棚改货币化安置对房地产销售的影响
1中性情形
若棚改政策不做调整，假设棚改货币化安置比例为55%，对应消化面积为2.7亿平方米；若2018年三四线剔除棚改货币化安置后的增速至少与2017年持平为10%左右，得到中性情形下2018年三四线城市商品房销售面积为112762万平方米，较2017年增长3.5%。全国销售面积增速为3.3%。
2悲观情形
若仍要完成今年580万套的棚改任务且PSL投放总量控制不增长，那么今年下半年货币化安置比例可能会进一步下调。
假设棚改货币化安置比例降为45%，对应消化面积为2.2亿平方米。若2018年三四线城市剔除棚改货币化安置后的销售面积增速下滑至-5%，得到悲观情形下2018年三四线城市商品房销售面积为96068万平方米，增速大幅下降至-11.8%。全国销售面积增速为-6.6%。
3极端情形
若今年下半年棚改项目完全停止，不再投放PSL资金，我们预测的结果为三四线销售面积增速为-30%，全国销售面积增速为-18.5%。
历史上只有在2008年因为金融危机，全国房地产销售增速曾经大幅下滑至-19%。
决策层对政策调整的底线是不发生系统性风险，应该不会让房地产销售增速发生金融危机级别的下滑，因此，全面停止棚改的概率几乎没有。
4棚改政策收紧对房地产投资的影响
以往棚改建设面积占施工面积的比例为3%左右，即便今年将棚改的建设任务全部完成，对整体建安投资增速的拉动非常有限。下半年PSL投放量或受到控制，无疑将约束棚改建设进度，因此今年建安投资增速大概率维持在0轴偏下。整体房地产投资几乎全部来源于土地购置费的支撑。
5棚改政策调整意在调控三四线房价与政府隐性债务扩张速度
近两年棚改货币化安置的大力推广，加快了三四线去库存，但同时也对三四线城市房价起到推波助澜的作用，房价短期透支并与当地城市发展状况脱节；而且随着房价快速上升，同等面积房屋货币化安置需要的资金规模也急剧上升；
因此棚改政策调整的一个重要方向是降低货币化安置比例。
棚改贷款从2014年底兴起，按照三年期限，2018年开始有很多项目将面临到期偿还，政府偿还压力较大。棚改专项债可以延缓部分压力，但控制棚改贷款的扩张速度才是关键，不排除此次审查后，将地方政府的棚改项目融资视为隐性债务，控制其总量（截止到2018年5月底PSL总余额已经超过3万亿）。
6风险提示
房价或房地产销售超预期下滑。
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