当前房贷利率处于历史上的什么位置？
首套房贷利率已连续19个月上涨，
但距历史高点仍有差距
从绝对值来看，本轮房贷利率的上行始于2017年1月，据融360数据，2016年末的全国首套和二套房贷利率分别为4.45%和5.40%，分别是基准利率的9折和1.1倍。至今首套房贷利率连续19个月的上涨，二套房贷利率则连续上涨15个月。7月，全国首套和二套房贷利率继续升至5.67%和6.03%，已处于阶段性高点。
由于当前房贷基准利率仍维持2015年10月以来4.90%的水平，因此尽管房贷利率有所上浮，但距离2014年的高点7.03%依然有较大差距。
https://bang.wallstreetcn.com/MTUwNDgwMjExOA==
房贷利率上浮幅度为近几轮周期最高
房贷利率虽然绝对水平不高，但上浮幅度却已达到近几轮周期最高水平。据央行统计数据，2011年综合房贷利率最高近7.50%，2014年则达到7.00%，分别较当时的基准利率上浮5.4%和6.3%，而今年二季度末综合房贷利率达5.60%，已较基准利率上浮14.3%，远高于前两阶段峰值的上浮幅度。
https://bang.wallstreetcn.com/LTE4NzQwMjU1NDk=
2017年开始房贷利率环比涨幅持续收窄
从涨幅来看，2017年以来房贷利率出现涨幅收窄的迹象。今年以来央行的3次降准尚不能看到对房贷利率的降温作用，但确实可以从数据看到涨幅自5月开始有所收窄，其中5月首套房贷利率较4月上涨0.05%，收窄0.01个百分点，7月首套房贷利率较6月上涨0.03%，涨幅收窄0.01个百分点。
从房贷利率调整方向占比来看，自17年5月以来，上调房贷利率的银行数占比逐步减少。融360数据显示，7月全国533家银行有9%上调房贷利率，较高点17年5月的55%明显下降，并且超九成银行的房贷利率与上月持平。
https://bang.wallstreetcn.com/NDM5NDg2MjQ2
重点城市之间房贷利率分化
从一线城市情况看，上海首套房贷利率最低，仅为5.16%，近一年的上涨幅度也最小，涨幅仅为0.36个百分点。而深圳的首套房贷利率最高且近一年涨幅最大。从二套房贷利率来看，上海依旧是利率最低且涨幅最低的城市，而北京成为二套房贷利率最高的城市，深圳则依旧是近一年涨幅最大的城市。
从二线城市情况看，首套房贷利率自去年初以来也是延续了上升的态势。当前武汉、南京、苏州是二线中首套房贷利率相对较高的城市，长沙、青岛、成都则相对较低；而自去年初以来，南京、重庆成为首套房贷利率上涨幅度相对高的城市，武汉、长沙则涨幅相对较小。
https://bang.wallstreetcn.com/LTMxMDU3NjM4MA==
https://bang.wallstreetcn.com/LTQyMTMzMzk1NQ==
从全国首套房贷利率最低的城市看，上海、厦门、昆明、乌鲁木齐、太原近几月保持在全国首套房贷利率前十低的城市行列。首套房贷利率曾在去年2月进入前十低的大连、广州，也于7月重新回归前十。值得注意的是，4个一线城市有3个于今年7月进入前十，分别为上海5.16%、北京5.49%、广州5.55%，且上海为全国首套房贷利率最低的城市。
https://bang.wallstreetcn.com/MTEwNzcwNzIwMQ==
历史上房贷利率与市场利率的关系如何？
通过对比观察历史上宽松周期中个人住房贷款利率与10年期国债利率的走势可以发现，房贷利率阶段性峰值滞后10年期国债利率峰值大约2至3个季度左右。
历史上两段时期分别为：1、2011年8月30日10年期国债收益率出现峰值，2011年12月房贷利率也出现峰值，相隔4个月左右；2、2014年1月6日10年期国债收益率出现峰值，2014年7月房贷利率也出现峰值，相隔7个月左右。而2018年以来，10年期国债收益率再次峰值出现在1月份，并且考虑到整体流动性宽松趋势明确，我们认为个人住房贷款利率的上行空间已经有限，对应峰值也可能在年内出现。
https://bang.wallstreetcn.com/MTczNDMxMTc4MQ==
资金成本下行叠加优质资产诉求将构筑房贷利率逐步见顶
银行资金成本压力下行叠加优质资产的诉求
今年3次定向降准下，我们可以观察到银行资金成本得到了明显改善，货币市场利率如SHIBOR、质押式回购利率以及同业存单发行利率均已出现全面下行，不同期限拆借利率下降至少50BP以上，部分甚至超过100BP，逼近15年的低点。叠加部分城市如上海二手房市场的低迷，银行之间针对优质住房贷款的竞争将成为下半年需要关注的重点，以上海部分城市调整利率（虽然最终被否）的行为我们认为将不会是个例。
https://bang.wallstreetcn.com/NjUxMjg3MzI1
https://bang.wallstreetcn.com/LTEzNDA3Nzk0MzQ=
https://bang.wallstreetcn.com/ODIxODgyODIx
政策预期管理明确，但房贷利率将趋于平稳
7月末召开的中央政治局会议明确提出要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。我们认为，当前“房住不炒”背景下，行业调控政策将延续至下半年，预期管理将成下半年调控监管的重要工作，上海两家银行提出下调利率但此后被否的情况也证明了一切有可能影响房价预期的行为都将面临行政监管。
但从市场化角度，我们认为房贷利率上行空间已经有限，峰值有望在年内出现，城市之间也将出现更多的分化。至于是否能出现按揭贷款利率的环比下行，我们认为还得同时结合市场流动性和监管预期的动态变化，但是房贷利率的见顶也已经足够对房地产行业形成稳定预期，而且这个顶部也一定是一个相对中长期的顶部，对地产股而言，我们认为又是一个带来边际改善的积极因素。
评论 (0)