REITs本身很可能是未来若干年中国金融体制改革或者供给侧改革最重要的抓手，或者之一。
谢谢大家！各位嘉宾，非常高兴有这个机会来参与这个活动，REITs大家都知道，是一个呼唤已久的创新金融产品。在中国，过去一段时间，其实业界、学术界，还有监管界都做出了很多探索，今天把我们到目前为止做的一些事情，为何推进这样一个创新产品，这个创新行业的出现对开拓中国经济的发展有什么样的意义，以及中国REITs论坛在未来一段时间准备做的一些事情，跟大家做一个介绍。
主要两个方面：
一、把推动中国REITs建设市场的意义，从我个人的角度跟大家做一下分享。
二、论坛本身从策划到未来一些工作安排、工作计划、预期的成果跟大家做一个汇报。
讲到REITs重要性的话，可能需要把它放在一个更大的环境下来理解，今年正好是中国改革开放40年，过去40年我们回顾中国经济走过的历史，我想高速增长定义了中国改革开放40年，我们过去40年GDP平均增长速度应该是9.4-9.5%这个数字，是非常了不起的成绩。
落实在各个不同的行业和维度上，有很多可歌可泣，值得去大写特写的一些案例。我这里列了一些，可能坊间讨论比较多的事情，我就不做更多的展开，但是有几点我想跟大家强调一下。
比如说13.8亿人口的国家，在短短的40年时间里面，有7亿人摆脱贫困，我想这是全世界在摆脱贫困这个历史上最了不起、伟大的一个成绩。同时，中国按GDP衡量的经济总量增长了34倍，人均GDP的增长，这一切都得益于我们在改革开放取得的伟大成就。
大家都比较熟悉的高速铁路，我们2008年第一条高速铁路京津冀推出来之后，到目前为止已经完成了2.5万公里的高铁建设，占全球总量将近70%。而且现在基本上中国高铁大概一年多一点的时间，完成一千公里这样一个高铁的建设，这一切是从一个侧面反映了中国经济在过去甚至很长时间里面的成绩。
我想这一切，其实我们仔细做梳理，总结中国经济在过去发展中展现出来的一些特点，基本上大家讲的比较多的是三架马车，就是投资、出口和消费。投资在这个过程中起的作用更为显著一些，给大家做一个简单的描述，这些数字都是大家比较熟悉的数字，我们一直是以信贷作为支撑的这样一种投资，来拉动中国经济的增长。在过去若干年，其实一直在做各方面的调整，希望能够把经济增长的模式做出一些改变。但从现状上讲的话，进展情况，评价不一。
其实我想大家看到了我们过去40年，中国企业崛起，我们感受更多的投资拉动相关的产业和行业。
看这个图，是去年年底根据中国A股市场上最大的上市公司做的排行榜，跟美国同期的十大企业做了一个比较。大家看到一个比较有意思的特点，基本上把过去40年，中国经济的增长这种特质、展现的问题也都体现出来了。腾讯和阿里巴巴在海外上市，我考虑的是A股市场，前十大企业除了贵州茅台之外全是生产要素的企业，要么是资金，要么原材料，或者是能源，无一例外。而且十大企业里面除了平安之外，基本上都是国有企业。
这个特点跟美国十大公司做一个比较，大家会看到一些特点。这背后也折射出我们过去这么多年取得重大成绩的同时，在企业层面所展现出来的一些特点。这种模式在目前这个阶段，到了一个需要去改变的时候，因为当你看到，我们在投资拉动过程中，其实很大的一个，对中国经济做出杰出贡献的这么一个行业是房地产行业，它本身的投资，上下游产业的投资合在一起之后，构成了中国经济增长巨大的一个推动力量。
从数字大家看到从1999年到2017年中国整个房地产开发投资完成额的具体比较，大家可以看到，我们举例子，像去年，2017年，整个中国房地产投资的完成金额接近11万亿人民币，我们去年的GDP是82.7万亿。1999至2017，中国房地产投资增长近28倍，商品房销售金额从0.3万亿增加到13.37万亿，增长约45倍。这个过程中房地产对中国经济产生作用不言而喻。
