住宅成交面积较前一周（3月1日至3月7日）上升27.6%。其中，一线城市总体成交量环比涨幅达25.6%，其中上海涨幅最大，达48%，深圳涨幅也超过20%，二线代表城市成交总量较前一周上涨28.2%，超七成城市呈现环比上涨。
三四线以下城市因为在所在打工和创业的大中城市买不起房的“告老还乡”回流人口，也仍将源源不断但会大量分散到全国两千多个县尤其是东部地区；县一级的旧城改造和居民改善性需求也仍在。
但相当多地方供应过剩的情况又事实存在，很多过去胡子眉毛一把抓盲目入市的人们，手里也握着空城、鬼城房子和一些郊区别墅、新开发海景山景房如烫手山芋。这些活生生的例子会让一些人望房止步。而当下，很多人都在筹划着到国外置业，配置美元、欧元、英镑计价的资产。但苦于每人每年5万美元的换汇额度。如果今年就实现自由兑换，那正好满足了他们的心愿。马上就会卖出在中国的多余房产，跑到欧美置业。
仲量联行全球资本市场研究部总监，David Green-Morgan预计，2015年中国在海外房地产市场的投资很有可能持续增长，至2015年底或将达到200亿美元。”
据搜房国际发布的《2014上半年中国海外房产投资报告》显示，2014年上半年，中国人海外购房最热门前三个国家分别是美国、加拿大和澳大利亚，其中美国购房需求为26%，加拿大和澳大利亚以19%和17%排在第二、三位，三个国家的楼市对中国购房者吸引力强劲。
报告显示，在经历了经济危机的低迷后，美国、加拿大的房产市场2014年回归平稳，逐步上升。良好的投资收益空间保证了美、加两国房产的高吸引度，利好的方向让中国消费者前往美国、加拿大购置房产人群分别增加了5%、8%，其中二次(或二次以上)投资者占40%左右。
除美、加两国之外，澳大利亚一直是中国购房者关注的另一热门地区。允许中国储蓄者在海外投资可能让他们得以将投资组合多元化，而在中国购房的吸引力就会大大减弱。
房地产迈入“新常态”
中国房地产业协会原副会长朱中一表示，中国房地产市场总体上还处在软着陆过程中。但因地区差异大，一些地方回升的时间要早一些。一些库存量大，在建规模大，人口聚集能力不足的地方，软着陆的时间可能要长一些。
朱中一表示，今年1-2月份，市场总体来说还是延续了去年的一个态势，商品房的销售面积、销售额、土地的购置面积、房屋的开工面积继续回落，待售面积继续增加。70个大中城市除个别城市以外，房价无论是环比还是同比，绝大多数都是下降的，这说明咱们的市场还是比较低迷的。
“正像中国的经济进入新常态一样，我认为房地产也进入了新常态。”朱中一认为。
在今年的中国两会上，中国政府宣布今年的经济增长目标为7%左右，低于2014年的7.4%，且为24年来最慢增速。
有分析认为，中国正在进行日本过去几十年曾进行过的三项关键金融改革：利率自由化、货币国际化以及开放资本账户。这些改革应有助于发展经济，但如果出现差错则可能造成严重后果。消息人士表示，中国决策者认为，日本与西方强国在1985年达成的《广场协议》对日本而言是一个关键性事件，最终导致该国随后陷入“失去的二十年”。
该协议实际上是允许在1980及1990年代让日元升值并开放资本账户。该协议签署后日元飙升，损及日本的主要出口行业；例如，日本汽车生产商开始将生产更多地迁往海外。这开始损害经济增长，日本央行(BOJ)不得不放宽货币政策。
然而，宽松货币政策带来的资金与海外热钱一起，流向了股市、地产等资产类别，而且这些资金经常通过杠杆效应进一步放大。
事实上，一个更加开放的资本项目有助于中国投资者在全球范围内实现投资多元化，这同样适用于企业和家庭。
近几年，中国央行展开了一轮轮的“热钱阻击战”，但是海外热钱涌入中国的势头并未弱化，而且资本账户管制成本越来越高，管制的有效性也呈下降趋势。
而按照资本以往的套路，过多的资金主要是进入房地产市场和证券市场。尽管目前中国调控楼市的风声依旧，但中国房价总体仍然偏高，资本账户开放后，国际大量资本可能再度在房地产市场上火上加油，房地产价格飙涨局面可能卷土重来，从而推升资产价格酿成泡沫经济。
救市政策层出不穷
中国两会后，房地产放松政策接踵而至，公积金贷款松绑最为明显。据悉，除国管公积金、福建、济南、宁波等地已出台稳楼市政策外，山东、惠州、上海、广州等省市也正在酝酿出台政策。这意味着，近一年来未有动作的一线城市也将加入放松大军。
对此，业内人士表示，当前中央管理层对房地产政策的态度是释放合理的自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，地方政府应顺势而为，除已发布新政的省市外，预计后续会有10个左右的省市发布类似政策。
值得注意的是，除了杭州、济南、惠州等二三线城市相继放松外，北上广等在去年一直未有松绑迹象的一线城市也有放松趋势。
16日，中央国家机关住房资金管理中心发布通知，加大对职工购买首套房的贷款支持力度。将根据有关要求，调整个人账户余额认定，将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算，调整为个人账户余额不足5万元按照5万元计算。此外，贷款最高额度为120万元。中原地产市场总监张大伟表示，公积金历来是房地产微调的先期部队，虽然涉及人群面不及普遍政策，但却预示着未来的政策取向。
“当前经济增长放缓压力不减，房地产业将继续为经济平稳增长作出重要贡献。因此，2015年房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路。”张大伟说。
目前，楼市已连续10个月下滑，部分三四线城市甚至已没有成交量，或许正是中央层面决心再度维稳房地产的原因。
据权威人士透露，今年以来，国家多个智囊团已多次到地方调研楼市形势，尤其是摸底三四线城市的房地产市场。“过年时我们就被要求回乡了解房价走势、土地出让情况、地方财政所受影响等方面。
此外，除智囊团下到各省市调研，两会前各县市相关负责人也分别被叫至住建部报告当地房地产市场情况。”上述人士介绍。
也正是基于此，中央层面，住建部部长陈政高在日前表示，要提高住房公积金资金使用效率，进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。
各地要进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施，使住房公积金支持居民基本住房需求。
与此同时，住建部正在酝酿更大范围的关于稳定住房消费的相关文件，或涉及首套房贷、二套房贷首付比例下调，贷款利率下调方面。
当前，第四轮救市政策正在开启，高库存下预计后续会有10个左右的省市发布松绑政策，房地产政策面将继续宽松。
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