真实的深圳房地产市场是怎样的？
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之前提醒各位关注的“房企特价窗口期”，上周末，我观察到，已经有证据显示出现了。
上周末看到，龙岗的公寓出现了特价，商铺也出现了特价，住宅也有出现了特价，普遍的理由是“工程抵款”。就是之前给施工方房屋来冲抵工程款，现在施工方拿着这些房子来销售（可能是因为业绩不好，套现资金）。这个倒是很新鲜，以前很少见到这种广告。具体是开发商的营销手段，还是真有其事不重要。关键是，特价出现了。龙岗坂田的公寓降到了4万以下，远洋新干线大概有4个商铺降到了3万多/平米，据一位跑到现场想抄底的读者说，原来那几个商铺卖8万/平米，而且都靠主干道，位置极佳。这些商铺迅速就被抢完，我那位读者也没抢到，悻悻而归。
下面这张图，是那位读者拍给我的。
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另有一个案例，是说半岛城邦的二期一个二手单位，价格从原来的的大约12万/平米爆降到了7万多/平米，降幅约有40%以上。周末的朋友圈被刷屏，说是上门抢房的买家络绎不绝。
但这个是真有其事还是只是中介的营销，还没有确认，就不放图了，大家也仅作为参考吧。
整体上看，上周末的市场，的确已经发生了一些楼盘出现特价单位。从万科厦门白鹭郡降价，我就提醒到，短期市场将进入“房企业绩驱动型降价”时期。这是因为，一方面，贸易战导致市场对中国长期经济增长潜力产生担忧，本身经济增长的确也出现乏力，连带影响企业预期利润增速下滑。另一方面，行业7.31调控导致市场情绪快速逆转，买方进入观望期。成交量低迷会严重拖累开发商的销售业绩与回款目标，进而造成开发商群体年底前的资金压力剧增。而对未来的悲观预期，则进一步强化开发商减少投资、现金为王。由此，开发商群体为了完成业绩目标，也为了回笼更多的资金来应对不确定性，在短期会选择密集、折价出货，这会造成市场短期内供应大增，而各个楼盘的去化率大跌，进而导致短期的价格竞争出现。
10月份的市场，很好的验证了这一切。我回查了9月底到上周深圳的推盘，一个月内20来个新项目开盘，创下年内高峰。但除了绿景红树湾1号、碧桂园凤凰公馆的开盘去化率能到70%。其它多数都比较弱，大部分在20%左右，好一些的30-40%，还有两三个开盘去化率为个位数。
下面是中原地产10.22-10.28最新开盘去化率统计。
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如果开盘去化率低，意味着开发商手里的存货会越积越多。也意味着，如果接下来外部条件没有转暖，这个价格是撑不住的，只能继续下探。
价格的下跌探底，这只是个开始。
基于上述那些项目的价格测试，预计接下来的11-12月，可能会出现更多的新盘选择低价开盘，而之前销况较差而回款压力又大的楼盘，会有机会推出更多的特价（今天确认，一个开发商旗下的楼盘也正在酝酿下调一些价格）。对我们很多需要房子的人来说，再等等，能够等到更好的价格。
但这个时期，我有一个建议：想买房子的刚需，周末千万不要当死肥宅，一定要去跑楼盘。因为开发商推特价，最不想让知道的就是媒体，这个时候获取信息的成本高，只能靠笨功夫，多加点中介、销售顾问为好友，方便在特价出来的时候你能第一时间得到消息，即便是不买也能了解市场走向。
这样的时间窗口，历史上并不多见。在这个时间段，往往会产生比较好的价格。甚至不排除会有一些楼盘，出现超跌杀。
基于历史观察，年底前这个特价窗会展开一波，因为开发商好歹先完成今年的业绩——尤其是上市房企，不然股价表现实在是会很难看。至于说明年会不会，现在不好讲，能见度低。要看资金配合，如果货币放宽一些，开发商调低销售目标增幅，减少开工量增幅，资金链稳得住，可能会好一些。