为什么这个时候我们思考要做一种从高速增长向高质量发展的转型，它担负了怎样一种伟大的使命。我想最主要的原因还在于传统增长模式可能到了一个关键的节点，它需要做一些调整，做一些改变。因为大家讲的比较多的一个关键词叫高杠杆。数字本身很难得到一个准确的评估，到底中国的债务，不管是政府债务、地方政府债务、企业债务到底是什么具体数字？这里面涉及到一些边界划分的问题。但是总的来讲，我想可能我们用坊间大家比较接受的一些数字，可以把这个结果讲的比较具有可接受性。
比如说，大家普遍认为中国债务问题里面，可能杠杆问题比较突出的一个领域是企业债务，而企业债务，大概非金融机构的企业债务占到GDP的1.6倍，地方政府债务这个数字争议比较大，到去年年底到了23万亿元。公司债务相当于GDP的1.6倍的话，意味着我们每一年用于偿还利息的金额接近国民产出的10%的样子，我想这对实体经济而言是很重的一个负担。
这种情况也促使我们去思考，怎么通过传统增长模式的改变来实现杠杆的下降？这个过程里面，可能自然不自然就引出了对房地产，或者不动产这样一种投融资模式的重新思考，主要原因有几个。这个数字本身的话，我给大家看到的是麦肯锡他们四年前提供的一个数字，这个数字到目前为止是否适用？我个人是持怀疑的，但是它折射出来一个信息。
麦肯锡当时研究认为，整个中国债务里面，包括家庭债务，包括地方政府债务，他们认为大约接近40%-50%的债务是跟房地产这个行业连在一起的，包括房价本身的债务，也包括上下游的债务，相当于中国整个债务的40-50%。假如这个判断是正确的话，大家可以得到下面的结论，就是牵一发而动全身，房地产市场本身它的任何一点变化都会对中国经济带来很大的影响，不仅反映在杠杆水平的变迁上，也反映在我们整个GDP增长的速度、质量等等方面。
结合这样一个背景的话，我们来思考，中国房地产在未来它应该是一个什么样的变化？这个过程中可能我们讲到了REITs，就是刚才洪会长专门强调的这样一个特殊的，极其成熟的这样一种金融产品，它有可能扮演什么样的重要作用？
这些数字都是从国家统计局获得的，比如我们去年，2017年中国房地产商品房的销售面积已经接近17亿平米，中国目前为止人均住房面积已经达到了40.8平方米，这已经是一个，应该说是国际水准的重要面积的水平。意味着，未来的话我想可能增量部分的增长空间，应该说是比较有限的。
这里面一个潜台词，有可能在中国未来一段时间，中国不动产这个市场本身，它从一个增量时代进入一个存量时代，之后怎么更好的去盘活巨额的存量资产？怎么让这个过程中这些财产性的东西产生收益？我想是未来一段时间深化改革的一个课题。这里面我不能说REITs是一个破题的唯一方法，但至少我想在这个过程中，我们思考中国经济发展之后，思考改革若干举措的时候，这可能是金融业供给侧改革一个重要的环节。
我给大家举一个例子，我们这个数字有几个不同来源，中国目前房地产的存量资产价值，按照各种各样的估算方式，大概已经超过美国了，整个美国这种房地产的存量价值，按照市场估值的话可能是31.8万亿美元，中国目前为止接近44万亿美元，换成人民币，这个数字是比较惊人的，接近280万亿人民币的样子。
大家思考这样的情况，假如说其中有10%的部分能够被证券化，进入资产市场里投资、交易的话，它会增加28万亿的金融资产，相当于现在股票市场市值二分之一的样子。这样一个庞大的市场，在目前的话，应该是呼之欲出，但背后的工作，背后的难度，不管从监管的角度讲，从市场建设角度讲，从中介的成长角度讲，都是非常艰巨的。这个也牵引出我们为什么要发展REITs这样一个大背景。
另外一个原因，我想可能过去一段时间大家也看到，刚刚提到中国经济的转型需要从高速增长向高质量增长转型。另外我们也讲到金融体系，金融体系里面系统性的风险，应该是最近一段时间政府特别强调的一点。我们过去看到中国的金融一直在发展，但是感觉到这里面问题开始频频出现，而且它们对实体经济的支持呈现出疲弱之状。
