在北京市场，有一个比较特殊的物种叫：限竞房。也就是说在土地出让的时候，未来这批新房的较高售价和销售均价都是明确规定好的
从北京市场的供应看，自2016年末开始，北京土地市场在“限房价、竞地价”规则下产生了大量地块
最近2年的时间，合计限竞房入市地块已经高达66宗，总供应面积高达500万平方米。基本上北京每新推10套新房，其中就有5套是限竞房，
北京楼市已经不可逆的进入了限竞房大时代
而到了今年八月后，这样的房源达到了峰值，9月中旬北京共有17个限竞房项目入市，供应房屋9684套，面积63.3万平方米。集中入市的房地产市场，整体呈现出供大于求的态势
而这种产品毫无疑问会左右北京楼市的进程
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从市场的成交情况看，原本被开发商寄予资金快速回流厚望限竞房产品，却整体呈现出不温不火的状况
用操盘人的话说：限竞房开盘期能够去化到50%的，就已经是很不错的业绩了，能够达到80%的是凤毛麟角
但更要看到的是，在政府限制销售价格的前提下，大量的限价房的入市，也让购房者开启挑剔模式，选择适合自己的项目
因为与过去抢着买房不同，面对有更多选项的房地产，当下的压力主要在卖方开发商身上。因为在购房机会成本增加，选择范围扩大的双重作用下，购房者的眼光会变的越来越挑剔。因此开发商能做的就是在自己所拿的土地上，最大限度的实现产品价值
不过就购房者而言，面对众多的限竞房选项，什么样的眼光才算独到、冷静呢？以下三大方面则是最佳的着眼角度
选房应从成熟区域优先
目前限竞房的分布比较零散，有较为成熟的板块，也有出于规划发展的地段。从目前北京66块限竞房土地看，占比最大的是远郊地块，大约涵盖了30多个项目。另一类则分布在五环区域内，如北七家、大兴区域等。在这些板块中，选择限竞房应该以成熟为第一要义
选房应该遵从空间尺度和品质优先
因限竞房土地出让的“70/90”规定，使得限竞房在产品空间和形态上存在严重同质化的现象。同等面积的积户型上，产品规划十分科学合理，是否实现南北通透、明暗空间以及面宽等细节上的品质就变的尤为重要
以全家庭为尺度 选择全年龄段优质配套
面对未来家庭结构变迁，要选择具备全年龄段居住需求的相应配套。比如老人的医疗配套、孩子的就学配套、家庭主力上班的通勤配套以及家庭生活所需的商业配套等等
以上述三大选房逻辑去挑房，就绝对能实现“高性价比“的选房目标。同时，以上述三大逻辑为基础，也就不难预判，在当下同质化严重的限价房井喷中，哪些盘将成为叫好叫座优质“红盘”
而在众多限竞房中，位于中央别墅区的祥云赋，就具备这样的红盘潜力
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一、北京限竞房“图”鉴
环形价格图上中“别墅区”里的限价房
传统的北京商品房市场，别墅、改善以及刚需的区域板块布局较为分明，因此有了天通苑、回龙观、中央别墅区与西山别墅区
但以限竞房为特色的本轮调控，其本质是用城市资源扁平化，来解决高房价问题。更多刚需刚改产品出现，让以前少数人享用的城市资源有可能被更多人享受
我们在限竞房地理分布上，以单价为基线就能勾勒出，限竞房的价格环线图鉴
备注：>7.5
从这张价格环形图就可以看出，限价房打破原来固定的分级格局
只要购房总价预算确定了，就能按图索骥寻找到成熟的居住区域。值得注意的是，北京特别优质的中央别墅区，就位于这张图鉴的西北角处，而祥云赋就位于该板块之上
在北京八大别墅区中，仅顺义的中央别墅区能被冠以“中央”二字，其重要性不言而喻
作为北京乃至全国知名的中央别墅区，这里拥有26年的发展历程。整体呈现国际化社区的发展趋势，也让这里始终都是接近居住理想的所在。祥云赋具备的中央别墅区这样的地段价值，是北京市其他限竞房项目无法比拟的
其次，随着家庭结构的变迁，上有老下有小一定成为一种必然，
