在北京的领涨作用下，中国各一线城市近一段时间房租出现了快速增长，在社会舆论中产生了巨大反响，各类围绕房租上涨相关的文章在中国的社交媒体上迅速传播，舆论普遍认为这一轮的房租涨价是中介公司联手哄抬的结果。
8月17日，我爱我家集团研究院前院长、中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖在接受媒体采访时对中国长租公寓平台自如、蛋壳公寓等进行炮轰，称此类平台以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源、推高房租。8月22日，胡景晖继续对房屋租赁行业开炮，称应尽快出台房产税，尽快出台空置税，尽快让农村集体用地进入市场，不管市场化还是公租房、廉租房，尽快的让年轻人能够租到便宜的房子。
然而，中国一线城市房租上涨真的是中介哄抬的结果吗？还是另有其他原因？这事实上是一个需要深入讨论的问题。
一位“北漂”女青年月租4,000元的出租屋（图源：VCG）
无论是租赁市场还是其他的买卖市场，商品定价或租金本身是买卖或租赁双方博弈的过程，中介作为交易的促成方，则是通过收取中介费等手段获得利润。而长租公寓平台则是在上述基础上，增加了对原有房屋重新装修、定期清理卫生等增值服务，虽然这些服务对租金产生了一定的加成，但加成并不是决定租金的主要因素。
由于租赁本身是在租赁双方在共同认可的契约下所促成的交易，租金则是在双方认可下所达成的公允价格。租客根据自身经济状况，租住相对应的房屋。而作为交易的另一方，房东也会考虑自己房屋的本身条件，从自身利益角度，进行报价。所以，房租的最终定价，既要考虑房客的感受，也要考虑房东的感受。长期以来，中国房屋租赁市场一直存在租售比过低，甚至扭曲的情况，租售比是衡量一个区域房产运行状况是否健康的重要指标，即便在中国的大城市，租金与租户的收入比很高。在这样的情况下，房东通过中介，将租售比调整到合理区间，同时中介通过房屋修缮、装修给租客提供了更好的居住环境，获取相应收益，这让租赁行为中的三方都能受益。
在货币政策总体宽松的情况下，中国的物价以及人们的收入都出现了显著的增长。而在房屋租赁领域，由于租赁合约周期往往长达一年甚至更长，所以在合约到期时才会出现价格的一次性调整，这种一次性涨价相比其他日常消费品少量多次的涨价而言，受众的痛感显然会更加强烈。而人们的收入也在普遍增加，房租在租户收入中的占比并不会出现大的增幅。
最后，中国社会近一段时间来，诸如胡景晖等房地产与经济领域的人士对开征房产税的呼吁升高了社会对征收房产税的预期，在这样的预期下，房东则会采用调整房租等防御性措施以避免一旦房产税开征后可能出现的拥房成本上升的风险。
综上所述，即使房租在事实上出现了快速上涨，但将其原因归咎于中介联手哄抬价格，显然是有失公允的。事实上，中介在整个房屋租赁过程中是起到降低房租的作用的，只不过这一作用在房租普遍上涨的过程中，并不被多数人所能感受到。若在整个租赁过程中没有中介的存在，房租将会更高，出租屋的居住环境也会更差。
日前，著名媒体人十年砍柴在他的微信公众号中就回顾自己20余年前的一段租房经历，他在文章《大城市房租暴涨，资本是不是背锅侠？》中称：
如今北京一个30多岁的白领，如果税后10,000元（1元人民币约合0.1455美元）收入，每个月正常的租房支出在3,000元左右（只能是一间卧室，厨房和卫生间与人共用）。三分之一的收入用来租房确实让人感觉到负担较重。但是作为二十多年前进京的北漂前辈，回首往事，我还真想说一句：用收入三分之一租房比我当年拿钱无处租房要幸福得多。
1996年我和妻子结婚时，两人的工龄都不超过3年，此前都住在单位的集体宿舍。那个时候论资排辈分房，要等很久（这也是我下决心考公务员的主要出发点，公务员分房比较容易）。当时妻子月薪1,000元，我500元左右，在年轻夫妻中收入不算低。我们想每个月拿出400元左右租房，却找不到私人的楼房出租。已准备去四环以外的村里租农民房，当然条件很差，而且交通成本很高。后来单位可怜我，给了东城胡同深处一间带自盖厨房的平房过渡，冬天得生蜂窝煤取暖，直到1999年赶上最后一拨福利分房。
他的这段经历实际上反映了一个供需关系上的问题。20年前，在房屋租赁行业尚未健全的情况下，当时的白领即便愿意拿出自己收入的30%来租房，但由于缺乏供应，根本无法租到适合居住的房屋。
而中介的出现，很大程度上解决了这种供需上的问题，在促成租赁双方完成交易的同时，诸如房屋装修、定期打扫、短租等模式更大程度上满足了以90后为主的年青一代北漂白领们的居住需求。而在居住品质提高的情况下，如今的房租在租户收入中的占比与20年前并无太大差异。
虽然如此，但这并不代表现在的中国一线城市的房屋租赁市场没有问题。近日杭州一家名为鼎家网络科技有限公司（简称鼎家）的长租公寓租赁中介宣布破产，事件导致4,000多名租户受损，6家网贷平台受影响。
鼎家公司破产后，众多房主因为没有收到租房款而准备收回房子，很多租客即使在无法租房的情况下仍然要每个月按时付房租。
据悉鼎家的经营模式是在租客不知情的情况下，通过向网贷平台借款后，一次性用这些借款为租客垫付合同期内所有租金，再以月为周期，让租客以偿还贷款的方式来"支付房租"。平台通过透支租客信用筹集资金，并快速抢占市场，将原本简单的租赁行为改变为高风险的资本运作，这本身就已经偏离了房屋租赁的本质。事实上，这种模式并谈不上是资产证券化，而是重新包装过的P2P借贷，而进行此类业务的公司更是打着中介幌子的P2P借贷公司。在这种高杠杆的资本运作下，一旦出现政策或市场环境变化，系统性风险将急剧上升，很可能出现资金链的断裂，最终导致爆仓。
中介本身是房地产市场良性发展的必要存在，但以中介名义介入房屋租赁领域的P2P借贷，以及高杠杆、高风险的资本运作方式，才是导致如今中国房屋租赁市场乱象的主要因素。
评论 (0)