昨晚线上选房的万科星城，卖出1900套，大幅超过开发商确定的1200套目标。这一个多周以来，网红盘集中扎堆推盘，臻山府、华强城、万科星城，貌似市场一夜之间又回到了7.31调控之前。
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也看到有些舆论开始说反转、回暖、拐点、逆转，听起来像是反攻的号角吹响了，大家要准备好银弹，开始入场抄底了。
我属于那种“不以涨喜、不以跌悲”的童鞋，我也希望后台的读者能够多花点时间去理解市场，而不是着眼于短期的价格波动，那样你只会永远陷入到情绪里。还是原来在密圈里说的话：投资的第一件事，想明白你要赚谁的钱。
理解市场，前提是要对市场状态的描述要准确。当前市场是不是说已经反转了？是不是说接下来的房价要转头向上了。嗯，这样一解释，其实很好答，是不是？
7.31之后，到国庆节，包括深圳在内的全国房地产市场其实都已经确立了下行趋势。这个趋势一旦确立，想靠几个楼盘逆转，常理上是不容易的。我们不能因为几个盘的热销就一下子狂热起来（自然也不能因为房子不好卖就变得无比悲观）。
更多来判断市场是否止跌反转，要看二手房数据。深圳的二手房成交量与新房之比是2:1还要多，占绝对主导地位。那么答案很简单，如果要市场回暖反转，二手房的成交必须出现止跌回升的苗头。不然，这个市场无法完成筑底，更奢谈反转。我们来看看7.31之后三级市场的变化。
先回看月度二手，7.31之后，出于时滞原因，市场下滑从9月开始显露于报表，10月二手成交量跌至3787套，创下自2017.1月以来22个月的新低。二手价格52481元/平米，比6月份高峰期59688元/平米相比，跌幅已超过10%。
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再来看10月底-11月初以来4周的二手房单周变化，基本的市场线条是量价齐跌。
10.29-11.4，成交套数1071套，环跌5.97%。价格50665元/平米，环升1.34%。
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11.4-11.11，成交套数973套，环跌9.15%。价格50650元/平米，环跌0.03%。
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11.12-11.18，成交套数1008套，环升3.6%，但面积82268平米，环跌0.34%。价格环升3%，52169元/平米。
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11.19-11.25，成交套数945套，环跌6.25%。价格52143元/平米，环跌0.05%。
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截至11.25，深圳二手住宅成交3303套，价格52143元/平米，日均132套，估算11月能上4000套，比10月略好。但考虑到10月少了一周，若以日均成交计算，基本还是个量缩价跌的下行市。也就是说，现在的二手市场，止跌的苗头并未出现。
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这个和各位的切身感受大抵是一致的，现在的二手房以目前呈露于市面上的价钱挂牌，根本卖不掉。
你看到的新房成交火热，大都是因为他们低过了区域同类的二手房价格，至少10%这样子。比如像沙井的万科星城、华强城、卓越中环，这些价格要比沙井第一阵营的二手盘——禧园、翡丽郡——还要便宜。万科星城、华强城的毛坯价分别是4.39万，4.63万。但禧园挂牌价到5万，翡丽郡4.8-4.9万。查看了禧园的一套房，今年4月挂的盘，超过了7个月没成交，最近1个月显示0带看。
这样的情况很多，想必大家身边都有。我一个朋友最近想卖掉前海的阳光玫瑰园，以小换大。现在挂牌价是8.8万，但是中介说，有的业主8.6万的卖盘挂了两个月了还没卖出去。这个楼盘的附近，8月份开了一个新盘前海港湾，开盘价才7.7万。
那么这个问题就来了，现在有一些新盘卖得火，原因很简单，是因为降价了，降得比同类二手盘还便宜，让本来把二手房也列入考虑范围的买家直接放弃了二手房，全部投向新房。就是说：现在的市场，是新房和二手房抢客户的市场。部分新盘卖的好，主要是因为降价，还因为二手业主死扛着不降价。
当然就最近这几个项目而言，有共性也有特性。共性就是价钱低了（或因降价或因限价），还有另两个特性，一是网红盘扎堆特征显著——像臻山府、华强城、万科星城，这都是下半年甚至过去2年里市场关注度非常高的盘，集体扎堆的“个案因素”要撇离。二是，房企业绩驱动型特价，这个之前谈过了，12月还会有。