我给大家看到的这个图，是我这段时间做的一个研究里面，我们特别比较了一下美国和中国金融行业GDP占比，大家可以看到，中国是蓝色这条线，美国是红色这条线，从1952-2016年大家看这个变化，2010年前后中国已经超过了美国，我们金融行业增加值的GDP占比已经超过了美国，换句话讲，金融行业对于一个国家国民经济的重要性的话，我们超过了美国。超过美国是好事，说明我们金融行业在不断的发展，它能够形成对经济更好的支持。但是我们看到相反的一个景象，我们很难讲中国的金融体系，包括我们的金融机构，包括金融市场在支持实体经济的发展，把储蓄以简单直接有效的方式、低成本的方式转换成投资的过程中扮演着积极有效的作用，我想这个结论是任何人得不出来的。换个角度讲，我们得到这样一个思考，我们金融发展背后推动力量是否有偏差？换句话讲，我们形成将近280万亿的金融资产总量是不是有一部分不是好的资产？是坏的金融？我想从这个角度讲，未来一段时间去思考，到底什么样的金融发展能够更好的支撑中国经济的发展，能够提升资源配置的效率，它可能是我们化解所有金融体系系统性风险最重要、最根本的方法和手段。
我给大家简单讲一个我们最近做的一个很有意思的结论，我们把金融资产占GDP比重做一个衡量金融发展重要的指标，我们发现在中国城市层面上，金融发展确实对资源配置能起到正向的影响作用，但是当我们把金融资产分成两个部分，一部分我们认为是坏的部分，一部分我们认为是好的部分，我们发现什么了？我们发现好的部分的话，它对城市层面上的资源配置效率的提升是正向关系，坏的部分对城市层面上的资源配置效率提升是反向的关系。从这个角度讲，我们理解未来什么是好的金融，什么是坏的金融，能带来很多启发。
结合这样一个判断，我们重新回归到刚才提到的REITs话题里面，我刚才提到我们现在有将近，房地产本身我们有将近44万亿美元的价值，除此之外我们还有大量的一些像PPP，或者其他基础设施的资产，有存量部分，未来还会有大量的增量部分。这样一些资产的话，它作为底层资产，完全有可能被纳入到我们讲到的市场化的资源配置体制里面来，通过对它们进行合理的定价、合理的估值、发行、二级市场进行交易，它所发挥出来的巨大的融资能力、资源配置能力，因为我想如果有一个比较活跃的二级交易市场的话，资本市场的价值发现功能就会发现出来，它会对真实的资产进行准确的定价，这样给中国的房地产市场、中国的基础设施提供一个很重要的矛，未来我们资源配置会更加有效率。
从这个角度讲，我们强调REITs本身很可能是未来若干年中国金融体制改革或者供给侧改革最重要的抓手，或者之一。
这里面就是我简单的提一下它有什么价值，结合我的分析，当然这里面有很多东西跟洪会长高屋建瓴讲的东西是非常接近的，但这边我按照自己的一些语言体系做了重新一些总结。
我们自己在理解的时候，可能做了这样一种分析，从去年4月份开始，光华管理学院在这个领域，我们有大量的老师，包括我自己，也包括下午会发布白皮书的杨云红教授等等，包括大量业界的研究人士一起做这方面的案例分析、经验梳理。最后我们大概基本上结合中国目前的监管架构，法制这种架构的话，我们大概理解的话，短期可能推出属于中国版REITs，可能是一个公募基金+ABS这样一种模式架构。但是过程的话，我想它不断演化，最终可能会变成一个，我想独具中国特色，我们讲到的一个庞大的底层资产的这样一种可能性的REITs市场。
它的意义在什么地方？从宏观层面上进，它是有利于“三去一降一补”这样一个宏观经济政策的实现。REITs它可能第一方面有利于化解银行的不良资产，这个大家容易理解，用证券化的方式出表，这样的话，可能对银行体系重新焕发活力有重要意义。同时的话，它更大的意义在于盘活存量资产，优化资源配置，提高不动产资产的流动性。这里面它可以有很多方面，降低风险，同时强调能够提供一个比较准确的关于定价的一个锚，这样我们定价更合理一些，能够起到资源配置的作用。
