17年年初以来港股市场整体走强，内房股表现尤为抢眼，中国恒大、碧桂园、融创中国等公司股价高歌猛进的背后，传达出地产投资周期最朴素的逻辑。
周期之美，在于不同时间的表达方式不同，而繁花背后的道理和推演，却都简单直白。
核心观点内房股上涨逻辑探究：繁花背后的朴素道理17年年初以来港股市场整体走强，地产行业在诸多行业中涨幅靠前，领涨内房股主要特点有以下三点：大龙头，受益于行业集中提升的大背景；低估值，兼顾考虑公司的PS估值以及PE估值水平，资产安全是重要考量可持续成长，通过布局（三四线）、机制或杠杆等换取销售、业绩持续增长地产股估值与行业发展趋势探讨地产行业估值整体特点：长周期估值中枢回落，中周期围绕政策与基本面波动A股和港股的估值差异：A股在政策放松阶段估值弹性最大；港股公司在基本面兑现的阶段涨幅最明显。
历史选股回顾：业绩持续增长才是核心竞争力，08年之前看土地，10年之后看杠杆，未来的路各不相同，成为龙头才能引领方向。
内房股上涨逻辑探究：繁花背后的朴素道理17年年初以来港股市场整体走强，地产行业在诸多行业中涨幅靠前，领涨内房股主要特点有以下三点：
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1. 大龙头，受益于行业集中提升的大背景；目前地产行业面临拿地难、融资难、利润率下降的局面，需要在一定的规模基础上，才能保证企业顺利的发展。龙头公司成长机会大，资产安全性高，最终会体现在公司股价上。
美国历史上集中度提升的过程中龙头股价上涨远高于板块。
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2.
低估值，兼顾考虑公司的PS估值以及PE估值水平，资产安全是重要考量；PS方面，从16年底的0.40倍上升至5月底的0.43倍中枢基本维持稳定；PE方面，已经接近上轮估值高点位置。地产公司的业绩释放滞后于业务发生，基本面传导短期通过提升估值，而后再兑现业绩。内房股在17年的行情估值中枢并未发生偏移。
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3. 可持续成长，通过布局（三四线）、机制或杠杆等换取销售、业绩持续增长；企业的成长性是享受高估值的前提，以碧桂园、融创为代表的在17年取得销售规模高增长的公司，受到资金追捧。
三四线城市布局受益于行业政策，价格上涨和稳定的成本，预留了业绩的想象空间。
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回顾17年内房股的行情走势，大多股价涨幅较大公司在龙头公司、估值安全、高速增长三个要素中一般具备2-3个，在业绩增长和资产安全型之间寻求平衡，地产调控政策之下增长确定性较强的三四线城市地产公司，再加上如回购等催化因素，造就了内房股的普遍上涨以及恒大、碧桂园等公司的一骑绝尘。
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地产行业估值整体特点中国房地产开发行业从98年开始发展，规模在16年底达到11.8万亿，销售面积达到15.7万亿，均创历史新高。
行业从成长期逐步进入稳定期，与之相匹配的行业内公司市值规模在不断提升，但是估值中枢不断下降，反映出行业发展的变化。
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长周期来看，由于人口红利拐点已过、房地产开发毛利率下降、行业发展增速中枢下降，导致行业估值水平回落，平均PE从01 -09年的38.2倍，下降至10年以来的13.7倍；
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中周期来看，政策方向是影响地产股估值最核心的因素，历史上明确的地产行业调控政策放松发生在08年和14年，地产行业估值都有很明显的相应。
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从03年至07年，中国巨大的内生性的住房需求促使行业一直处于高速发展状态，各类行政调控政策不断的出台和加码。
从08年至今三次周期估值底部都出现在政策放松初期，分别是08年6月，11年12月和14年7月，而估值顶部位置一般出现在行业销售规模增速同比见顶的阶段。 A股和港股的估值表现的特点和差异由于内地和海外市场的交易风格不同，在同样的周期变化趋势下，在不同的区域上市的同类型的公司估值表现也会一定的差异。
10年之前A股和港股地产公司估值变化趋势基本一致，A股弹性略高。
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08年之后的几轮周期，A股地产公司的估值催化因素主要是行业政策环境，每次地产行业出现政策放松并落地的阶段，上涨幅度最大，确定性较高。
港股地产公司的估值对于政策放松也有一定的反应，但主要的上涨还是集中在基本面兑现的阶段，成交规模的提高是催化香港地产公司上涨的最直接的因素。
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从PB估值的水平和表现来看，行业催化因素和估值反馈规律和PE估值的趋势基本相同，变现和变化幅度更加显著。同样的规律，A股公司估值兑现的节奏更加靠前，在政策发生变化时就有所反馈，而港股地产公司的估值提升，往往要等到行业基本面兑现预期，或者行业出现超预期增长的阶段。
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各阶段的选股回顾，业绩增长才是核心竞争力过去几轮周期选股回顾，涨幅最大的公司的核心驱动力都是业绩高速增长；
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08年之前，行业通过招拍挂方式出让土地的比例较低，影响企业销售增长的是土地储备规模，具备独特拿地能力的公司能够获得最好的销售及市值表现。
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10年开始，房地产行业的直接和间接融资都得到管控，开发企业只能通过表外融资的方式来进一步提升开发杠杆的比例，而在资本金一定的情况下，杠杆比例越高也就意味着企业能够撬动更大规模的资产，拥有更快的规模增长速度，杠杆使用最充分的公司，能够收获最快速的成长。
港股近期行情对A股投资的启示我们认为，港股内房股近期的强势表现主要是因为内房股的销售超预期，行业估值水平和趋势并没有发生转折和变化。
结合港股近期的强势表现，为了我们对A股地产公司投资一些思路。
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根据内房股领涨的公司的主要特点，从低估值、龙头公司和销售增长三个维度进行筛选，我们认为万科A、新城控股、招商蛇口、绿地控股、金地集团、保利地产以及港股的龙湖地产等龙头公司在周期下行的时期表现会优于板块。
风险提示面临整体调控，基本面下行及公司估值中枢下移，板块投资收益风险较大。
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