事件：根据媒体报道，北京大部分银行房贷利率折扣从9折收紧到95折
媒体报道，包括16家银行在内，对北京房贷利率从9折上调至95折。同时，根据融360的监控，部分银行放款周期拉长，以工商银行和浦发银行最长，达到2个月，其他银行也均在1个月及以上。
要抑制资产价格，最有效的办法就是抑制杠杆
我们在《看ROE非ROA，房价还能再走一走---对当前房价的探讨（4）》中提到，尽管中国类比全球有更高的首付比例，但因为金融市场没有其他可加杠杆资产，所以当货币宽松时期，因为更高ROE的驱动，使得可以天然3倍杠杆的楼市成为最好的选择。也就是说，当楼市低迷要刺激楼市时，可以通过更低的利率（降低加杠杆成本，因为杠杆可以随便加），而当楼市过热时，要通过更低的杠杆（杠杆成本相对于资产价格收益并不重要）。这也是为什么中国有更高的首付比例、但却有更大的房价弹性的原因。
利率更加反应真实情况，要区分行政手段、还是自然收缩
在本轮调控初始，政府就通过行政手段将利率折扣最低打到9折（从此前的85折），这里需要区分的是行政手段、还是市场手段。我们之所以此前并没有因为行政管控到9折就认为楼市会降温，原因就在于通过行政手段管控杠杆成本的效果会很差，必须要等到市场来调整杠杆成本，因为这样的调整反应的其实是资金额度不够，这样才会降杠杆。所以，如果当前的95折是市场寻出来的95折，那么就和之前的行政9折有着天壤之别，意味着接下来贷款难度将大幅提升，而并非只是表象的那0.5折。
一线首付比例是被迫高，而非自愿高，所以未来观测房贷额度变得非常关键
市场对安全性的认识，就是有足够高的首付比例，以使得金融体系健康。但其实高首付比例并不应该从首付角度来看，而应该从可贷款额来看，因为当前中国不足够高的收入（银行放贷月还款额为收入的50%），导致可贷金额过低，使得首付被迫高。例如，以家庭月收入5万元计算，每月还款2.5万元，则对应最高500万元贷款总额（等额本息方式），那么如果购买800万以下的房屋，可以做到3.5成首付，但若购买1000万的房屋，首付比例就必须50%了，购买1500万的房屋，首付比例就是67%。我们再按一线平均10万元人均可支配收入、3人每个家庭计算，购买500万的房屋，其首付比例也必须至少是50%。因此，在首付不能穿透资金来源的情况下，观测贷款额度就变得非常关键。
评论 (0)