房价的拐点

大家都知道，业内比较成功的卖方分析师，任大教主现在是恒大研究院的人了。笔者猜想恒大愿意花钱把教主请过去肯定是觉得未来的路上还是要多一些专业研究，过去那种粗放式的ALL IN时代或许过去了，而教主的确2014年那波牛市搞的风生水起，也善于营销自己，最终的确也通过加盟恒大的方式实现了自己身价的重估，卖方分析师就是这个路，做研究，如果收入少没关系，只要研究结果有影响力，或者单纯一点，研究结果无所谓，但是收入高。。。。

今天这篇文章提及任教主，主要他的确在宏观一些方面还是有一些独特的视觉与看法，今天本文要采纳的分析房价的一个框架，也是他提出来的一个框架，大致的意思说，房价长期看人口，中期看供给，短期看金融；对于这个短期肯定指的的是1-2年内，中期应该是2-3年内，长期应该指的是5-10年或以上了。

如果套用教主的这个框架，对于房价的判断，可以从长期、中期、短期三个维度来分析一下趋势，这样或许可以得到一些对于房价的结论。

第一，长期趋势看人口。我们看下面这张图，是新出生人口，代表的是中国人口的增量，从出生后来看，建国后的第一波婴儿潮出生人口的高点在1963年，其中1961年出现了个小坑，这应该是个扰动数据，毕竟那几年发生了什么大家都知道，也就是说从1949年到1963年，算是建国后第一波婴儿潮，持续了14年，高峰在1963年，之后新出生人口开始下降，持续到了1979年，持续了16年，新出生人口从峰值3000万下降到了1738万，下降了-42%；第二波婴儿潮，从1980年到1987年，持续了8年，峰值回到了2550万，与第一波婴儿潮的峰值来看，1987-1963年大概相隔了24年，之后回落持续到了1997年，大概10年的时间；第三波婴儿潮就是1997年开始的，如果考虑第一波婴儿潮长大之后也就是60后生80后来看，相隔24年，那么80后生00后的高点应该大致出现在1987+24=2011年，但是实际的出生人口高峰出现在了2014年，比单纯的加24年推迟了3年，可以认为第二波婴儿潮的出生人口的平均生育年龄推迟了3年，2015年，新出生人口开始下降，但之后出现了一个反弹，这个很好解释，因为再2015年的5中全会上宣布了全面放开二胎的政策，在2016-2017年这两年有高龄妇女抢生二胎的现象，但是2017年的数据相对于2016年还是出现了下滑，至于2018年的新出生人口，目前从各地方汇总的情况来看，相当不乐观，大致是比2017年下滑了10%多，这意味着1987年-1997年这10年新出生80-90后的下降周期开始进入生育期，那么很有可能目前我们已经进入了新的人口出生的下降周期，大致从2014年开始，持续的时间可能大概在10年左右，到2024年前后。

通过新出生人口的顶点和低点的人口周期来看，大致第一波婴儿潮哺育第二代的平均年龄是24岁（高峰相隔24年），第二波哺育第三波的平均年龄提升了3岁，就是27年。如果我们简单的认为哺育下一代，房子是标配的话，这意味着房地产的消费高峰期应该是1987+27=2014年，考虑到1987年高点之后，1988年一个低点还反弹了，到1991年才正式跌破2300这个平台到达2000万人口来看（1981-1990基本出生人口都在2000万以上），这意味着1991+27=2018。这意味着2018年从人口周期的角度来看极有可能是房地产消费高峰期后右侧确认高峰期已过的拐点年，因为对应的消费人群从1991年-1998年都是一个快速的下行周期，新出生人口从峰值2550下降到1998年的1401，跌幅-45%。

