城市地产无过剩？

许善达，城市地产无过剩！张大伟，为啥国家去库存？

博鳌亚洲论坛2019年年会于3月26日至29日在中国海南博鳌举行，此次论坛主题为“共同命运共同行动共同发展”。各方代表围绕世界、区域治理以及创新驱动等话题热烈讨论。凤凰网财经全程报道。

原国税总局原副局长许善达在参加博鳌亚洲论坛“楼市30年”专场论坛时表示，一二三四线城市房子不会多余，”因为城镇化推进，人口要往城市迁移，所以一二线城市房子是绝对没有多余的，房地产去库存不存在，而只能是适合于三四线城市的个别城市”。

“国家为什么去库存能呢，证明过剩。”对于许善达的说法，中原地产首席分析师向凤凰网财经启阳路4号表示，过去3年国家明确去库存，从全国看，房地产市场不均衡非常明显，部分区域库存积压严重，通过几年的去库存政策基本去化。

上海易居研究院智库中心总监严跃进表示，目前来看，大城市房子还是稀缺的，小城市过剩现象也有所缓解。后续若能真正激活购房消费需求，发展机会依然很大。

许善达：城市房产无过剩“现在中国把房地产笼统看成一个整体制定政策有重大缺陷。这应该有中国特色，人口老龄化后，房子总量上有结余，但将来多余淘汰的是农村房。”许善达表示，一二三四线城市房子不会多余，因为城镇化推进，人口要往城市迁移，所以一二线城市房子是绝对没有多余的，房地产去库存不存在，而只能是适合于三四线城市的个别城市。

而时间不长，上海、北京又开始供给土地。城市化过程在演变中，总体上，城市房子不存在过剩问题，将来农村宅基地很多房子要淘汰掉。

许善达表示，中国房地产必须分为3类：一是保障性住房，二是共有产权房，三是商品房。然而，这三类住房现在都用一个政策。

“政府在居民住房上有责任。”许善达认为，政府要解决低收入群体的基本住房。2010年城镇居民有5000万户房子没有自来水、厨房等基础设施，人均建筑面积不到8平方米，还没达到最基本的住房水平。

“现在北京的胡同里也是这种情况，但是二环里价格太高，主要是地皮值钱，但房屋居住极差，开发商也开发不起。”许善达表示，政府应在自己管辖内，对低收入群体，动用财政资源，帮助这些居民达到最基本住房条件的住房、取暖、自来水、厕所等基本条件，这不能和商品房混为一谈。各个城市在吸引人，尤其是拥有大学以上学历以上的。但大部分人，按照工资水平，买不起市场化的房子。

许善达表示，上海2012年开始建筑共有产权住房，房子依然是市场化价格，政府出一部分钱买产权，个人出剩余的，政府的出资作为股份寄存在此，这是对工薪阶层解决他们住房一个非常好的办法。

他认为，市场化房子与居民基本需求没关系，1平方米卖1个亿才好。“现在房价怎么统计的，所有房子价格算在一个筐里，这种平均化的算法，会带来总和的失误，市场价格信号不准确，应该按照上述三类住房分为三类价格信号。”许善达称。

许善达建议，基础性框架是把房子分为三类，在此基础上，按每一类研究出什么政策，进行管理。

值得一提的是，今年博鳌亚洲论坛期间，房地产税引发热议。中国人民大学副校长吴晓求表示，找不到开征房产税的理由。华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康在论坛上隔空回应了吴晓求，称从实践和理论上来说，征收房地产税没有硬障碍。

对于房产税的开征，许善达表示，现在很多专家对房产税做了很多预测，但从全国人大、国务院的进度来说，用的词是“稳步推进。”“稳步的意思就是不能出乱子，所有争论问题都要得到共识。”许善达表示，“我认为没有人能推测时间，但是我觉得只要会出现不稳的情况，这个东西（房产税）是不会出台。

