市场的力量比我们想象的迅速。
这段时间是中考放榜，朋友圈、粉丝群、业主群，都在比较初中学校中考成绩排名。考试成绩上升的自然开心，成绩排名下滑的，业主就不免担心起来：一方面是担心学校教学质量下滑将来怎么办，另一方面还会担心排名下滑会影响自家学区房的价格。
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我没有研究过教育，不过这几年的确很关注深圳的教育变化，也慢慢形成一些自己的看法。在2016年末的时候，也提醒过很多后台的读者，买三类产品，学区房是其中之一。
看上面这一个年度的排名，当然看不出什么东西。但新近1年观察到一些变化，包括市场转变、制度转变，我对学区房未来趋势的判断有一些更新。
众所周知，学区房价格的决定因素，来自名校。因为名校的诞生和存在，以及“就近入学、房产积分”的制度设计，提升并强化了土地价值。要入学的人口越多，家长们的收入越是丰厚，优质教育资源越是稀缺，土地价值的升幅就会越剧烈。表面上看，我们的小初教育是免费教育，但实际上，名校，也就是优质教育资源，依然是有价格的，并且很昂贵。只不过，这笔钱从名校上面转移到了学区房上面。家长们争先恐后买学区房，说到底，是把本来该花到名校上面的钱，花到了它旁边的房子上面。
深圳，其它城市也是如此，学区房的价格这些年来夸张性涨价，背后的逻辑在这里。学区房的价格变化，是在市场波动之外，另加了名校的推动，所以它总是在市场大势上涨的阶段涨得更凶。这个里面，涨的最凶的，绝多又都是公立中小学，比如深圳的四大、八大附近的房地产。这是因为名校的崛起和壮大是一个历史过程，有学校自身努力的因素，也有财政扶持的因素，也有规则限制外来竞争的因素等等。
久而久之，大家就接受了这样的市场现实，也默认了这样的规则。但我所观察和判断的，就是在这里。我认为，学区房的市场前景会出现一些新变化，理由是名校会出现洗牌。这个洗牌速度来得可能比我们想象得快，有些学校可能会落下去，而有些学校会升上来。
让我生出这种判断，最重要的原因是：
教育行业的竞争规则在出现变化。
我自己的体验，以及和身边一些朋友的交流，以及也采访过一些在投资教育的朋友和企业（身边有个朋友正在四处找地投资幼儿园，以及万科在投资的梅沙教育）。有一个很大的感受：
满足消费升级那部分的教育需求是一个空白。
比如深圳，我们有相对发达的但必须“就近入学”的公立教育系统，也有相对发达的国际教育系统（比如在蛇口很多招生外籍人士的国际学校），但这两者之间，既不限制地段又不限制户籍国籍的私立教育系统，并不匹配深圳这座中产阶层正在日益壮大的城市。这部分人群，支付能力较高，但在理念上对过于关注考试的传统教育有些抗性。但让他们选择国际学校，又有很多限制——可能负担不起高昂的学费或者是受国籍限制或者是担心将来无法参加高考。让他们读小区旁边的地段学校，又不太想读。但当他决定去选择费用较低、不限户籍国籍、又带有不同的教育理念的私立学校时，会发现很难找到，或者说，那个选择成本更高昂。最终，处在一种高不成低不就的尴尬纠结中。
这部分需求正在变得越来越庞大，只要有需求存在，就会有新的竞争者加入进来。从现在看，这种鲶鱼效应已经在发生了。但这部分需求若要被满足，教育行业现行的竞争规则就需要做出调整。过往我们都认为教育、医疗、住房市场过度产业化，但事实上，教育也好，医疗也好，都没有真正的市场化——它们都存在着巨大的准入壁垒，过往竞争者并不能不受限制的投资这两个市场。
但这个竞争规则我判断会比较快的变化，一则是，因为市场空白的存在，企业自发的选择已经在突破规则限制。二则是，最近喉舌言论，已经显露风向——教育医疗养老要成为“新三驾马车”。如若要它成为马车，就势必要放开限制吸引更多的私人资本涌入。后一点现在有很多分歧，批评者骂它是“把‘三座大山’变成了‘三驾马车’”，但我认为，三座大山恰恰要变成三驾马车，才能够推倒三座大山。因为，你增加市场竞争者，会带来产品和服务质量的提升，带来成本支出的下降，这恰恰是这些领域的长期症结所在。我最近也考察过养老的市场，同样的感受，部分升级型的需求是空白。
就教育而言，基本上深圳就是一个“单一市场”——以公立基础教育为绝对主流，但当这些市场进入了更多的竞争者之后，会出现一个分层市场，不同的教育产品供给，来满足不同层次的需求。
这会带来生源的分流，上述所说的那部分“中间类”需求，不分流走，他们就会挤在公立教育的市场里，因为支付能力高，所以他们会把学区房的价格推到更高。但这不是因为他们愿意，而是因为没得选。如果有的选，能够分流走，对于学区房的价格缓和，反而是一个好事。
另外一部分的原因，是我们看到，深圳越来越多的名校，在不同的区域设立很多分校，或者是吸收一些学校合并到名校教育集团中，这些也是在增加教育行业的竞争。
这两部分的力量现在都出现在了市场上，会产生什么样的结果？
学校之间的竞争会更加激烈，有的新生学校会崛起（尤其是那些配备更雄厚师资更先进的教育理念的大资本），有的学校则可能会失落。
因为教育更加多层次，学校之间的竞争变得更加激烈，城市的整体教育质量会出现大幅提升。
所以，对于关注学区房价格的读者，不能再沿袭原来的思维，继续把目光盯在那些传统的名校身上。这个时候，要更多关注多考察一些更有希望崛起的学校，因为那些学区存在低估的可能。
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