观点：与大部分二线城市类似，在持续调控下，市场热度较前期降温。调控在很大程度上起到效果。考虑调控的12线占全国40%左右比重，不调控的34线占60%，因城施策的大方针仍将保持行业总量高位，增速低位。
过热城市有序降温，对保持政策和市场预期稳定存在积极效果。此外，在关注二线同时，真正影响总量方向的实际上很难高频监测且不调控的三四线区域。
长沙市场关键词 ——调控升级，土地降温，产品更新
长沙在很过去很长一段时间都属于房地产难点城市。福利分房结束时间晚，农业为主工业较少，外出打工人数多以及居民更热衷消费等因素造成区域房地产市场长期滞涨。全国去库存政策推进之后，市场有明显起色。但2017年开始进入调控，2018年长沙市房地产政策持续升级。截止到2018年8月几乎所有调控工具均已用上（限购、企业停购、限贷、限售、公积金收紧、刚需优先、摇号选房、土地供应、加强监管、限价房、保障性住房都有），严厉程度仅次于北京和上海，是二线城市中调控最严格的城市之一。
随着调控政策持续加码，长沙市场住宅成交量快速下降，2016年成交1778万平，2017年成交1096万平（同比下滑38%），2018H1成交461万平（是2017年全年成交量的42%）。
但是与前几轮不同，本轮复苏未伴随土地供给增大。市场需求下滑的同时，供给同步下滑。市场始终处于供不应求的状态。考虑对中长期趋势不明朗，且目前新房成交需求缺口不断变小，土拍市场逐渐降温。二手房市场目前同样出现价格回调，多方因素显示市场热度下降，市场趋于理性。
需求在不断演变，推动上市产品变化。二孩政策、消费升级、房产税预期等在逐渐改变市场主流需求。2017-2018H1长沙市住宅需求向125-144平米户型演变，三房和四房户型的产品更受欢迎。相比其他开发商，品牌开发商更能快速适应市场变化，推陈出新，抓住需求变化，保持和同业比较高去化率。
未来看，市场重要变量来自人口政策。长沙2018年出台人才新政22条，计划吸引100万名人才落户。
1. 政策持续升级到二线城市最严
长沙房地产市场2018年调控接连升级，截至2018年8月调控工具几乎全部用上，调控内容简要来说包涵以下几点：限购、企业停购、限贷、限售、公积金收紧、刚需优先、摇号选房、土地供应、加强监管、限价房、保障性住房。和同样是2018年调控持续加码的其他二线城市（力度加大较多的包括海南、西安、成都）相比，长沙的调控升级后达到继北上一线城市之后几乎最严。
2018年调控加码至今，长沙的购房资格和房贷要求严格，但最具杀伤力的还是用限售的方式遏制住房产流通性。长沙限售要求是个人从拿到房本到可以销售需4年时间。通常购房者从购买房子到拿到房本需要2-3年时间，也就是说买完房子后要等6-7年才可以卖出。如此长的交易周期，几乎没有给投机需求任何机会。
调控政策加码直接影响需求基数，但是供应下降的需求更快的话，实际推出的楼盘卖出去是没有太大问题；如果需求进一步下降，市场内部不同开发商去化率会出现分化，位置好、产品好、品牌好的开发商去化率会保持较高水平，而产品质量差的开发商去化率下滑会比较快。
2018年调控政策出台日期
主要内容
3月18日
限购：外地限1套
限贷：商贷首套30%，二套35%，三套停贷；公积金首套20%，二套35%，三套停贷
5月20日
限购：本地限2套，外地1套（连缴1年社保）
限售：满2年可上市交易
9月23日
限购：本地已购1套须满3年购第二套，外地连缴2年社保
限售：满3年可上市交易
6月25日
限购：本地已有1套须满4年购第二套
限售：满4年方可交易，企业满5年
限贷：公积金第二套60%
https://bang.wallstreetcn.com/LTE3MzI1NDM4ODE=
2. 供应比需求下滑的更快，新区交易撑起市场
