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美元加息而印尼崩？
美联储加息后，全世界的炒房客或正在面临超额偿还债务的困境。
也就是说，美联储6月14日加息毫无悬念后，欧洲央行、英国央行或也即将紧随其后，告别量化宽松，进行持续性加息。
这也意味着过去十年，利用高倍杠杆，散落在全世界的炒房客将不停地支付越来越高额的利息。
这可能是全世界金融与地产双向捆绑后，炒房客为美联储等央行买单付出的代价。
近期，多个外储薄弱、债务高企的脆弱经济体已不堪一击，货币严重贬值，上演美元荒和债务危机。
经济上堪称“玻璃五国”的阿根廷、土耳其、巴西、印尼、印度中，已有四个国家不得不选择跟随美联储加息的策略。
阿根廷央行仅用了八天时间，就宣布加息三次，将利率直接提高至40%的水平，但仍难阻止本币贬值。
然而阿根廷获得了IMF的500亿美元救命钱后，这就意味着华尔街不会去收割阿根廷的羊毛。
苍蝇只叮有缝的蛋，这500亿美元救命钱，相当于是把阿根廷这个坏鸡蛋的缝给封住了。
除了阿根廷，其他有危险的新兴经济体有：土耳其，印度，印尼等。
不过土耳其现在埃尔杜安治下的强人政治，可以搞资本管制，在管制的情况下，对冲基金讨不到什么好处。
而印度体量非常大，且因为其地理位置有助于配合美国牵制某大国，获得美国援助的概率非常大；
另外，作为下一个崛起中的大国的印度正在成为包括沃尔玛，亚马逊在内的美国大公司的投资目的地。
因此，印度也不会成为华尔街对冲基金做空赚钱的目标。
印尼应该会是他们的下一个目标。印尼的2017年11月外债为3473亿美元，占GDP的34%。
作为一个穆斯林国家，且地缘政治毫无战略性，获得西方救助的概率非常低。
受美联储加息的影响，印尼盾小幅贬值。截至2017年末，印尼的外储为1302亿美元，是外债的38%。
可见，在美联储6月，9月，甚至12月加息后，印尼的本币兑美元必将大幅下跌，而这会吸引华尔街对冲基金来做空。
一旦华尔街对冲基金开始薅羊印尼羊毛，引发小规模的类似1997年的东南亚金融危机，那么东南亚第一大经济体的房地产泡沫，很有可能会因此而破裂。
对涌入印尼的那些炒房客而言，如果单纯只关注地段，不考虑金融推手，很遗憾，他们的未来或淹没在印出来的房价当中，背负持续加码的沉重债务负担。
我想对他们说的是印尼当地大多数当地人并不具备推高房价翻倍飙升的能力和购买需求，而导致这些城市房价蹿升的群体正是来自全世界的炒房客。
2
中国扫楼大军涌入印尼
作为东南亚最大经济体，印尼早已成为中国房产买家的投资目标。印度尼西亚为东南亚国家联盟创立国之一，且为20国集团成员国。
过去几年中，随着一带一路的稳步推进以及中国投资者的涌入，再加上2017年印尼房价处于拐点，上涨趋势明显。
至此印尼已经成为仅次于新加坡的东南亚第二大房地产市场，商业地产规模达到1890亿美元。
图为印尼雅加达市区的高级公寓
据海外网调查数据显示，中国位列印尼第四大外国投资者，紧随香港、日本和新加坡之后，这四个国家地区位居投资着排行榜前四位，总投资额为29亿美元。
印尼位居中国房产投资者询价最多的投资目的地第15位，可见越来越多的中国人看好印尼。
图为印尼房地产市场火热的主要城市
这些炒房客看好印尼城市发展速度迅速、人口年轻、消费市场庞大、房产市场供不应求等优势，迅速涌入印尼房产市场，开始一轮又一轮的扫房行动。
为什么说是扫楼大军呢？那是因为印尼法律明文规定，外人投资印尼房地产，只能取得使用权，并有设籍、转让、贷款上的诸多限制。
但懂得门道的当地企业家会设立一家任何产业的公司来组织团购，用FDI （外人直接投资）的名义进入印尼，就能以企业购置办公大楼、员工宿舍等名义，在印尼楼市畅行无阻。
3
早就该崩！昔日猛虎已成病猫！
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经济疲软——外强中干
近年来曾被誉为第五块金砖的印尼，日渐面临经济增长缓慢的问题，当美联储加息，热钱退潮，结构性问题浮现，印尼就像一只照着镜子的猛虎，却照出病猫的身影。
近年印尼经济增速放缓且仍低于东南亚地区平均水平。尽管佐科政府上台以来增速下滑的趋势有所缓解。
尽管经济增速虽然比全球平均增速高，但低于亚洲新兴经济体6.4%的平均增速。
图为印尼近年GDP增长率
另外，印尼劳动力市场僵化，失业率远高于其邻国马来西亚。
图为近年印尼失业率
其次，受本次美联储加息影响，印尼盾贬值严重，与其邻国马来西亚相比，金融环境稳定性安全性要差了许多。
图为东南亚各国年初至今的汇率变化
而外国人持有近40%的印尼政府债券。这个比例均高于邻国马来西亚、泰国和韩国。
印尼对外资并无特殊管制，有计划的引导也不足，造成近年国际资金涌入，虽然名为FDI，实际上仅有约三成直接进入实体产业，高达七成资金都停泊在不动产与股汇市套利。
矛盾的是，摊开印尼投资协调委员会（BKPM）的年度报告，历年外国人投资于房地产的比例，从未高于5％。