还有一点，如果说真正的公募REITs基金推出之后，它其实可以让更广大的投资人能够直接参与到这些不具备太大流动性的不动产投资过程中来，这里面体现了一个公平性和独立性的思考。
这背后对市场本身也是一个很大的促进，刚才洪会长提到，REITs一定是房地产吗？不是，中国这个底层资产应该包括其他的很多种类的资产在里面，但仅就房地产而言，其实我们感觉推出这样一种不动产金融的新的品种出来之后，它其实可以把我们传统开发销售做实，转变成一次性销售+持续性收入并重的方式，它其实是房地产转型升级的契机。
而且发达国家经常讲，如果一个国家具有相当大体量的存量市场之后，一般人讲房地产的金融化会进一步走向纵深，我们理解的话，这里面的金融化可能是好金融，这种更成熟的金融来承接这样一个存量部分，我想REITs可能是这方面最重要的一个工具，一个手段。我们理解的话，它可能在未来一段将成为中国房地产金融重要的一个主流工具。下午的时候，张峥教授会发布白皮书，在这里面我们对中国REITs未来的市场规模、体量会有一个比较学术性的一些估测，会提供一些数据上的判断。
我再强调一点，租赁住房，特别十九大提出来，一定要建立房地产市场发展的长效机制，要加快建立多主体供应，多渠道保障，租购并举的住房制度的改革。这个方面从融资角度讲，最重要、最有意义的一个辅助工具，可能就是REITs，这里面的话，可能我们在下午白皮书里面也会有相当多的论述，中国REITs推出之后，可能对中国租赁市场，对房地产的长效机制带来什么样的正面影响？这里面背后的体量是什么样的金融数字？
这里面要提到PPP，目前为止PPP项目本身，是中国基础设施建设，甚至一带一路建设这个过程中最重要的投融资的手段。我这里有一些数字，大家可以看到，我们同事做了一些梳理，到今年5月份为止，整个中国PPP项目金额已经达到了将近17万亿人民币，其实落地只有50%。这里面很多问题值得我们思考，一方面我们有大量的基础设施项目，刚才提到在中国经济增长模式里面，基础设施的崛起本身是中国经济成功很重要的因素。未来我想PPP会扮演很重要的角色，包括刚才讲到的国内基础设施建设，像雄安新区的建设，也包括我们在一带一路沿线的建设。但这里面怎么去解决融资问题？怎么解决投资的退出问题？怎么解决资源的优化配置，从而提升PPP项目的效率？这些问题都呈现出来了，形成目前为止我们整个PPP项目的实施，以及整个金融体系非常具体，非常现实的一些挑战。
我想通过REITs这样一种工具，比如运用PPP+REITs这样一些方法的话，其实应该严格意义上讲，为基础设施建设找到了可行的战略。在我们系列研究里面，我们也在做这方面一些案例的梳理，也希望能够用REITs真正的为PPP建设，提供金融思考、金融战略，提供一些我们认为的最优方案。
另外一点，就是雄安，这个我不展开了。从雄安本身的定义讲，是千年之计，将完全走出一条新的路径出来，在经济、社会等方面会有很多的尝试。从投融资角度讲，我们会感觉到REITs，特别是公募REITs，会为解决像类似新区的发展，所需要的资金的话，会提供一个非常好的思路。尤其是这样一个千年之计，假如用REITs方式的话，其实公募REITs会为大量的投资者提供一些投资机会，参与到一个了不起的地方崛起过程中带来的财产收益。这样把REITs和雄安新区的发展联合在一起的话，它也提供的一些普惠性的机会在里面，我们在报告里面也做了一些阐述和分析。
最后我再强调一点，中国经济高度发展，我们到目前为止，我刚才提到我国人均GDP 9000多美元，7亿人摆脱贫困，这必然带来庞大的中国财富管理的市场。但这个财富管理市场，我们在资产端是严重匮乏，缺乏比较好的风险稳定、收益可观的投资产品。