因此，地产长期看人口周期，2018年很有可能是一个右侧确认下行的拐点年，未来十年地产的消费人口都是下行趋势。

第二，中期看土地供给。下面这张图是年度土地购置面积和待开发的土地面积数据，从数据上我们可以看出来：1、待开发土地面积从过去10多年的数据来看，2018年底的预期待开发土地面积将重新达到一个历史高点，这意味着房地产商的潜在供给未来将达到一个峰值，以2011-2014年的经验来看，当房地产商的待开发土地面积达到一个峰值的时候，随之而来的是大量的新增商品房供给将在未来1-3年内出现在市场上；2、从本年购置土地面积来看，2005-20013年这期间的土地购置面积基本上都在40000左右，但是2014年之后，到2018年期间，每年的新增土地购置面积基本腰斩到了25000的水平，这说明开发商已经通过新购土地面积下降的方式来确认了未来房地产的销售的绝对量应该是要下台阶的。

综上，中期看土地供给来看，未来1-3年的商品房新增供给可能大幅提升，即便当前开发商的存量库存绝对量已经有所下降，但从每年新购土地面积下台阶来看隐含的每年销售量也会下台阶来看，相对于历史数据的低库存量在相对未来十年的销售量比较而言不见得就是低库存。

第三，短期看金融，或者再加一个政策，金融这个防范化解重大金融风险这个我就不提了，M2的增速摆在这里，政策这一块从近期社保缴纳规范的预期引发的可能2万亿的补缴规模这种级别的政策来看，房地产税的出台已经不可避免。因为房地产税如果按照存量300万亿的房地产实质，按照2%的租金回报，每年6万亿是居民花在居住上的当期现金流，基本上占居民的收入32万亿（40%的GDP）的比例大致20%也是相对比较合适。房产税长期可持续，必然是对居民花在居住上的当期现金流有关系，6万亿征税20%的话，房地产税的规模大概也是1万亿级别。如果后续真的还出对制造业减税的话，考虑到支出的刚性，房地产税这种出台可能是难免的。

因此，从短期来看，金融政策不够友好，杠杆成本太高，政策上始终房地产税的出台会不会完全打掉地产的投资属性引发的房价波动难以判断。

如果再分析一下如果当前的贸易摩擦长期持续下去，按照美国人是要解决过度依赖单一的中国供应链这个目标来看，意味着未来十年也是一个中国制造业产能往外转移的过程，在这个过程中，大量的劳动密集型的企业会破产，然后再其他要素价格低的地方重构，这一点是相当不利于国内的劳动者的，长期搞下去，如果中国不能升级自己的制造业竞争力，未来居民的就业形势和收入会受到严重的影响，届时房地产价格也将进行较大波动以完成对中国制造的重新估值。

 综上，短期金融、政策对房价不友好，中期商品房潜在供给大幅增加，长期人口进入一个下行周期，这意味着，如果任教主的分析框架不出问题的话，目前从短、中、长期分析角度都看不到任何利好房价的因素，那么很有可能2018年会出现房价的拐点。

或者，保守一些，2015-2017年房价连续上涨三年，从一线涨到二线，最后席卷全中国到三、四、五线；那么2018年能够看清楚的就是房价还能不能涨，如果2018年房价不再上涨的话，那么或许意味着2019年就可以看清楚房价到底会不会跌了。

 当然，笔者这里也要进行一个风险提示，也就是说，如果真的房价下跌，那么这个结论如果是一个相对的概念，笔者目前倾向于是一个大概率的事件，比如房地产相对于居民的收入来说，笔者倾向于一定是一个下跌的，但是如果要判断房地产的绝对价格的变化，笔者认为上述的分析框架得出来的结论就不太靠谱了。房地产长期看具有抗击通胀的功能。这意味着，如果未来出现下面这种场景，房地产的绝对价格可能不会下跌，反而会上涨，比如USDCNY从目前的6.9到8或者更高，然后大家的工资名义收入普遍提升30%，这种场景出现的话，房价的绝对价格下跌的概率就非常微小了。这就是所谓的日本模式还是俄罗斯模式对房地产的名义价格的影响。长期看，地产具有抗通胀功能的。