所以在购房过程中一定要考虑具有“全年龄”层次的配套
中央别墅区的地段价值，正好汇聚了“全年龄段”的优质配套资源
以教育配套为例，包括鼎石国际学校在内的16所国际学校和北京四中顺义分校在内的5所优质公立学校，孩子可以选择高水准的国际学校，也可以选择优质的公立学校
交通上，包括轨道交通十五号线，京平高速、京承高速在内的“六高速，五横、三纵”立体交通格局为家庭主力通勤提供了快捷的保障
同时，涵盖友谊医院顺义分院、地坛医院和空港医院在内的10家权威医院以及8大商业购物中心，保证了上面的老、中间的主、下面的小三者不同的配套需求
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二、北京限竞房“品”鉴
同价、同户型里的产品价值的差异化
短期内供大于求的限竞房，在价格和“70╱90”规定下的户型面积的限制中，整体呈现出同质化严重趋势
同时，限定了销售价格限竞房项目迫使开发商压缩利润，这导致个别项目在产品质量缩水，并与蓄客期内传导信息不符
最近，北京两大品牌开发商项目因交房期间中被指出质量问题以及补缴面积差价等问题，引发两项目业主大面积维权现象，就是一大例证
反观进入了窗口期的买方市场则，购房者的心态也从“抢着买”变成了“挑着买”。置业者目光变得愈发挑剔，挑剔的着眼点就在遵从空间尺度上的品质优秀原则
开发商如何应对新的地产新变局？传统忽悠的营销套路是不行的，精做客户需求的产品才是王道。在这样的背景下，我们先来看看祥云赋项目的先天具备的优势
首先，取决于项目所在的板块属性，低容积率才能配上中央别墅区板块整体区域调性。祥云赋项目的低容积率，对限竞房这一品类来说，绝对是良心之作了
同时，北京中央别墅区，其最难以复制的、也是北京特别稀缺的生态优势资源中，除温榆河水系外还有一处占地300亩的罗马湖水域，它被称为“中央别墅区的后海”
而祥云赋项目与罗马湖仅一路之隔，低容积率、近生态资源，是该项目与生俱来的先天优势。
由中粮集团、旭辉集团、天恒置业与恒基集团四大品牌的联手打造的祥云赋，包括合院别墅、建面约90㎡三居高层两种产品。其中，祥云赋三居产品，是踩在90㎡的红线之上，实现空间利用的最大化。来看户型，三室两厅一卫的空间布局中，有三大特色
首先，观察户型可以发现，卧室、客厅等不同空间的交通路线大多重合，这就最大化的减少了空间的浪费；其次，客厅和主卧的面宽，更是诚意十足，这一尺度设计在当下北京90㎡的限竞房市场中，是最大的
第三，从家庭成员日常市内的活动频次看，有些空间可能只去一次，但却存在会发挥十个小时作用的潜力，比如阳台，在祥云赋约90㎡三居户型中，设有功能性的生活阳台，这样就为家庭提供了更等多晾晒、储物的空间
合院产品上，祥云赋项目则打造为新中式风格，并从空间尺度和功能角度看，有天有地，同时也满足三代同堂的居住需求
以限竞房为特色的本轮调控，其本质是用城市资源扁平化，来解决高房价问题。更多刚需刚改产品出现，让以前少数人享用的城市资源有可能被更多人享受
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而限价房去化难，则是北京本轮的市场调控“上下挤压”后的集中体现。首先，最新版本的公积金贷款新政，压的最大面是刚需性客户；其次，开发商所拿的限价房土地，在一开始就有价格和户型面积的限制。按照规定，压的开发商必须要把总价做小，定位下沉，让更多人买得起房子。上下挤压的过程，加上下半年限价房供应量井喷而且同质化严重，导致限价房竞争很激烈。如何征服处于购房窗口期内的挑剔眼光，专注产品才是制胜的关键所在
在北京限价房这场角逐之中，祥云赋则在无限的地段价值之上，利用有限的物理空间，为我们诠释了何为产品的大格局，综合挑选限竞房的三大着眼点，该项目无疑将成为未来市场中的爆款项目之一。
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