这里是我们同事提供的一些数字，结合光华思想力，我们这段时间一直在参与国家的经济社会重大问题的研究，我们大概有些课题在里面，我们有个课题专门研究中国的财富管理市场，是厉老师牵头的。这里面有一些数字我借鉴了一下，2017年中国个人可投资的金融市场财富总量已经到了142万亿人民币，预期2021年，第一个一百年的时候，这个数字会达到220万亿，个人可支配的财富，将配置到什么地方？
刚才讲到了REITs，如果说它把中国真正有价值的一些高质量的风险可控的、有稳定现金流的资产，不管是房地产也好，还是其他的不动产，或者是工业地产投入到资本市场，变成中国个人财富可以配置的这样一些资产品类，我想对中国的财富市场会带来一个巨大的变迁，这里面会出现一些巨大的行业的成长机会，甚至是革命性的。那么这里面也会有很多刚刚厉老师提到的创新型企业家的涌现，从市场潜力来讲无穷无尽。
REITs本身作为一种大类资产，有其独特的价值，刚刚讲到了，如果我们在挑选一些比较好的底层资产的情况下，规模比例高、风险可控、系统稳定的收益，而且我们做了大量的分析。以美国为例，美国REITs其实配置的资产，它底层资产品类是非常非常多元化的，既包括房地产，大家看到有大量的像医疗保健、工业地产、酒店、公园、工地、办公室混合用的东西，还有仓储物流的一些资产在里面。我想如果在这个过程中，中国REITs未来探索过程中，延续同样的发展路径，展现更多元化的一种思考，它其实可以提供很多基础资产、底层资产来证券化，也为我们讲到的220万亿可支配的个人财富找到很好的投资用途。
另外一点，大家可以思考这个问题，对中国经济的崛起，在未来一段时间的话，我们迈向高质量发展，会有大量的发展机会在里面。通过方式的话，我们为广大的投资者、为普通老百姓提供了一个门槛相对较低，同时收益比稳定的参与到国家经济结构转型这样一个过程中来，我想这也是我们讲到的符合国家发展战略很重要的一个契合的发展路径。
我们特别想强调一下，REITs本身对中国财富管理未来带来的新的影响，一些背后的伟大意义。关于这个环节，我想简单的强调一下，应该说四个字“正当其时”，大力推进中国公募REITs正当其时。这个判断跟洪会长，从监管层，还有业界的很多同仁判断是完全一致的。到目前为止的话，我们讲REITs其实是类REITs，基本上不是标准化的，但是类REITs截止到去年年底的时候，我们发行了28单，总金额达到了655亿元。
另外一点，我们类REITs它距离真正的我们讲到的标准化的REITs，甚至带有公募属性的REITs其实还有很长的距离。背后是业界一直在推动，在做各种各样的金融创新，创新的脚步一直没有停下来，我想管理层的话，在这里面，我觉得展现出非常强大的改革的意识，也一直在做这方面的论证很配合。我相信洪会长描绘的这种场景，对中国经济改革的深远意义，能够从这个过程中更好的收益这个角度来理解，应该说推出这样一个中国版的REITs，它实际上我们评估是成熟的，下午的时候我们在白皮书里面会专门做一些论述。我们相信一旦这个市场推出来之后，那么它未来的发展路径将是非常坎坷，但至少在发展过程中，应该说会对中国的经济，对我们普通老百姓的生活，对房地产市场，对中国的基础设施，几乎对中国的方方面面会带来极其深远重大的影响。
这大概是我给大家汇报的第一个小问题。
下面给我一点点时间，我把我们为什么要做这样一个，由厉老师题字的中国REITs论坛它的初衷是什么？未来的发展思路是什么？给大家简单汇报一下。
这个REITs论坛本身是一个高端平台，一个非盈利的组织，我们是希望通过这样一个平台，我们能够聚集政策领域的、学术机构的、商业机构的这样一些中坚力量，一起来推动REITs在中国的发展。
