限售可以使得部分业主转而出租增加投资收益，进而增加出租房源。
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拆除违章、打击群租却会减少可出租房源数量，加剧市场供应不足。
限售增加的可出租房源不抵拆违、治理群租减少的房源，供求失衡就会加剧。
如果城市普遍存在群租现象，原因无非是两点：要么房源供给不足，要么租金价格过高。
无论前者还是后者，结果其实都是一样——有效房源供给不足。
有人说，京沪两市都是严控人口流入的超大城市，人口不再增加、住房供应还在增加（尽管增量不多），房租长期上涨趋势缺乏基本面支撑。
但是，在这些城市依然存在住房拆迁、城中村和棚户区改造，新增住房供应弥补被拆除房屋之后恐怕所剩不多，很难满足购房需求，更不易满足出租需求。
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大城市是否存在大量空置住房可以用来出租？
这仍有待考证。
我们很少有权威的、完整的数据可以验证这样的说法，在局部区域的确可能存在一些空置住房，显然不会是自住型客户长期空置其所购住房。
如果全部都是投资客购房，既不转让也不出租，长期空置似乎也不合常理。
或许有两种可能：一是区域或小区尚不具备大面积入住的条件，缺少交通教育医疗商业等配套，或者尚未达到竣工验收交付标准；二是未来留待自住或转手仍未确定，毛坯交付、无暇装修、难以出租。
中央政治局会议已经明确“坚决遏制房价上涨”，房地产税出台的时间也越来越近。
未来，如果这些“空置住房”没有大量转让交易或出租，很可能就意味着大量“空置”的原因未必是纯投资性质，也意味着指望以此增加出租房源的想法并不可靠。
03租金上涨只是短期影响？
有人说，租金上涨主要是毕业季的季节性影响，随着市场供应增加，租金上涨现象将会缓解。
问题是，市场供应如何能增加？
机构承诺增加供应，向市场大量投放房源。
但是，在此之前，机构真的囤积了大量房源而长期未出租吗？
相信答案应该是否定的。
没有哪家机构会愿意将手中房源大量空置而不产生效益的。
即便是短期囤积，目的也是为了拉升租金，如果租金上涨幅度不足以弥补空置的损失，机构的囤积是得不偿失的。
如果机构手中并未囤积大量房源，它们又如何能承诺大量推出房源呢？
也许合理的解释是，它们必须再大量收购房源，然后向市场推出，毕竟，没有人会去核查它们的房源究竟是何时收进来的？又会在多少时间内推出去承诺的数量？
显然，租房机构只是搬运工，将房源从业主手中搬运到二房东的机构手中，再次推向市场，其实并未增加有效房源，除非化小面积、分拆房间，否则可租房源不会增加。
租赁住房房源供不应求的格局显然无法在短期内缓解。
一线城市的供求矛盾更为突出，租金率先上涨。
因为，无论是减供应的一线城市，还是抢人才的二线城市，都没有按照“人地挂钩”原则相应增加住房供应。
而且，大基建、大放水引发通胀预期，无论是买房保值增值还是涨租对抗通胀，市场的焦虑不会轻易消失。
当通胀来临，央行势必上调利率，房东自然也要上调租金价格，以弥补通胀损失。
如果租金大面积上涨，将会危及社会稳定，这显然不符合中央“稳大局”的政策逻辑。
因此，我们会看到更多的一二线城市追随北京的“控租金”政策。
04控租金政策会持续多久？
被约谈之后，北京租赁机构承诺租金不上涨，租金上涨现象得到缓解。
这对承租客是一剂定心丸，有利于稳定社会预期。
但是，它们承诺多少时间不上涨？
是今年年底之前都维持在现有租金水平？还是明年继续维持租金不涨？
政府部门届时是否还会再来约谈要求租金继续不上涨？
显然，无论是租赁机构还是监管部门都没有去考虑明年的事情，政府只是先按下葫芦再说。
可以预见，租金上涨势头将会受到遏制，未来几年租金翻番的想法也会落空。