长沙市场从2015年供不应求，2016年需求对新供应成交面积的缺口最大，约为590万方，随后缺口逐年下滑——2017年约350万方，2018H1约为80万方。调控政策持续收紧对需求影响立竿见影，但2016-2018H1供给随需求同时下降，目前来看市场仍然供不应求。新盘销售去化率在2018H1仍然维持在80-92%之间。进入7-8月销售淡季，市场平均去化视屏在70%左右，9月第一周去化率分化明显，高的可以达到90%而低的只有10%，市场平均去化水平在80%左右。政策收紧导致新增需求的增量逐渐变小，行业供需正趋于平衡，如果持续现在严格的调控政策，市场可能会逐渐转变为供过于求。
https://bang.wallstreetcn.com/Nzk0MTU1MjUz
细分城内板块来看，长沙市包括芙蓉区、开福区、天心区、雨花区、岳麓区、望城区、长沙县、宁乡县和浏阳市，共6个市辖区2个县和1个县级市。长沙湘江以西的望城区和岳麓区位于湘江北岸，是近年打造的新区，岳麓区中主要发展项目包括岳麓山国家大学科技城和梅溪湖项目，望城区有多个文旅、商业广场、医疗、学校等项目。此外，雨花区还有占地46.9平方公里的高铁新城项目。从2018H1供应和成交量来看，这三个新区也是支撑长沙房地产市场的主力地区。
https://bang.wallstreetcn.com/MTQzOTE3MTkyOA==
3. 政策调节需求，需求影响产品
此次调研，我们了解到，当需求基数逐渐下降时需求端具有越来越多的选择权。市场从原来的“一房难求”变为“供需平衡”，甚至是“供过去求”的时候，产品好品牌响的住宅产品去化会更具竞争力。一方面，城镇居民随着收入和居住水平的提高对居住户型和环境有了更高的要求，房地产需求本身有消费升级的潜力在，限售只是拉长了置换的周期；另一方面，二孩政策放开后，原本90平米两室一厅的户型逐渐变得不如100平以上的三室一厅或四室一厅更有吸引力。从长沙普通住宅供应面积类型来看，90平米以下和90-125平米的住宅占总体量的比重下降较多。至2018H1，125平米以下成交住宅占比约50%。与此相反，125-144平米的住宅占比提升较多，至2018H1占比达到了32%。供应端在产品结构方面也出现了加大改善性住宅的比例。政策调节需求的同时需求在演变，这使得开发商在产品研发上面需要作出相应改善，以待后续需求继续下降时能够抓住大多数需求，保证新盘的去化率维持高位。
https://bang.wallstreetcn.com/MTI5ODkxOTU3NA==
4. 土拍市场同比降温，品牌开发商偏谨慎
长沙土拍市场在2017H1热度较高，商住用地（商住和住宅）共成交18宗，成交面积97.31万平，成交总金额为71.6亿元。就商住用地成交面积来看，岳麓区成交面积为38万平，排名第一，其次是望城区28万平。从拿地的房企来看，拿地面积排名从高到低分别是恒大32万平、碧桂园16万平、用户8万平，时代地产5万平、旭辉3万平。其中龙湖地产以总价14.5亿元、溢价率168%获得芙蓉区浏阳河东岸057号住宅用地，土拍总价和溢价率最高。碧桂园拿了三块溢价率150%的地块。2017H1股票市场的特点是品牌开发商聚焦新区、不惜高溢价率大量补充土储。
进入2018H1，长沙市共成交15宗商住用地，成交面积65.3万平，成交金额84亿元。就商住用地成交面积来看，雨花区42万平排行第一，高新区30万平排第二，2017年比较热的岳麓区仅为3万平，望城区似乎没有成交项目。从拿地的房企来看，2018H1在长沙拿地的有绿地（20万平）、长沙碧湘（19万平）、五矿地产（8.7万平）、金地集团（7.9万平）。2017H1年Top10的公司鲜有踪影。平均楼面均价在2600-5100元每平，住宅限价在8000-9200元每平。
从2018H1的土拍市场我们可以看到长沙的土拍市场同比明显降温，品牌开发商拿地谨慎。新拍土地楼面均价大约在3300-3800元每平的限售价格在8500-8700元每平，如果假设建安成本大约3000元每平，限价地块的利润空间比较有限。在市场调控严格、融资紧张的环境下，开发商保利润保现金减缓补充土地库存的做法也是合情理的。
