现房销售一方面将增加开发商的资金压力，另一方面将降低开发商的周转率。因此从预售到现售的转变使得银行开发贷的增速也受到影响。长期来看房地产周转率下降将使房地产投资也逐步回落，但短期内现房销售地块仍面临流拍困局，预计近期债市收益率将出现震荡格局。
10月19日合肥市房地产管理局发布的《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》指出，为深化商品房预售管理，探索建立新建商品房现房销售备案制度。虽然当前现房销售尚未制度化，但地方政府纷纷尝试通过“现房销售”相关政策，抬高房企竞拍门槛，遏制哄抢土地抬高房价。
那么，若未来的市场条件逐步成熟，供需双方对现房销售的接受度上升，现房销售作为房地产长效机制的一部分可能逐步进场，由于房地产开发商的负债对应着商业银行的资产，现房销售对开发商的影响也将对传导至银行资产端，我们不妨在此情景假设下，对房企的融资模式进行深入探讨，在此基础上推演商业银行资产端及其收益可能受到的影响。
▍单个房地产项目周期可分为拿地期、预售前开发期和预售后开发期三个阶段。
拿地阶段介入资金包括开发商自有资金和其余股权资金，二者合计占比约33%；预售前开发阶段使用资金主要是外部贷款，包括银行开发贷、非银贷款和外资，三者合计占比约为14%，其中银行开发贷占比超过80%；预售后开发阶段则主要通过预售款项一部分偿还外部贷款，另一部分则用于后续开发建设，预售款项中定金和预付占比约为33%，按揭贷款约占15%。此外开发商对供应商的应付款项占比约为5%。
▍现房销售将使商业银行增长的开发贷总量上升而周转率下降，综合来看对新增贷款的影响较为正面。
如果全面实行现房销售，则通过预售款项偿还开发贷和进行后续开发的环节被切断。对地产商而言，建设开发阶段的资金需由自筹资金和外部贷款弥补，且这些款项使用周期均会被拉长至项目完工销售，项目周转率将被迫下降。
考虑量的因素，现房销售制度下若预售款项的资金缺失部分由相同结构的外部贷款弥补，经测算当前新增银行贷款的调整系数为2.45；考虑周转率下降的因素，经测算周转率下降的调整系数为0.58。综合两个调整系数，可估算现售制下四个季度新增信贷分别为4623亿、3293亿、1957亿和1838亿，四个季度较预售制分别增加1394亿、993亿、590亿和554亿。
▍现房销售模式下未来银行的开发贷和按揭贷的结构可能出现变化。
开发贷由于需要覆盖整个开发期可能出现期限延长和量价齐升，按揭贷则由于付款时间延后和银行降低销售风险的考量可能出现量价齐降，银行的单项目综合收益可能获得提升。
总结而言，现房销售一方面将增加开发商的资金压力，另一方面将降低开发商的周转率，站银行在资产端来看，房地产开发贷的数量和周转率将一升一降，因此从预售到现售的转变使得银行开发贷的增速也受到影响。
另一方面，期限风险和销售风险敞口暴露对开发贷和按揭贷的影响有所分化，短期来看，开发贷量价齐升，按揭贷量价齐降，且销售制度的改变将使银行资产端结构由按揭贷向开发贷倾斜，银行的单项目综合收益可能获得提升。对基本面的影响上，长期来看房地产周转率下降将使房地产投资也逐步回落，但短期内现房销售地块仍面临流拍困局，预计近期债市收益率将出现震荡格局。
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