周末适合讲房事，很久不写这个话题，主要是怕给大家徒增压力。
但一个赤裸裸的现实是：买房要趁早，不然你贷款都贷不到。
目前，贷款最长年限为30年。而且你能贷款的年限与你的实际年龄挂钩。
一般，买房贷款期限加上你的年龄之和不能超过65年。举个例子，如果你今年40岁，你可能贷不了30年，只能贷款25年。
这样一来，你就要准备更多的首付。
1.
对于绝大多数人来说，买房完全靠贷款。
贷款方式有很多种，你知道哪种贷款方式最划算吗？
贷款买房印象中就是找银行办理商业贷款，但如果可以的话公积金贷款是最省的，前提是当地有此政策。（异地公积金贷款多地未开通）
相对于商业住房贷款，公积金贷款利率较低，首付比例低产生的总利息也相对来说少。
来算一笔账，比方你买房需要贷款100万，同样是贷款10年。
公积金贷款（利率按3.25%）的情况是：等额本息还款每月9771元，利息总额为172628元。等额本金还款月供为11041元（每月递减），支付总利息为163854元。
商业贷款（利率按4.9%）的是：等额本息还款每月10557元，利息总额为266928元。等额本金还款月供为12416元（每月递减），支付总利息为247041元。
公积金既然这么划算，那我能贷到多少钱？
是不是公积金账户里的余额越多贷款额度就越高呢？
在有些地方，贷款限额跟账户余额是没有关系的。
以武汉为例，贷款5年以上的利率在3.25%，额度上限是50万。
与此同时，贷款最高比例不得超过房屋总价的40%。假设房子100万，你的贷款上限就是40万，而非50万。
除了商业贷款和公积金贷款两种贷款方式外，其实还有一种折中的贷款方式：组合贷款。
通俗来说，就是结合了公积金贷款和商业贷款的优势。
还是上面的例子，贷款100万，10年期，公积金和商业贷款各一半。
等额本息还款每月10164元，利息总额为219778元。等额本金还款月供为11729元（每月递减），支付总利息为205447元。
总的来说，能组合贷款的不要嫌麻烦只用商业贷款，能等额本金还款的就不要等额本息还款。
这两种方式销售人员和银行不会主动告诉你。对于购房者来说，这就是真金白银。
2.
说一种比较特殊的情况，早期因为不符合公积金贷款条件而被迫选择了高利率的商业贷款，但随着工作年限的增加或者是政策的放开，又符合公积金贷款办理的条件了，这时候可以办理商贷转公积金。
不过有一定的局限性，对当地的政策有要求，允许转才能转。
那么，公积金贷款买房一定比商贷省钱吗？
要根据自己已还房贷的实际情况，房贷马上就要还完了，商贷转公积金反而不划算。
对于住房商业贷款来说，只要不是商用物业或年限太长的住宅，银行一般不会要求贷款人买保险，如果是公积金贷款，一般是需要买保险的。
保险费一般为贷款金额×贷款年限×0.02%，省的钱和交的钱一抵消，公积金贷款的优势并不明显。
关于要不要买房这个经典话题，我只能说：没买房前你没有房也没有存款，买了房之后你还是没有存款，但至少有房。
PS：房奴们来说说自己买房的故事吧，我们留言区不见不散。
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