近两、三年来每隔一段时间就有知名地产或银行业人士警告楼市有随时爆煲或大调整的风险。2015年地产业界人士汤文亮就认为细价楼价位高势危，随时会爆煲，大跌3成或更多，还可能出现一万个银主盘。他的「预言」提出后引发哄动争议，有的认为是�众取宠，有的认为调整幅度不会如此大；也有的认同汤先生的说法，指楼市早已出现泡沫，一旦爆破跌势自然惊人。
超高楼价基础逐步削弱
其后美国联储局一再表明将启动利率正常化，又在前年底加息，令本地楼价一度有下跌趋势，有部份楼盘成交价比高位调整达两成，平均而言则跌了一成半。只是，跌市没维持多久，到夏天已企稳，其后更掉头回升，令楼价在去年底回到跟跌市前差不多，汤文亮先生更在楼价止跌回稳后公开表示预言有错。
踏入2017年，另一位重量级财经界人物、前汇丰银行副总经理刘智杰先生在社交媒体及主流媒体发话，指香港楼市危机四伏，内外基本结构已变，其中美国加息幅度及速度更可能比所有人的预期高，升至5厘也不让他感到奇怪。到时候供款负担将会大幅增加，令超高楼价无法维持，并可能出现长期跌浪，30年也无法翻身。他又认为大有可能在未来18个月出现。
刘先生是资深银行家，退休后继续留意本地及全球经济情况，他的看法自然有他的观察及根据。重要的是，不管汤先生及刘先生的「预测」都建基于经济及楼市基本因素，他们都觉察到支持超高楼价的基础已逐步削弱，随时有崩塌的危机。只是，资产泡沫从来不易确切知道爆破时间，绝大多数情况下只有在爆破及引发巨大冲击后大家才知道泡沫原来已经破灭。
就以九七回归后的楼市大调整为例，第一波跌市在1997年秋天因亚洲金融风暴触发，楼价短时间内下跌近3成。但当时大部份人都认为这是健康调整，不久后就会回稳及重拾升浪，因此而入市「执平货」的人也有不少。谁知道楼价自此辗转下跌，到2003年「沙士」疫潮时下跌达六、七成，蒸发大量财富。从那时回望才知道1997年秋天正是楼市泡沫爆破的时刻。
本地楼市今次升浪基本上从2003年底2004年初开始，到2009年则因各国央行推行超低息及量宽政策而「起飞」，远远抛离经济基本因素及市民收入增长，其后更升破1997年的「疯癫」价，向没有最高只有更高的价位进发。也就是说，今次楼市大牛市长达13年，楼价已升至市民要不吃不喝把所有收入存起来才足以购买一个500尺的单位的荒诞水平，根本没条件长期维持。
经济过热美或重手加息
而支撑楼价高踞不下的主要因素特别是超低利率已开始明显有变化。联储局的加息步伐虽比2015年时的预期慢，但到去年底口风开始转变，认同通胀可能成为问题，意味加息倾向比之前两年更强。此外，美国候任总统特朗普计划推出6万亿美元的减税方案，并在不同州分推出大型基建计划以刺激经济。这样大规模的财政刺激肯定增加政府负债，推高债息水平，并加快工资增长速度，从而推高通胀压力，迫使联储局理事们在加息时要更重手，以防患于未然。有联储局理事预计今年大有可能加息三、四次，令利率从半厘升至逼近两厘。
而且，通胀压力一旦成形需要一段长时间才会受控，其间央行只有一招对付，那就是不断加息以抑制过热经济，令未来几年每年加息4次甚至更多的机会大增，而利率则会快速回到4至5厘的正常利率水平。以4厘跟现时近零息相比，供楼负担将大增5成，原来两万元的供款升至3万元以上，实力稍差的业主将难以负担，新买家也将大幅减少。这样下来，楼市怎么可能不来个大逆转，楼价怎可能不调整三、四成甚至更多？
预测资产泡沫从来不容易，老练如联储局前主席格林斯潘也看漏了眼。但看错的其实是爆破具体在何时出现而不是泡沫的本质。历史经验说明，泡沫本质是虚幻的，不会长期持续，日本、美国的楼市泡沫就先后爆破，造成长期损害。本地楼市处于泡沫状态已明显不过，破灭不是会不会的问题而是甚么时候；而一旦爆破调整过程将会既痛苦又漫长！
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