现在的市场波动，适用老巴所讲的那段非常典型的“市场先生”的故事。无论是股市还是楼市，“市场先生”都处在严重的“意志消沉”中，觉得整个世界都“前途渺茫”。
https://bang.wallstreetcn.com/LTE2MzIzNzUwNDQ=
这个市场低迷，表现在房地产市场上，是先行指标——访客上门量——显著下滑。中原数据，8月前三周，深圳市场新盘访客量持续下滑到41.22，基本是2017年以来的新低（除去春节期间）。
https://bang.wallstreetcn.com/NjYxMjYxNTMx
另外，8月新盘整体去化率只有2成，也跌到了2017年以来的最低位。
https://bang.wallstreetcn.com/LTQyNzU2NzQ0Nw==
我另获得的一家大型房企的监测信息显示，7月开始，行业景气度显著下行，企业新盘上门量同比、环比大跌均超过40%，超过2014/2016年，为2008年以来的首次（但比2008年还是要弱）。
但显然我们不能被市场的乱花迷了眼，如何理解市场波动，是非常重要的一门大功课。
我们首先来描述清楚，为什么现在的市场情绪如此之差。
直接因素，源于7月底这两句话——“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”。这是继2016年新一轮调控祭出之后的，第不知道多少轮调控收紧。再坚挺的市场，也扛不住这种接二连三的巨浪冲击。
宏观因素，源于贸易战，贸易战的意味不仅仅是实质性的经济冲击，更是严重的预期冲击。前者还好，如周小川所言，就算5000亿美金全部没有了，量化影响GDP不过0.5个百分点，但贸易战预示着世界上最重要的两个大国关系回到了40年前，这样的态势变化数十年难有一次，带来巨大的不确定性。
这两个因素还不够，我最近也一直在梳理，另外还有两个宏观因素，正在深刻影响市场情绪。
一个是，现在的宏观经济到底处于什么状态。贸易战不可怕，内因的变化才关键。7-8月的经济数据都很不好看，GDP增速下滑，另一方面是CPI出现抬头，学界、投行都在担心宏观经济会否又一次陷入“滞胀时代”（或者“类滞胀时代”）——即经济增速下滑，同时物价上升。过去10年，类似的现象我们有过两回，2007-2008、2010-2011。如果我们不健忘，应该还都记得2010年之后出现的“蒜你狠”、“豆你玩”、“姜你军”……在那个时期，股市、楼市都不怎么样，整个市场都没什么机会。这是个非常有解释力的大因素，甚至是在所有因素里面是最为直接的，它是主导近段时间以来股票、房地产市场情绪波动的主线。从这个角度去展开论证，对于我们理解市场以及调整自身的操作，或许更有指导意义。
国泰君安发过一份研报，谈到我国历史上出现的三次“类滞胀”时期，以及在这个期间，哪类资产跑得赢市场。
https://bang.wallstreetcn.com/LTEzNzI4MzQ1NzE=
看下表，2007-2012年这个大的时间段里，跑赢通胀的资产很少，只有黄金、农产品、原油，房地产也没有跑赢，股票则是最惨。（但如果从操作的难易角度看，还是可以说房地产属于最抗通胀的资产）。
https://bang.wallstreetcn.com/LTE2NjM2NDAzODc=
但另外一个宏观因素虽然未必直接却很深刻，这个因素非在经济领域，却直接攸关投资活力——社会情绪的爆棚和企业家的担忧。这些往年都在积压，但今年尤其明显。你会注意到一个现象：“2018，所有人都不满”。对于富豪、企业家、明星的被抓或者倒下，瓜众们都是一片叫好。尽管数据不太好掌握，但企业家对于扩大投资，信心着实处在低点。这里面最重要的是，是社会各界对于进一步gaige往哪里走，分歧在加重。对于企业家（尤其是民营企业家）这个群体而言，他们属于“市场的冒险家”，他们的投资信心出现低迷，市场怎会有好的起色。
这是我们现在观察到的2018年的变化，一句话，市场情绪坏到了低点，但是不是最低，不好讲。这些因素作用到房地产这个母行业身上，我们会看到，行业景气度的下行才开始，还要持续一段时间。至于会坏到什么地步，还要观察。我个人还是维持先前的判断——自2016年3月本轮调整开始之际，
我对市场的判断一直是，这一轮的调整会超过2011-2014，但会弱于2008
（这些在我之前“三年小周期”的文章里有过表述，当然现在的市场调整已经超周期了）。
这些归因，都是来解释为何短期市场出现了这般波动，但历史到底会不会如出一辙般的重演，自然很难讲。这些因素对整体经济到底会有多大冲击，中国经济有没有那么坏？——是不是说突然就这么从“厉害了，我的国”转成了“奇差无比”了？需要时间来证明。短期市场，说白了都是由情绪主导的，没有什么逻辑。当然，我这么说，并不是说你不需要理会它，还是要注意大滑坡的风险。因为，市场短期发起神经来也可以很厉害，就算是好资产也会出现大幅杀跌。看看今年的白马股，腰斩都有出现。虽然房地产说起来属于更长周期的资产，但谁也没有办法保证说，它不会短期发一下神经。
所以，长期无论我们怎么不改判断，但既然短期市场开始出现波动迹象的话，还是小心为上，保护好自己的资金，不要踏空站岗。就算是想抄底，也要耐心等待市场逐渐明朗。决定买不买房子，需要勇气，但不需要鲁莽。
反过来，从长期看，关于深圳，以及和深圳类似的几个一线城市房地产的长期趋势，我们不改变之前的判断。这也是我们来对抗市场情绪的方法，市场短期闹情绪很多时候都是愚蠢的，你可能赢不了它，但如果说战胜它，唯有理智，不从众的独立思考。
我之前的文章里发布过我们如何理解中国房地产的“大周期”框架，也探讨过如何判断一个城市房地产的长期趋势，也落地到深圳发布过三篇关于深圳城市基本面的系列判断。如果我们判断这次短期冲击有多大程度的话，就要回头再看一看，那些基本面有没有改变，以及有发生了多大的改变。只有这些基本面的指标发生了重大改变的信号时，我们才会转头彻底看空房地产。至少到目前为止，经济基本面的未来虽然有所弱化，但深圳可作为中国最抗跌的城市之一，是毫无疑问的。
要想从各个方面诊断出一个城市的房地产有没有前景，实在太复杂了——决定一个城市房价的变化，也的确有多重因素（人口、土地、货币、政策等等），视城市不同，各个因素发挥的影响权重也会有所不同。比如有的城市经济发展一般靠上、人口流入也一般，但是人地矛盾极大，房价也可能会出现暴涨，并非是只有经济发展好、人口流入多的城市才会出现房价涨。这里面的关系没有那么线性化，需要结合到具体的城市去实地论证才行。这也是我接下来想做的事情，提炼一些指标，去结合着不同的城市进行实证（比如厦门、香港、珠海），也欢迎后台的读者们能够提供更多的样本，共同探讨。
评论 (0)