犹如惊弓之鸟的房地产，迎来噩梦？
继昨日（9月24日）港股地产股集体暴跌后，A股房地产板块，今日亦纷纷跳水。
其中，新城控股（601155）、保利地产（002146）双双暴跌超6%，另外，万科、招商蛇口盘中跌幅一度超5%。
2018上半年，房地产行业的销量TOP10亦未能逃过大跌的惨剧，销量冠军---碧桂园（02007.HK）于9月24日暴跌逾5%，2018年累计跌幅已超24%。
9月24日、25日，中国房企TOP10累计蒸发市值超765亿元人民币，其中万科总市值今日蒸发128亿元。
香港市场因中秋节翌日，休市一天。
一则传闻，地产商们的噩梦
港股、A股的房地产板块接连2天上演暴跌，是资本市场对一则传闻的回应。
9月21日，A股休市后，传出一份文件，广东省酝酿逐步取消商品房预售制度，全面实施现房销售。
这份文件建议，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。引起楼市大震荡。
对此，广东房协紧急回应，“该文件只是征询意见稿，并非真的实施。”这句“安抚”实则已透露了风向。
另外，流传出的文件显示，住建部同时向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省发函，要求“对预售制度，进行研究论证”。
随后，住建部市场监管人士也在当日晚间火速辟谣称，征询取消商品房预售意见的情况不属实，但没有直接否认要求各地深入研究。
一份文件、各方“安抚式”地辟谣，是否暗示：商品房预售制度退出，已进入政策考量范围，引起市场高度关注。
预售制，高杠杆、高周转之源
预售制，来源于香港的“卖楼花”，上世纪的香港人把购买建设前、正在建设的房屋（即期房）称为“买楼花”，且以首付+分期付款的方式购买。
上世纪50年代的香港，人口从50万膨胀到220万，住房市场需求旺盛，但人均收入水平不高，大部分无法负担全款买房。
霍英东开创先河，发明了一种能加速开发商资金周转、又能让普通人减轻支付房款压力的新方法：低首付+分期付款。
开发商的资金可能无法支撑建房工程，但借助于预售制，可以先拿到购房者的钱，其高杠杆效应刺激他们进一步激进拿地扩张。
之后，内地房地产市场，因房企普遍缺乏资金，商品房供应量小，便“师从”香港。
1994年，内地引入了商品房预售制度，颁布《城市房地产管理法》，由此，撬动了中国房改二十年来高歌猛进的历史进程。
据统计显示，国内前10大地产商2018上半年累计销售商品房1.98万亿元，日均超百亿元。而2017年同期，前10大房企累计销售额为1.54万亿元。
与销售规模一同高歌猛进的是，各大房企的杠杆率：
截止2018年6月份，A股房企的平均资产负债率达70%，另外总资产超1000亿的上市房企的资产负债率均已超过70%。
房企的总负债中包含预收的购房款，总负债率的参考价值受到影响，重点值得深究的是，房企的有息负债。
截止2018上半年，A股总资产规模1000亿以上的20家房企中，有息负债总规模达1.77万亿，较年初增长13.5%。
具体统计见下表：
2018年上半年，A股部分大中型房企的有息负债规模仍呈现明显的上升趋势。其中，5家房企的有息负债总额超过1000亿元。
平安证券首席经济学家张明指出：
中国银行业的资产负债表与房地产深度捆绑，超40%贷款与房地产有关；
中国居民财富过于集中房地产，大约占80%-90%。
取消预售制，谁最害怕？
面对天量的有息负债，现金流之于各大房企们可谓“攸关生死”。
据天风证券统计数据显示，2018年到期的房地产相关债务将达1949亿元，且主要集中在三、四季度，分别高达932亿元、698亿元。2019年、2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。
据Wind原始数据统计，2018-2021年，房企债券到期金额将逐年走高，合计到期金额超过1万亿；如果不计新增债券，到期债券会在2022年大幅下降。
预售制之下，卖房的现金流可以在商品房项目开工前获得，一旦预售制改为现售制，意味着房企必须预备大量现金进行项目建设，现金回款时间快则2年半，慢则五六年，对于急需资金还债的房企可谓是“雪上加霜”。
通过预售商品房获得现金流之外，房企们外部融资亦是现金流的重要来源。
然而，据同策研究院监测统计，2018年春节后的6个月内，40家典型上市房企融资总额为3498亿元，同比去年4335亿元大幅下滑19.3%。
而且，融资成本仍在上升，克而瑞数据显示，上半年60家重点房企融资成本，结束了连续两年来的下降趋势，回升至6.33%。
由此可见，融资愈发困难，而债券到期潮愈发临近，前2年激进加杠杆的房企已是刀尖上起舞，一旦预售制取消，无疑是“灭顶之灾”。
中信建投地产首席分析师陈慎认为：
如果预售制度调整，预售条件越宽松的地区尤其如三四线城市将受到更大的影响，尤其是那些地区业务集中度较高、分散程度低的房企更甚；
另外，更高杠杆的房企所受影响最大。实施现售后，有息负债可能取代一部分预收款，资金成本上升，中小型、高杠杆的民营房企受到波及最大。
取消预售制，不可承受之重
短期内，取消预售制的概率有多大呢？
中信建投地产首席分析师陈慎认为，在短期内取消预售制度的可能性或者说基础并不具备。
首先是金融端，房企融资持续收紧，房企到位资金增速在2018年出现3年来第一次负增长，如果一刀切取消预售，意味着房企20-30%的资金来源将出现空白，资金链断裂以及由此带来的系统性风险不可轻视。
其次是供给端，近两年来，三、四线城市大力推进去库存，截至2018年8月，全国商品房待售面积同比下降14%，相比于2016年初的高点已下降25%，以80个大中城市可售库存口径，商品住宅可售面积较2015年初的最高点下降30%。
在低库存的背景下，突然取消预售制，原本即将进入预售的房屋，将推后1-2年以上入市，供给“休克”的风险，将使得当前脆弱的供需结构变得恶化。
而且，预售房的价格一般比现房销售价格低10%～20%，反而助涨房价。
与中央的“坚决遏制房价上涨”基调不符。
陈慎认为，房地产政策将是以稳定预期为主，预售制改革方向肯定是循序渐进的。
在广东省房协文件中有这样一句话：“让房地产行业和社会公众都做好充分的准备”。
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