”凤凰网财经记者现场提问，目前有消息称香港即将对房产开征“空置税”，内地是否有可能跟进。对此，许善达表示:”我不知道有空置税立法的计划”。

张大伟：为啥去库存？

“房产无过剩，为啥国家要去库存。”对于许善达的说法，中原地产首席分析师张大伟向凤凰网财经启阳路4号表示，其个人并不认同。

据张大伟介绍，过去3年国家明确去库存，从全国看，房地产市场不均衡非常明显，部分区域库存积压严重。

凤凰网财经启阳路4号查询资料发现，2015年12月20日至21日在北京举行的中央城市工作会议指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。

为了去库存，各地政府使出浑身解数。安徽芜湖出台措施，规定市民在市区购买新建商品住房签订购房合同并备案的，凡应交4%契税的购房者，在缴纳契税后由市财政部门给予应缴契税50%的补助。当时，芜湖需要缴纳4%契税的户型一般为144平米(含)以上户型。因此，这一政策也被认为有利于大户型库存的消解。

广西北海自2015年12月20日起开始受理购房财政补贴，对2015年11月17日至2016年12月31日期间，在北海市市区范围内购买新建商品住房（不含垂直分户商品住房）并已缴纳契税的购房人，按所购房屋房款总额的1%给予财政补贴，每套住房限申领一次。

浙江杭州富阳区对在富阳区购买新建商品住房的购房者，在取得房屋所有权证后，给予购房款1%的补助。此外，还对6种不同类型的人才规定了相应的安居购房补贴优惠政策，最高一次性补贴80万元。

河南出台了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，鼓励农民进城买房。并提出，各商业银行要积极开展农村居民个人住房贷款业务，扩大业务范围，支持农民进城购房，对农民购房的，政府应给予适当的契税补贴、房款补贴以及降低交易手续费等。　2018年，棚改货币化收紧。当年8月24日，呼和浩特市发布公告：全面停止去库存调控措施，成为第一个宣布告别去库存的城市。

2018年底，安信证券首席经济学家高善文表示，在去库存部分，房地产去库存政策已经完全达到了预定目标。2018年以来全国范围内的房地产存货处于相当低的水平，这推动房地产新开工活动大幅度高于销售水平，并显著增大了房价对销售变化的弹性。未来控制房价的压力将持续存在，政策的重点需要逐步转向对房地产供应的干预和支持。

对于许善达“一二三四线城市房子不会多余”的说法，严跃进表示，住房消费需求是很大的，或者说很多需求不释放，其实是因为很多收入没有跟进，这个时候房子的认购需求其实很多。所以类似表述也是正确的。

严跃进表示，提房地产库存加大风险，其实是说很多住房本身面临很多问题。第一、部分城市产业发展落后，房子销售渠道不通畅，这个时候是会有压力的。第二、部分库存背后的风险在于金融风险，甚至存在了烂尾楼的现象，这些都需要警惕。

房地产前景几何？

凤凰网财经启阳路4号注意到，地产行业进入2019年后颇不平静，出现了“春季躁动”。因为调控而下跌的燕郊，被报道房价出现上涨，南京楼盘开局骚动，有楼盘2天卖了12套房。

一些从业人士也开始摇旗呐喊，房价将出现新一轮上涨。

然而，硬币的另一面是，1月份TOP30上市房企销售金额与面积数据中，18家房企销售金额出现同比下降，12家房企同比增长；21家房企销售面积出现同比下降，9家同比增长。

房地产“大佬们”也做出不同的抉择，恒大宣布全国3月楼盘九折，碧桂园则被爆出来最高裁员50%，公司随即辟谣。而“戏精”万科则激进拿地，成为新年拿地最高房企。

对于楼市新年后走势，中原地产首席分析师张大伟向凤凰网财经启阳路4号表示，这些天新闻太多，大部分都是谣言，背后不能掩盖的是，楼市的确出现了小阳春。

对于楼市后续走势，张大伟认为，核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化，这个政策不变市场波动不会大，这个政策一旦变化，市场将出现明显反弹。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前许多房地产企业压力并不小，房地产企业现在的困难在于三点，第一是高库存，很多新房库存积压的风险开始增大；第二是零业务，很多企业现在拿地等环节的工作都在放缓；第三是不稳定，即员工离职也在增加，这个时候也需要反思激励约束机制。

对于市场的走向，严跃进认为，长远来看，人们对美好生活的追求不会改变，市场存在很多潜在改善型需求，房地产行业依然具有较好发展前景。