看似外国人投资屡创新高，印尼政府大肆宣传的政绩，实际上有一大部份，是印尼财团和国际热钱大炒资产的资本游戏。
现如今，随着美联储加息，国际热钱已经退去（同样不会反映在官方统计的新增外国人投资数字变动上），留给印尼的，却是潜藏的金融业坏账。
世界银行、IMF都曾示警，如今印尼近期的金融风险将持续升高。
2
人口红利就是接盘侠多？——没几个买得起
近年来随着印度尼西亚房价不断飙升，导致当地民众普遍住房困难，只有四成家庭买得起房子，另外四成买得起政府补贴的房屋，其余两成若没有政府大量补贴则根本不可能买屋。
年轻的印尼白领，薪水难以负担雅加达的房价，更不要说基础劳工。
根据房地产调查机构研究，印尼雅加达的CBD区房地产价格涨幅，连续两年高居全球三十大都会之冠，每年平均上涨37％。
那到底谁在炒作印尼的房市、土地？答案显然不在街头市井。
雅加达的房地产，其实就是资本游戏，不论豪宅、商办或素地，本地大集团卖给小集团，小集团卖给外资，外资再卖给新进的外资。
过去几年来，外来投资源源不断，从不缺新的买主。而在雅加达核心区域，既有林立高楼，也有破败的小矮楼。
图为雅加达CBD附近的贫民窟
印尼人口约2.5亿，全球排第四，其中约1200万人住在首都雅加达。
庞大人口导致房屋供不应求，房地产价格只上不下，人口居全国之冠的雅加达也成了全国房价最高的地区。
但是雅加达目前一般有地房价都超过20亿盾（约100万人民币），目前整个印尼普通工薪阶层月平均收入也不过300万印尼盾（约1400元人民币/月）。
这是许多努力打拼事业的80后到千禧世代负担不来的，只有富二代或一些新贵阶级例外。
图为雅加达一家商场的零利率分期促销广告
在印尼的商场里，商家为了刺激消费，随处可见号称零利率分期促销，足见印尼民众购买力的低下。
图为雅加达2010—2020年小型公寓供应量（数据就连印尼政府对未来5年的公寓供应量预测呈递减趋势，可见，面对购买力如此低下的刚需人群，我就想问那些扫楼大军一句你打算找谁接盘？
3
政治环境复杂——乱邦莫入
印尼政府低效仍比较严重，且国内税赋负担较重。
我一直没搞明白为什么印尼大开国门欢迎外资实体产业进驻，来的却多只是炒房、炒汇热钱。
如果你是一位想来印尼投资建厂的老板，政府欢迎你来投资，但不好意思，道路拓宽、执照审批、厂区供电供水，请你自己去想办法。
其次，印尼多元制衡的政治权力结构使得印尼整治稳定度相对较低，远低于其邻国马来西亚。
政党之间的争斗消耗了相当一部分的政治资源，间接导致行政效率下降，严重影响印尼政坛的稳定性。人治大于法治的印尼经常面临“朝小野大”的局面。
图为东南亚国家政治稳定度
另外，印尼腐败问题严重，印尼获取准证的流程是出了名的漫长，索贿现象严重。尽管佐科政府近年来大力反腐倡廉，但收效甚微。
最严重的还是近年来极端宗教势力的猖獗。伊斯兰国势力近年在印尼活动频繁。
图为印尼东爪哇省泗水市3座教堂遭连环爆炸袭击
上月的泗水恐怖炸弹爆炸事件正值印尼盾盾值正处疲软时刻，之后泗水又发生了一系列自杀式袭击，至少26人丧生，这将对印尼的投资和旅游业乃至金融市场带来巨大打击。
反正我还是坚持我那句海外置业原则：
危邦不居，乱邦不入。
4
基建落后——出门堵到爆
印尼基础设施建设严重滞后，在东亚及太平洋地区均处于较低水平。
雅加达的拥堵全球出名，也因为此，几乎每个家庭都有摩托车作为代步工具。于是，在上下班高峰期，规模庞大的摩托车车队浩浩荡荡地从身边驶过，成为雅加达的一道街景。
图为雅加达的上班大军
就算这样，印尼当地一辆摩托车的价格在9000元至3万元人民币不等，而雅加达的平均月薪在1900元人民币左右。
对于普通人而言，得花上至少半年的积蓄才能买上一辆摩托车，所以在印尼能骑摩托车的也算白领了。
傍晚时分，距离印尼雅加达市中心，拥挤的车阵和不绝于耳的喇叭声中，兰博基尼与破旧的六人座货卡紧挨在一起，动弹不得。
衣着光鲜的土豪，和货卡内挤成一团的劳工，同样无奈地望向前方。这幅略带荒诞的景象，正是如今印尼交通现状最传神的写照。
图为雅加达落后的基础设施
交通运输的落后导致印尼的运输成本极高，很多国内产品的价格甚至高于直接进口产品，而房地产投资尤其是地产开发所需的大量建工材料都会因此成本剧增。
电力系统的落后也将带来因电力不足、停电频繁导致的工期延长或住房价值下降等问题。
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房屋所有权——你买的只有使用权
话不多说，直接上图。根据印尼法律，外国人士是不能拥有永久产权土地的，但可通过购买土地使用权来实现。
很简单，作为外国人，你买到的只能是房屋使用权，除非你通过进驻印尼的外资公司购买土地和房产。
另外，印尼对海外人士开放的房产也有价格上的限制。
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