那些价格远远超过了所在区域的均价，撑起了这个板块房价的“天花板”喜哥这段时间跑盘，发现一些有趣的事情：总有些盘，在版块内“一枝独秀”，价格远远超过了所在区域的均价，撑起了这个板块房价的“天花板”。
一个项目的对外报价远远高于所在板块其他项目的价格，更有甚者高于板块内二手房的价格；真的有点想不通，在限价令下，这些项目是如何凭着高价拿到预售证的呢？我们一起来看看这些颠覆板块价格的“大佬们”。
咱们今天拿3个项目来举例。
01、嘉定徐行莫里斯花源莫里斯花源即将在4月13日开盘，对外报价是34000元/㎡。
从价格上来看，嗯，还可以，3万出头点，再加上户型是75平至93平的花园洋房，300万左右的总价就可以买套洋房了；这个在上海是多么稀少啊，赶紧去置业，美滋滋！
但是！喜哥想给你们泼一盆冷水，这个项目在徐行镇！
看这个位置图，你们可能没有多少清晰的概念。
徐行镇镇中心距离11号线分支的嘉定北，直线距离6公里！
地理位置上来看，嗯，快出上海了！
我真的是惊呼，这种位置的竟然开价34000！！！
让我们来看看莫里斯花源附近的房子是什么情况。
莫里斯花源项目测评：嘉定徐行地王才卖3.4万？流泪“巨亏”才能卖的动？
距离莫里斯花源2公里的在售一手房项目——金隅大成郡，目前售价29000元/㎡，户型是85㎡2房和112㎡3房，折算下来总价也是在300万左右。
金隅大成郡距离嘉定北地铁站4公里，并且还自带2万方的社区商业！！！
很凑巧的是，上文说了，莫里斯花源是4月13日开盘，而金隅大成郡新的一批房源是4月17日开盘，推出的房源数量都是300多套，到时候徐行楼市将会迎来一波腥风血雨！
至于徐行的二手房，相当便宜：27000元/㎡的均价真的是上海楼市的洼地了，134套的挂牌房源数量上可能比较少，用心淘还是可以淘到好房子的；但是呢，这些小区大部分是2000年之前的，也就是说算是“老破”中的一员（有些房源不算小）。
不过我建议的是，有这个预算还不如买嘉定新城站附近的一手房和二手房，嘉定新城站的房子至少受到了嘉定新城的规划利好，等一系列的规划落地以后，房价还会上一个档次；目前嘉定新城内诸如嘉宝梦之星等房源最低总价也有300万的，所以我相比较下来还是推荐各位有预算的小伙伴去买嘉定新城的房子，淘一下可能会有性价比很高的房子哟。
莫里斯花源对外报价是34000元/㎡，算是徐行镇的楼市天花板了，但是这也是已经亏本售卖的报价了。
因为开发商在楼市最火热的时候以35000元/㎡的楼板价拿下了地块，当时业界预估售价约在4万以上。
那一年的地王大多数已经入市，基本上都没有逃过亏本甩卖的结局，而这也导致了开发商为了回本，会采取一些类似于降低装修标准等措施来控制成本。
莫里斯花源也难逃这个情况。
莫里斯花源原本配备的空调、地暖、新风，统统缩减成本不做了！
项目采用了一般装修交付，使用的品牌是摩恩的水槽、能率的燃气、方太的灶具、科勒的洁具.........整体装修成本估价在1500元/平米。
喜哥只能说，项目生不逢时啊，至于后面的销售情况如何，就要等开盘后网签后的对外数据了。
02、奉贤海湾泰禾海上院子泰禾海上院子在3月28日首次开盘，对外报价44200元/㎡。
我读书少，你不要骗我！
奉贤海湾的一手房现在已经卖44200元/㎡了？这应该是天花板之上的天空极限了吧。
吓得喜哥赶紧查了一下海湾其他的项目在售价格，一看，嗯，我放心了，基本都是在均价23000元/㎡的，海湾还是那个海湾！
那么为什么泰禾海上院子会卖44200元/㎡呢？
项目位于奉贤海湾板块，地处海湾大学城中间，被华东理工奉贤校区、上师大奉贤校区和应技大奉贤校区所包围；而该区位也是奉贤海湾开发较早的居住区，居住氛围已经相当浓厚，这个算是第一个加分理由。
泰禾海上院子作为一个别墅盘，更适合改善自住，项目拥有0.5的超低容积率，且拥有海湾的天然环境优势，居住舒适度高。
从五街八坊十园的社区规制，到门头等十大专利的研磨，都效仿了此前杨浦新江湾的爆款信达泰禾·上海院子，几乎是复制了上海院子的品质。
这个应该是项目第二个加分的理由。
项目第三个加分理由应该就是它的户型了。
项目最小的99平联排，一层带有多个花园，接景入室，餐客厅和一楼卧室的景观视野十分开阔；地下室带有两个停车位，且配备有采光井，二楼则带有露台，99平的联排，拥有非常高的附加值。
虽然有这三个加分的地方，但是却不是项目较之区域其他项目均价高出20000元/㎡的理由；面对如此天花板的价格，喜哥对该项目的去化不是很看好，只能说要靠时间的力量来慢慢去化。
03、宝山顾村央玺江湖上传说已久的宝山顾村地王——央玺，即将入市！
然而这个项目被捂盘了2年，开发商万万没想到躲过了楼市低谷期，却没逃过政府限价！
央玺这个项目被喜哥的同事R叔称为，上海历史上运气最差的盘！
运气到底有多差，我们来看看：
当年预计80000元/㎡的项目如今据说对外报价是60000元/㎡，而60000元/㎡的价格也是如今宝山区限价后天花板价格。
央玺项目测评：这两个是喜哥买房子必不可少的因素之一，如果少了这两个，在我这里可能会被判“无期徒刑”那么除了宝山区政府规定的区域楼市天花板价格是60000元/㎡之外，还有什么是可以来突出央玺的贵呢？
竞品楼盘价格对比，不比不知道，一比吓一跳！
给我一种包围大佬的既视感。
周围一圈全是比央玺便宜上一个档次的楼盘，其中大华碧云天是宝山区距离中环线很近；该项目是一个大体量项目——河滨华城的四期，是宝山区受关注度比较高的项目，品质也是得到了市场的认可。
另外滨江公园壹号+保利熙悦+招商中环华府，合称为“南大三兄弟”这三个项目占据南大板块核心位置，要知道南大板块是2017年上海政府提出来的未来重点发展的区域之一，而占尽了天时地利人和的它们也仅仅对外报价53000元/㎡。
再来看二手房
央玺项目位于大宁北玉兰公馆和共富实验学校之间，从这张图上来看，更是慢慢的恶意和针对。
央玺项目附近的二手小区普遍都在35000元/㎡，虽然这些小区都上了点年纪，但是相比央玺，性价比还算是挺好的。
用R叔的话来说，央玺用它天花板的价格，营造了没有竞品楼盘的局面，这种方法是喜哥这些年从未见过的。
接下来就等着市场来验证，央玺值不值这个价！
总结一下，这类楼盘，很多都是地王+限价，所以多少有点骑虎难下的意思，也各有各的委屈和无奈~所以，喜哥跟你悄咪咪的说哦，天花板项目呢，还是要谨慎考虑，未来涨幅空间相比其他具有价格优势的项目而言，不会太大。
你还发现哪些楼盘也是“天花板”项目？
欢迎大家来留言补充，上海各区域内天花板式的项目，当然我主要是欢迎大家来吐槽！
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