我国楼市调控政策不松动，“住房不炒+精准调控+长效机制”将成为未来几年楼市政策基调，房地产行业将开启新一轮的供给侧改革。
2018年房地产行业投资上行
2018年房地产投资增速全年累计增加10.3%，实现3年内小新高。地产投资上行，但新开工增幅收窄，虽然自2016年地产新开工面积同比由负转正，但涨幅一直维持较低水平，2018年2月涨幅创2016年以来的新低，新开工累计同比增长仅2.9%，4月增幅仅7.3%。
2018年土地购置累计同比维持低位增长，截至2018Q1，累计增长0.5%。据中国银河证券跟踪100个大中城市土地成交数据，截至2018年5月，100城累计土地成交面积约17767万平米，一二三线城市分别783、8441、8544万平米，三四线城市土地成交量在百城中占比95.6%，可以看出，一线城市拿地热度不高，一二三线城市拿地积极性存在分化。
2018年百城1-4月土地楼面均价和土地溢价率均呈线下行趋势，2018年4月百城土地楼面均价2609.8元/平米，同比下降0.45%，土地溢价率17.62%，较去年同期同比下挫44.7%，位于历史校对水平。受房地产市场调控政策影响，特别是一些成熟加大调控力度、增加土地供应，推动地价和土地溢价率走低。
房企基本面向好利润维持上涨
从1998年房屋商品化开始，国有与集体性质房企占全国房企数量一半以上，但截至2016年末占比下降到2%。从2011年期，全国房企个数同比增长基本在0-5%区间，据统计局最新数据，2016年房企个数同比增加1.63%，预计2017-2018年基本维持这一地位增长。同时，房企的资产和营业利润水平也维持了上涨趋势。2016年房企资产规模和营业利润重回历史高位水平，同比增速分别为13.36%、40.67%。
从A股地产板块财务数据看，相比过去几年，2018Q1行业整体营收、毛利率分别提高至19.2%、31%，创近几年新高。从资产负债表来看，货币资金达历史高位、存货水平大幅攀升、存货周转率创新低、负债水平继续攀升。由此可见，地产行业资产规模提高，货币资金所有占比扩大，流动性强，存货周转速度加快，运营能力提升。
房企竞争升级两极分化加剧
龙头企业份额提升显著，2017年房企销售额CR3、CR5、CR10、CR20、CR50、CR100均有所上升，其中CR100达55.52%历史高位，预计行业集中度将持续延续至2018年底。截至2018年5月，碧桂园累计3345.2亿元的销售额位居榜首，累计同比增幅37%。中国恒大、万科地产紧随其后，5月累计销售额均超2000亿元，碧桂园，中国恒大均得益于三四线布局，而万科近几个月的单月销售规模都在430亿元左右，货量供应相对不足对万科今年来的业绩增幅影响较大。保利地产、融创中国、绿地控股累5月计销售额均在1000-2000亿之间。
2018年1-5月，TOP100房企总体销售规模达到了3.47万亿元，同比增长33.5%。TOP100房企5月单月销售环比增长17.7%，为今年以来最高月份。同时，本月单月业绩超百亿的房企数量达到24家，绿城、滨江、龙光等房企表现较为突出。其中绿城单月销售规模达170亿元。滨江超过100亿元的单月销售额。单月销售额突出主要是因为本月部分二、三线城市严控预售证和备案的政策明显放松，大量新开盘项目批量入市。
2018年1-5月，TOP100房企各个梯队0金额入榜门槛较前年同期均有所提升，TOP3、TOP30、TOP50、TOP100房企销售额入榜门槛同比增幅分别为31.4%、38.8%、58.3%、19.5%，分别到2392.2亿元、305.5亿元、182亿元、62亿元。由此可见房企之间的竞争进一步激烈并持续加剧。
房地产行业开启新一轮调控
自我国“去库存”政策实施以来，行业进入低库存阶段。现阶段，商品房价格上涨惯性形成，如果还停留在“去库存”，则无法实现市场均衡，因此我国“去库存”政策调控和供给侧改革处于新的发展阶段，新一轮政策调整周期以及启动。“房住不炒”强调房屋的居住属性，调控原则不变，针对一二三四线城市间存在分化的特点，进一步提出“因地制宜、因城施策”的分类调控。大部分一二线城市已经结束了“去库存”政策，并陆续启动限购、限售、限贷在内的以抑制需求为主的系列调控政策。一些库存量仍然高企的三四线城市仍推进“去库存”进程。2018年上半年，调控中心开始向三四线城市转移。
中国银河证券预计，在2018年下半年，我国房地产市场“去库存”政策和供给侧调控将继续坚持“因地制宜、因城施策”原则，对住房需求高涨、房价过热的成熟，根据情况实施“去库存”政策，逐渐收紧保障房货币化、棚改货币化安置等相关政策举措；对库存居高不下、住房需求仍待提高的成熟，采用“去库存”政策的同时也要确保刚需住房。
房地产调控已成常态，随着调控政策不断升级后，市场将进入新一轮调整期，对上市房企、尤其是龙头房企是极佳的机遇，房企集中都规模有望新高度。
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