棚改的前世
棚户区改造项目（简称棚改）是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。
然而在这个项目过程中，资金和债务在国开行、政府、房地产开发商和民众中间是如何完成轮转又如何对房价产生影响的呢？
2004年12月26日刚刚履新的辽宁省委书记在考察当地最困难落后的莫地沟时，当场掷地有声的承诺就是砸锅卖铁也要改造棚户区。
2004年12月30日，在辽宁省省委第九届八次会议上，便将棚改列为全省“一号民生工程”。
辽宁省两会结束后，国开行率先向辽宁棚改项目发放30亿贷款，注入了启动资金。
4月份，辽宁全省的棚改在莫地沟拉开序幕。此后，棚改政策走向全国。
今生
2009年末，为了对冲美国次贷危机带来的三驾马车之一——进出口的下滑，政府推出了一揽子投资计划。
关于棚改的政策也在其中。
《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》指出，“实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。”
此时，棚改开始“变形”，从一个承担改善民生的工程，逐渐挑起了保障投资的重担。
然而，即使在2004年，棚改其实也早已有之，只不过受限于一个关键问题：
钱从哪儿来？
虽然总理当时成功的拉来了国开行为之买单，但这一成功经验并没有大幅推广全国。
直至2014年4月2日，国务院召开了一次常务会议，国开行成立住宅金融事业部，用以大力支持棚户区改造项目。
从此，棚改找到了“金主”。
话说回来，国开行作为政策性银行，与央行也像是一条裤子上的左右口袋，但是毕竟还是有财政及货币投放约束，不能像美国QE那样“坐着直升机撒钱”。
通过分析2014年上半年的央行资产负债表，我们并没有发现大规模的资产扩张。
难道刚成立的住宅金融事业部仅是虚晃一枪？并不是！
2014年7月，
央行向国开行注入为期3年1万亿的PSL，利率4.5%，用于支持棚户区改造、保障房安居工程、三农和小微企业发展。
时隔一年，2015年6月，央行再次对特定银行进行了PSL操作，以提供基础货币，同时调降本次PSL利率至3.1%，新一轮PSL期限可能为3～5年，规模达1.5万亿，以支持实体经济发展。
如今截至2018年2月，PSL余额已接近3万亿。
这里有必要对PLS做一个科普。
根据央行公告，“2014年4月25日，为贯彻落实国务院第43次常务会议精神，中国人民银行创设抵押补充贷款（PSL）为开发性金融支持棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源。”
具体来说，国开行将自己的中长期贷款或者国开债抵押给央行，央行根据抵押品的信用程度，设定一个折价率（<>
国开行以一个低于市场的利率获得这笔贷款，然后把这笔钱投到棚户区改造。
回头再来看2014年，第二季度中，国开行的棚户区改造贷款大大增加。
其中，自4月2日国务院常务会议以来，发放了1949亿元，同比增长433%。
同时，各省纷纷建立省级棚户区改造建设主体和融资平台，并获得国开行发放的低利率贷款，安徽省获得不低于400亿元的融资；河北省获得220亿元；云南省获贷款达490亿元，等等。
下图为2016及2017年注入棚改项目的总投资额示意图：
这些资金落实在棚改上，则转变为实实在在的套数增长。
由下图可知，2013年304万套，2014年的目标升为470万套以上，2015年则再提升为580万套。2016年则为600万套（实际开工606万套）。
2017年棚改实际开工再创新高达到609万套，棚改规模连年攀升。
而从2014年下半年开始，相对于让拆迁户选择“拿钱或者拿货”，住建部开始大力推广货币化安置方式（拿钱），目的就在于应对彼时三四线城市高企的房地产库存。
2015年棚改货币化安置比例为29.9%，2016年即大幅上升至48.5%，2017年预期甚至超过60%。
可想而知，如果三四线城市房价大幅上涨是一出大戏，那么手里有钱没房的民众，则是其中的主演。
对于地方而言，只要疯狂拆迁城中村就能从开行拿到大量的现金，能够推进原本因资金问题困难无比的城中村改造。
对于房企而言，则会积极的拿棚改户拆迁之后空出来的地。
这么一圈资金流动之后，短期地方的GDP势必爆表，然而在未来这批棚改户的土地开发出来投向市场的时候，会带来一个极大的空窗期，卖盘增加的时候，买盘基本已经消化完毕，会给未来的房价带来很大的压力。
为了对冲这一问题，政府将拆迁户分成几批，第一批上市的房子就用第二批的资金来对冲空窗期。
可是最近，PSL实质性紧缩、货币化安置比例减少和国开行项目审批权上收，棚改的资金流通势必会减少。
没了资金加持，普通民众的购房需求和能力会大幅减少，棚改的资金投放速度和项目审批速度也不会如之前一般迅速。
牛股线索团队总结
中国房地产市场是一个半市场化半行政化的市场，即是经济维稳利器，又是攸关民生的关键，这种矛盾的组合犹如人格分裂，必然衍生出扭曲的价格与市场。
无论是在发达国家还是在国内，当房产成为一种投机商品，具有金融属性后，亦成为一种风险性资产。
通过层层加码、包装、证券化等方式，最终其交易价格将远高于其真实价值（长期持有状态下的价值）。开发商和投机客靠着房地产的繁荣赚的盘满钵满。
借钱给投机客和开发商的银行也富得流油。和房地产相关的行业也大赚一笔（家具、钢铁、水泥）。
由于虚高的资产价格、虚幻的资产增值高回报，造成了全社会对于投资回报的高预期！
而与房地产无关的行业（例如各类制造业），因为房地产挤压消费市场开始萎缩。
因而资金总是流向“高回报、易变现”的泡沫型资产、投机型行业，而实体经济却难以获得资金注入——这就是资产泡沫化导致社会资源配置上的扭曲！
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