是以，这一轮的新盘降价，客观结果是要倒逼二手房降价。而且，二手房要降得比同类新盘还要低，才可以有效促进成交。比如沙井这三个网红盘有5000套大约4.6万/平米的新盘摆在那里，禧园、翡丽郡这些优质二手盘只能降价，而且要降得比它们更便宜，否则卖不掉。卖不掉，就无法完成市场的筑底反转。
选择坚挺当然可以，但那要等待外围气氛的好转——包括政策面的放松、中美贸易战的缓和、宏观经济的复苏。现在这些，后两者都不太容易看到——我对本周G20峰会的结果也不甚看好。政策面的放松倒是可以看到，这段时间一直在持续，但这个我们之前详细说过了，松不是针对房地产的，也不会是大松。
但有一种例外，限价盘，比如臻山府、润府这样的盘，周边的二手房是很难降价的，因为稀缺度太高，也因为限价就已经等于降价了，这个最终取决于区域的预期供求。如果供应很少，那么无论新盘被限价多少，二手业主都会选择坚挺时间长一些，而不会轻率扔掉优质资产。但在供应充足的区域，二手业主的选择就很容易判断，只有降价。
二手房降价多少才够？这个市场会给出答案，从最近一段时间和中介交流的情况看，比挂牌价便宜10%没人看，便宜20%还能够比较快的成交，那么对应挂牌价的调价幅度应在15%左右，调到和一些供应较为充足的区域新盘一样的价钱——这个也是我们之前对市场价格下调幅度的判断。
总结一下，我认为这几日一些网红新盘的火热发售，并不是回暖、反转，更不是吹响了大反攻的号角，而是：
1、房地产新盘市场展开了实质性的降价，开始加速探底，这还是一个处于降价周期的市场。下行趋势一旦确立，不会因为几个楼盘热销而逆转。接下来，我们会看到，新入市的楼盘还是会“低开”，而不会是上调价格，多数仍然会以“低于周边同类二手房的价格”开盘。地段好的可以平开，地段稍微差点的就要低开，不然是走不动的。
举个最新例子，昨晚和万科星城差不多时间开盘的，还有横岗的一个盘，800套房卖掉107套，也是毛坯价4.5万，去化率不到13%。查看了一下，显高于周边二手。
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2、新房的降价将对二手房展开实质性的降价产生倒逼，以促进占主导地位的二手房成交量回升，最终完成市场整固。这个二手房降价的过程，必须会发生，尤其是那些二手房价格比新开盘价格还要高的区域，降价的幅度一定要更大才能出掉手。
3、二手房降价的幅度多大不知道，但一定要比同类新房价格低才行。第一步要降到和新房一样，这样才能完成市场的筑底横盘。接下来怎么走，要看整体环境配合。整体经济预期如果越来越坏，是不太能够在这么短的时间内完成反转的。
4、一些区域的优质新盘探底成功。整体市场是难言反转的，但就区域、个盘不同，不能一概而论。最近的观察，深圳几个城市副中心地段的优质新盘，价格在4-4.5万左右/平米，会有不错的承接力，也就是比之前的预期要下调10%这样子。
但这些降价好卖，只能说是区域探底比较成功，并不能说反转来了。而且，这些探底成功的是优质盘，一般的项目，即便是差不多的区域，我认为价格还要下调一些。
这是关于目前整体市场交投的判断，对于买家建议来说。如果你是自住型买家和长线投资客，如果不想耗时费力在二手市场淘笋盘，可以选择一些价格折让明显、地段优良的新楼盘，尤其是被限价的豪宅。这是最简单粗暴的干法，就买那种比区域二手房价格还要低过10%的新盘，当然是优质的、地段好的，不能乱选。因为，新盘属于增量市场，供应有限，开发商如果去化率高，下面的降价动力就会减弱很多。
这里需要谈到一点：开发商的定价逻辑。深圳的开发商经历过2008的大调整，学会了在定价策略上大体遵从“一步到位”的降价策略。“一步到位”不是清盘，而是：价格只降一次。为何只降一次，主要是因为二次降价引发的次生灾害太大了。项目形象损失不讲，利润率损失不讲，主要是前期业主砸盘能砸得稀里哗啦，稍微聪明点的开发商都不愿意“惹恼前业主”。所以，一旦开发商判断市道不好，公司又急需回款，便会在定价上面非常的“精细化”，追求目标务必是：降价一次，便实现资金回笼目标。接下来，无论还剩多少货，无论市道会否继续低迷，都不需要再主动大幅降价。不到万不得已，操盘手是不会二次降价的，又不是干完就撤了，那么一大票人总要有项目干。
而如果现场抢房太猛没有买到，也不需要被带了节奏，吓得好像“一天三返价”的亢奋市场又回来了，再不抢又没了机会一样。
至少在明年上半年之前，市场都不会有什么起色。这样的市场，这样的下行周期，对于自住客也好，负债低的投资客也好，都是“最好的市场”。持有现金，多到二手房市场淘宝，运气好，说不定能淘到比降价的新盘更优质更划算的房子。
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