如果明年市场租金大幅反弹，政府肯定会继续要求企业机构带头限制租金不涨。
租房机构控租金是会抑制和影响散户租金定价的。
如果租金不上涨，我们就无法修复租售比至相对合理的正常水平，我们也很难依靠社会力量投资住房，来帮助扩大租赁市场供给。
有人指望房价大幅下降可以修复租售比。
显然，这是不现实的。
无论是地价还是房价的大幅下降，都将触及政府维稳底线，危及金融系统安全，导致经济社会动荡。
更何况，即便房价下降一半，一线城市住房的租售比也不可能达到合理区间。
政府不想修复租售比吗？
无论从政治角度，还是经济角度，抑或社会角度，稳房价、控租金的意义都是巨大而深远的，相比之下，租售比只能退居其次了。
因此，控租金就是“开弓没有回头箭”，也因此，租售比将长期维持在现在这样不合理的区间。
当然，租售比长期处于低位，住房投资回报率无法满足基本的投资逻辑，就会导致租赁市场的萎缩，反过来，终有一天，供不应求将倒逼租金反弹上涨。
05控租金会让资本打水漂？
租赁机构不计成本、大量收租散户房源，背后有资本的强劲推背力，期望其成为行业头部企业和高估值的“独角兽”，通过上市兑现投资收益。
如此一来，租赁机构事实上推升了散户租金上涨预期，客观上推升了租金上涨。
一如当年的共享单车，花别人的钱，干自己的事，不计成本、最后未必如愿。
如果未来数年租金限涨令都不放松，资本市场、租赁机构又如何办呢？
过去我们说过，长租公寓投资回报率算不过账。
没有合理的利润回报，无论拥有多少可出租房源，租房机构都不可能上市，届时，资本是不是会打退堂鼓呢？
那时，大规模介入住房租赁市场的资本恐怕会大惊失色了。
资本已经大惊失色，已有杭州中介机构爆仓，这会不会让资本也跟着“躺枪”呢？
显而易见，导致4000户租客与房东被卷入其中，政府无法坐视不理、袖手旁观，治理风暴与监管动作会如约而来。
即便是资本并未介入这种庞氏骗局，但在行业治理风暴之中，兑现资本最初的完美退出设想恐怕也是很难的了。
未来房价长期受限并保持稳定，租金涨幅又受限，业主既不能获得资产增值，又无法获得合理租售比的回报，当房地产税落地之时，势必促使更多业主抛售房源，最终逼出市场供应，实现“房住不炒”、真实自住。
也许，控租金又多了一条隐性的政策逻辑。
06控租金最终要依法治理
如果我们长期限制租金上涨，我们会不会又面临一个新的扭曲市场？
比如，借助多缴押金、涨水电费、收茶水费广告费变相涨租？通过金融借贷、骗取资金、卷款跑路？面对可能的种种市场乱象，我们是否都有思想准备和应对预案？
如果出现机构租金与业主租金倒挂的现象，我们又当如何？
如果限制租金上涨仅仅是短期行政措施，未来的市场预期就不明确，资本就不敢贸然行动，企业就变得无所适从，出租人与承租人都看不清未来、惴惴不安。
如果限制租金上涨是政府长期意愿，我们更应该制订法律法规，明确涨幅期限，让市场形成更平稳、更健康、更透明、可发展的社会预期。
如果我们真的回到计划经济，那也未尝不可。
我们是不是也可以在限房价的同时，限限地价、限限税费、限限建材价？
我们是不是也可以在控租金的同时，限限人工、限限通胀、限限医疗费？
我们还有什么没有限价的东西吗？机票价、高铁价、汽油价、米肉价、水电价都有管制。
也许我们还可以限限股价、限限衣价、限限奢侈品价。
我们既没有完全放弃计划经济，又没有真正实行市场机制，我们既留恋行政权力的功效，又憧憬依法治理的场景。
我们总是在两者之间左右摇摆、反复折腾。
很多人羡慕德国租赁市场的规范，这是依法治理的典范。
但是，如果德国市场没有经历过大乱，又怎么会出台这么完备、这么严厉的法律法条呢？
“但完善的法律法规体系不是凭空而来的，一定也是大乱之后才能达到大治。没有现实，就没有法律”。
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