无论是市场情绪还是香港地产商，都对香港房价的未来持谨慎态度。
今日，香港地政署公布，香港山顶文辉道12号豪宅地皮出价未达要求，宣布流标。
上周五，共有5家财团入标，包括嘉华国际、长江实业、恒地以及新地的四家独资财团，还有一个由九龙仓、新世界及华懋等六家开发商组成的“万亿财团”。
由于香港步入加息周期，以及近期香港楼市降温和恒生指数重挫，楼市下行风险大增。
诸多分析师近期也相继发布香港楼价下跌警告。花旗和里昂证券都警告，香港房地产市场将出现逆转。花旗预计，下半年香港房价可能下跌7%左右。瑞银（UBS）此前预计，从现在起至2019年底，香港房价有可能下跌，最多将跌去10%。
香港“地王”
文辉道12号是香港山顶昂贵地段少数大型官地，早前地皮规划为住宅，可建容积率为0.5倍，而最新容积率增大至2.1倍，令可开发楼面由早前的9.47万平方尺增加至40.4万平方尺，发展潜力巨大。
其占地面积约在18.9万平方尺，属于文辉道2、4、6、8、9及11号，临近德瑞国际学校。
尽管地段优质以及地皮质量尚好，但由于近期楼市降温，市场对于地皮估值的分歧也较大，估值在242亿至最高的485亿港币之间，相对应每平方尺楼面地价也在6万到12万不等。
此次的流拍也反映出，地产财团和政府之间对楼市未来的走向亦有一定分歧。
加息效应开始显现
上周日，香港财政司司长陈茂波撰文表示，香港超低息的年代，不但结束，可能还会步入逐步加息的过程，资产市场的风险不能忽视。
因为香港将港币完全与美元挂钩，为了维持7.75-7.85的汇率波动区间，只能选择完全跟随美元的货币政策，美元加息，就必须跟着加息。根据美联储预估点阵图显示，今明两年均加息三次，2020年底联邦基金利率预期中值为3.4%。
金策师研究院首席分析师郑亚苏认为，一旦美联储加息到3.4%，这意味着香港基准利率也必须加到3.4%，那么香港楼市的贷款利率将上涨到4.5%-5%，楼市价格至少会在5-7年时间内，在当前的基础上下跌50%。
今年8月，香港开始释放告别低息时代的信号。香港三大发钞银行汇丰控股、中银香港和渣打香港称，将提高与香港银行间利率挂钩的按揭贷款利率上限至2.35%，提高以最优惠利率为基准的按揭利率至2.25%，多家香港商业银行跟随。
9月26日，美联储加息。次日，香港金管局跟随加息，将贴现窗基本利率上调至2.5%。汇丰银行、恒生银行、中银香港、恒生银行等多家香港银行纷纷上调港元最优惠贷款利率。
虽然当时市场认为加息相对温和，对楼市影响不算太大，但目前来看，还是有一定滞后效应，市场明显感受到货币流动性开始紧缩的压力。
香港《南华早报》援引香港研究协会上周发布的调查结果称，六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场，四成受访者预计楼价将下跌。
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