这里面可能我们一个基本宗旨在于最高水平的学术研究、政策研究和行业研究，来推动市场建设。换句话讲，我们分几步走，第一步，推出来。未来发展过程中，围绕着市场建设会有大量的课题需要学界、需要政界、需要监管层、商业机构的有识之士一起来以课题的方式来破题，我们希望中国REITs论坛能在这方面起到应有的作用。
这个规划，一方面邀请不动产领域国内外学术界、实业界、政策界的领军人物和专家担任嘉宾，我们会邀请监管机构、交易所、知名的企业来共建。这里面主要一个出发点在于我们以最高水平的学术、政策和行业研究为国家和社会解决不动产金融的重大问题，提供研究支持，为金融改革提供学术基础，为金融监管部门提供政策分析，为市场建设和发展提供方案和技术，以此来推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范和不断进步。
大概这是规划的一个重要使命。
另外围绕REITs这个主题，我们也想集合国内国际的一些研究，还有企业的一些资源，推动相关法规的出台，行业标准的制定，推行行业的最佳实践，打造监管行业机构和学术机构品牌，这是它的定性。
具体操作我们将会结合行业实践和行业动态，每年以这种圆桌论坛，还有多次研讨会，公开的一些演讲来推动REITs相关项目的研究以及落地。
近期的一些工作，我简单给大家也汇报一下，这确实是我们去年推出这个光华思想力之后，光华管理学院的很多教授参与到这个REITs研究里面来，因为我们意识到，这是一个中国经济改革重要的一个领域，也是金融共治改革重要的抓手。这里得到中联基金的大力支持，因为中联基金作为承办方，我给你做个广告，这里面有大量的案例，做了大量的分析，结合一些业内人士我们也做了很多这方面的分析，形成了一个系列白皮书。白皮书目前为止的话，我们已经正式发布了4个，应该说完成的6个，大概还有3、4个正在研究过程之中，最终的话，可能会形成将近10个报告系列白皮书。这个系列白皮书对中国版的REITs，我们刚才讲到的意义，未来的模式，从监管架构怎么搭建？从公司治理机制怎么设计？税制方面怎么配套？从人才管理模式增加方面，做了详细的论述。 我想近期我们是希望在今年年底之前，把它全部发布完，这样构成一个讨论的基础。
另外一点，中国REITs论坛我们将联合北大光华中国REITs研究中心，将联合上海交易所、深圳交易所对中国的REITs发展进行长期的关注，这样的话，我们有一个指标体系，我们会定期编制、发布并更新叫做中国REITs指数，通过这个指数来反映REITs市场的动态变化，从另外一方面来测试这个市场的发展。
第三点，中国版的REITs有大量的专项研究，我们正在梳理大量经典案例也正在论证，能够更好促进REITs专业人才的培养。因为这个REITs本身跟一般的金融产品不太一样，传统金融人才可能不懂不动产、房地产方面的知识，尤其中国正处于一个，我们讲搭建一个新的市场这样一个阶段，这里面的相关问题、瓶颈非常多，用什么样的方式去培养市场化、专业化的人才？我想是我们未来思考一个很宏大的问题，也是光华管理学院一个很优秀的传统。我们希望培养未来的企业领袖这个路上，能有一部分人是真正在中国REITs市场、REITs行业真正扮演领军角色的这样一些企业领袖，新型的企业家，这一块也是我们未来可能会思考、关注和工作的重点。
总之，简单讲这些，这个市场我们感觉是一个呼之欲出的市场，但是这个市场本身的话，可能要去描述它，定义它的话，现在讲不出来，这里面有很多无穷无尽的问题需要解决。但我想如果我们启动它，开始在路上，以一种积极正面的态度去面对它，我想这里面很多问题会迎刃而解，中国REITs的春天可能真的会到来，它对中国经济建设将会带来更加深远的影响。
谢谢大家！
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