万科“活下去”不易，旗下物流地产投资基金也面临“腰斩”了。在此同时，万科火速引三名新股东入局，并用更少的出资额获取了更高的持股比例，“活法”实在高。
万科的“活下去”已从房地产蔓延并细化到物流地产投资基金了。
12月18日晚间，万科集团（A股代码：000002.SZ；港股代码：02202.HK）发布公告称，公司于2017年设立的一只物流地产投资基金，因政策变化及合伙人之间协商，有限合伙人和普通合伙人发生了部分变更。本次变更后，物流地产投资基金的认缴出资总额由60亿元变更为29.55亿元。
而此次万科物流地产基金调整背后，充分展示了万科“活下去”的水平。
旗下基金规模“腰斩”
事情回溯到去年10月。
2017年10月，基于自身对于物流地产业务的发展战略需求，万科集团下属企业万科产业园、乾元晟投资、江苏信托、博裕物流、飞虹壹号拟共同投资设立一只专业物流地产投资基金——珠海市坤元兴投资发展合伙企业，基金认缴出资总额为60亿元。
当时，江苏信托拟认缴36亿元，于基金中占比达60%，是该基金最大的股东。在本次变更之后，随着大股东江苏信托的退出，万科物流地产投资基金规模直接从60亿“缩水”至30亿。
华尔街见闻留意到，在去年10月该基金成立的时候，万科的公告还提到，“若经全体合伙人一致同意，可增资，但合伙企业增加出资后的出资总额不得超过200亿元，合伙期限为10年。”如今一年零二个月过去了，该基金不但没有增资，其出资额还遭遇“腰斩”，实为异常。
对此，华尔街见闻联系了万科董事会办公室的工作人员。相关工作人员表示，“地产投资基金是在去年成立的，因为资管政策发生了很大变化，对整理环境的影响也蛮大，所以会对原来设立的基金有所影响。”
值得留意的是，在变更以后，除了万科以外，最初参设基金的飞虹壹号、博裕物流和乾元晟的持股比例合共仅剩5.46%，而它们最初共持有该基金15%的股份。而万科产业园的出资额在15亿元减少至10亿元的同时，持股比例却从25%提升至34.16%，“性价比”似乎更高了。
迅速引入三名股东
在合伙人不但没有增资，连大股东都火速退出之际，万科地产投资基金“活下去”的难度显然增大。在这千钧一发之际，万科火速引入了盛世神州、泰康人寿等股东，展现了其“活法 ”水平之高。
万科表示，现引入盛世神州投资基金管理(北京)股份有限公司作为普通合伙人和执行事务合伙人，引入泰康人寿保险有限责任公司和航慧投资管理有限公司作为有限合伙人加入合伙企业，合伙企业原合伙人的认缴金额亦根据各方投资意愿进行调整。
业内人士表示，“万科不差钱，也不差LP （有限合伙人），万科的资产业内都认的。而合伙人增多，也有助于降低经营的风险。”
值得一提的是，本次泰康人寿作为有限合伙人拟认缴出资额13.84亿元，出资比例达46.82%。在变更完成后，它将成为万科这只物流地产投资基金的最大股东。而此次万科牵手康泰保险，也是一举两得：在引入投资人的同时，用保险的力量撬动物流地产板块，向“轻资产”转变。
早在万科成立投资基金时，就有业内人士表示，“一方面是其轻资产化的最好体现；另一方面也可视为其在变相创造融资渠道。”
新富资本研究中心表示，现在融资难度不断增大，传统的重资产运作已经不适合房企发展。重资产开发模式由于在前期买地、建设上投入大量资金，导致企业负债率上升，资金链承受巨大压力。而轻资产模式下，房地产基金和其他渠道将提供大量资金，可降低房企的资金压力。
此外，在房地产商加码布局物流地产时，房地产的生态也在悄然生变。“以前开发商做项目可能只有银行的钱和国家的钱，后来有信托的钱、保险的钱，现在有私募的钱、民间的钱，资金上的多元化让这个行业的生态链和结构越来越庞大，也越来越优化。”新富资本研究中心对华尔街见闻表示。
发力物流地产
而对于物流地产板块，万科也一直如获至珍。
华尔街见闻留意到，万科早在2014年就通过进驻廊坊、贵阳和武汉进入物流地产市场，在2015年直接撤销物流地产事业部，设立独立品牌“万纬”。
在2017年7月，还联合中银集团投资有限公司、厚朴、高瓴资本、SMG组成财团，共同参与普洛斯（新加坡交易所上市公司，股票代码：MC0.SG）私有化，2018年1月，交易获批生效。
据不完全统计，截至2017年底，中国总仓储面积仅为5.53亿平方米，人均仓储面积仅0.4平方米，物流地产市场仍有巨大缺口。业内认为，物流地产在不动产类型中的收益率是最高的，后期借助金融工具、基金融资等方式，物流地产或可成为新的“现金牛”。
因此，物流地产这块“大蛋糕”不仅引起了国内机构的垂涎，还香飘海外。
目前，在国内市场上，传统物流地产商如普洛斯、嘉民、宝湾、宇培等物流巨头，将中国作为主战场。万科、绿地、越秀等房企也将物流地产作为业务拓展的方向，平安、KKR、黑石、凯雷等金融界巨头也纷纷看好物流地产。
此外，在2010年以后，以美国Tiger老虎基金、俄罗斯DSTGlobal、新加坡淡马锡资本为首的国际资本也扎堆涌向中国物流领域。
面对各家机构“望穿秋水”的眼神，于此刻要“活下去”的万科而言，可谓内外压力并存。但从它目前高超的“活法”来看，相信会演绎更多故事。
评论 (0)