具体到不同的产品，也大概和我之前的预估差不多。
第一是，现在是公寓先跌，预计也是这一轮跌得最多的。商铺次跌，显示经济走势不好。
第二是，最有刚需支撑的住宅一定最后跌，现在也已经有了苗头。
第三，分化会很剧烈。这一点在2007年下半年也出现过，有些地段上好的楼盘（尤其在福田南山），只要价格上做些让步，平价或者是低于市场价10%以上的价格销售，估计你还得需要抢一下。正如上文讲到的那几个商铺，迅速秒光。
第四，二手房会出现一些大杀跌的笋盘。这个现在也开始露苗头了，但还不太明显。只不过，二手房的笋盘往往普通人拿不到，不像新盘那么好捕捉。
下面是上周业主报价跌幅排行榜。
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坦白讲，现在的开发商，已经陷入了两难境地。降价卖楼，可以获得销售量，但会降低利润率，也会引起老客户“砸盘”。但如果不降价，年度业绩完不成，偿债能力下滑，公司运转也可能会出问题。这两者之间，要做出平衡。如何抉择，取决于开发商的现金流情况和对后市的预期。目前看，开发商不仅是对年底前市场极度悲观，就是对明年，都很不乐观。
而对于现在的买家而言，则又有不同。手里有钱又低负债的买家，现在已经开始热身做准备了，在等待那个“好价格”出现——当然，更多的投资者仍然是在观察确认。但是如果你现在是高杠杆，就会比较担忧。
在这个问题上，我们需要多讲两句。市场到底何时是底，很不好判。但如我之前所讲，政策底已经到了——新华社今天的评论说不放松，但半杯水，我看的是你不能再紧，再紧就过度。而且，目前看走势，宏观政策显然已经在开始放松了。有人甚至认为会崩盘，这倒是需要仔细论证的。在这个问题上，我一直很坚决的认为：认为会崩盘的观点，太过于悲观了，概率比较低。具体怎么论证，那是另外一篇文章要讲的了。
而至于你要不要去抄底，我真不知道何时到来——那要请风水先生来看一下是不是“前有照、后有靠、青龙白虎两厢抱”，但现在的下跌寻底已经展开。我只能说，把握一个大原则：一定要有显著的跌价，才去抄底。市场情绪来了，是极有可能出现大幅杀跌甚至错杀的。买入的价格要低于内在价值，才能叫抄底。这个怎么判，见仁见智。
关于新华社的评论，今天也在雪球上打了一段话：1、很多人渴望房价大跌，多数只是想自己能够便宜上车。真心从大局出发者，会讲“适度限制房地产”，但不会讲把房价弄垮。
2、那种认为房价大跌中国才有希望的观点，恐怕没有搞明白，房地产几乎是中国普通老百姓能够参与和分享经济增长的唯一机会了。的确有不少人没有享受到，但这里面不是全部都要归咎于市场竞争，个人原因恐怕也很重要。而股市，从来都没有让普通人参与赚过钱，原因太复杂，也没什么好埋怨的。
3、中国普通家庭的财富7-8成沉淀在房地产，我们既不能承受也没有必要承受房地产大跌。现阶段外部环境极差，这时候尤其要打掉那种想让房地产来个“休克疗法”的思想。稳住是最不坏的选择，微涨、不涨、微跌、小跌都是可选项，但是倘若发生崩盘，那一定是比大涨更严重的灾难。这是大道理，不能因为你没有经历过就可以不怕。
4、防止紧缩过度，理论上控制中国房地产非常容易。我们的开发商是根本无法和政策对抗的，极为重要的原因在于：中国开发商的融资环境以间接融资而非直接融资为主，也即是说，开发商严重依赖银行贷款。而政府通过掌控银行，完全掌控了房地产行业的资金分配。这一点，和当年日本的房地产市场运行是完全一样的。只要政府死命压缩行业的流动性——比如停止房地产企业的IPO，严厉紧缩银根，开发商就只能降价甩货，这里面的典型就是万达，让银行不给它贷款，它就得断臂。所以，理论上，政府的确是可以控制房价上涨的（但能否控制住下跌，就未必，除非完全锁死流动性）。
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