5. 新房房价受预售证影响，各版块新房和二手房价出现回调
根据我们此次调研，我们了解到长沙二手房市场交易和房价均出现降温，一二手房价倒挂已基本没有。新盘受限价影响价格几乎没有增长，各版块房价出现波动主要因供应减少后不同产品类型和不同位置的楼盘价格差异影响放大。我们在此放几张长沙市新区和二手房房价走势，房价横向盘整的迹象比较明显，其中个别区域例如岳麓区房价出现下滑迹象。
https://bang.wallstreetcn.com/LTE5MDUzNTcxMzM=
https://bang.wallstreetcn.com/NjU0OTgxNzYy
https://bang.wallstreetcn.com/MTI3NDk0NjU2
https://bang.wallstreetcn.com/MTY2OTk0OTc5OA==
6. 长沙新文旅项目——新华联铜官窑（望城区）
新华联铜官窑项目在望城区湘江东侧，总占地面积3000亩，总建筑面积1000万平方米，总投资超过100亿元。整个园区依托唐代长沙彩窑古镇而打造，集合文化、商业、养生、教育、休闲五大功能于一体。
新华联文旅项目是利用自然和人文旅游资源开发的房地产项目。市场上常见的文旅项目通常包括两部分：一部分是和文旅项目配套的住宅和商业地产；另一部分是长期自持项目，例如游乐园、展览馆等。前者和传统房地产开发类似，属销售类，周转周期较短，除盈利外还起到了为后者提供开发资金的重要作用。后者则考验运营方在旅游产品设计、品牌市场影响力、长期资产运营等方面的能力，收入来源包括门票、周边产品等。
经营模式上，新华联以古镇为切入点，采用“古镇+”的模式，将古镇作为平台搭建多层次服务，包括观光、酒店、演艺、购物、博物馆等。通过提供多层次服务，增强文旅项目的吸引力，同时拓展收入来源 —— 观光门票、旅游商品销售、餐饮收入、文艺表演收入等。
新华联在打造文旅方面通过近年收购和合作，建立了较为完整的产业链条。公司可以全产业链管控项目，包括前期设计研发、开发、线上线下客流导入、经营管理等。打造完整产业链对于文旅项目来说有利于保证项目的整体性，加强品牌印象，有利于项目质量的统一管控。
运营模式上，新华联采用部分销售、部分运营增值的方式，前期通过开发和销售住宅和商业，回笼资金，支持自持项目建造。文旅项目开发周期较长，因此需要可售物业在短期平衡收益，使项目可以长期培育稳定消费群体、收获稳定现金收入和资产升值。
https://bang.wallstreetcn.com/NTU4NTYxMDMw
https://bang.wallstreetcn.com/LTE1Njk4MjI2MTQ=
我们此次调研参观了铜官窑古镇景区和部分滨江商业街，参观了园区几个主要博物馆，包括五大博物馆群（唐代长沙彩、刺绣、钱币、酒、奇石）、湖湘名人馆以及展示湖南风土人情的5D影院。园区几大博物馆的教育意义较强，图文光影结合陈述历史不但不枯燥反而十分有趣，适合假期带小初高学生重温历史和湖南地理文化。
此次我们参观时，园区部分街区细节还在做最后的建造工序，文艺表演还在彩排。9月30日以前园区在试运营期间门票为6折，120元人民币。十一开始将正式全面投入运营。如果前面投入运营，招商全部到位，我们相信此地的商业氛围将十分活跃，也许会成为长沙新进网红。
该项目总招商面积约为5万平，实际使用面积约为4.2万平，在8月28日开园前已经完成66.6%的招商（按照实际使用面积计算）。按照月租金约为77元每平米计算，开园租金收入预计在213万元每月，2557万元每年。如果以80%的签约率计算，年租金大约可以达到3000万元。此外，园区还有门票收入，特色娱乐收入、酒店收入等。待园区运营成熟，广告和维护费用稳定后，预计园区的经营能力会不断向好。
https://bang.wallstreetcn.com/MTUxNzU3OTM4MA==
https://bang.wallstreetcn.com/MjA2ODEwMzYwMw==
评论 (0)