保利地产2018年年报点评——2018年年报点评
核心观点
业绩快速增长，毛利率持续改善。
2018年公司实现营业收入1945.1亿元，同比增长32.7%，主要原因是项目结转规模提升。实现归母净利润189.0亿元，同比增长20.9%。业绩显著增长的原因主要有1）毛利率提升，较2017年提升1.4个百分点；2）费用率控制得当，费用率与2017年持平。2018年归母净利润增速低于营业收入，主要由于合作项目结算导致少数股东损益占比上升。2018年少数股东损益占比27.7%，较2017年上升7.1个百分点。
销售金额再创新高，土储优质丰厚。
2018年公司实现销售金额4048.2亿元，同比增长30.9%，实现销售面积2766.1万方，同比增长23.4%，销售金额再创历史新高，稳居行业前五。从销售结构来看，一二线城市及六大核心城市群销售贡献达77%。2018年共新增土储3116万方，同比下降22%，拿地金额/销售金额48%，拿地强度（拿地金额/销售金额）较2017年下降41个百分点。新增土储中61%位于一二线城市。目前，公司拥有在建面积1.04亿平方米，待开发土地储备面积9154万平方米，以2018年销售均价计算，货值2.86万亿。
融资优势明显，多元业务加速市场化发展。
2018年，公司有息负债
综合成本5.03%，较2017年仅上升0.21个百分点，在业内具备明显竞争优势。同时，公司坚持“一主两翼”战略，多元业务加速市场化发展。经纪业务代理项目超过1700个，物业管理实力进入行业前五，房地产基金累计管理规模超1000亿。
财务投资与建议
维持买入评级，目标价16.08元（原目标价12.64元）。
我们预测2019-2021年公司EPS为2.01/2.41/2.89元（原2019-2020年EPS预测为1.90/2.32元）。因上调结算价格导致EPS上升。可比公司2019年PE估值为8X，给予公司2019年8X的PE估值，对应目标价16.08元。
风险提示房地产市场销售大幅低于预期。
利率上升超预期。
以下为正文
业绩表现亮眼，销售再创新高
业绩快速增长，毛利率持续改善。
2018年公司实现营业收入1945.1亿元，同比增长32.7%，主要原因是项目结转规模提升。实现归母净利润189.0亿元，同比增长20.9%。业绩显著增长的原因主要有1）毛利率提升，较2017年提升1.4个百分点；2）费用率控制得当，2018年三项费用率同比没有上升。2018年归母净利润增速低于营业收入，主要由于合作项目结算导致少数股东损益占比上升。2018年少数股东损益占比27.7%，较2017年上升7.1个百分点。
销售金额再创新高，理性投资，土储优质丰厚。
2018年公司实现销售金额4048.2亿元，同比增长30.9%，实现销售面积2766.1万方，同比增长23.4%，销售金额再创历史新高，稳居行业前五，龙头地位进一步稳固。从销售结构来看，一二线城市及六大核心城市群销售贡献达77%，其中在珠三角实现签约销售1170亿元，同比增长24.0%。2018年公司拿地力度有所放缓，共新增土储3116万方，同比下降22%，拿地金额/销售金额达到48%，拿地强度较2017年下降41个百分点，反映出公司审慎的投资态度。投资布局方面，公司坚持深耕一二线战略，新增土储中61%位于一二线城市。目前，公司拥有在建面积1.04亿平方米，待开发土地储备面积9154万方，如果按照2018年的销售均价1.46万元来推算，公司货值将达到2.86万亿元，可满足未来2-3年的开发需求。
公司净资产负债率下降，在手资金充足，经营灵活性强。
2018年公司净负债率为80.6%，较2017年降低了5.9个百分点，主要因为公司投资更为审慎，降低了土地投资强度。公司2018年货币资金1134亿元，同比增长67.3%，而公司一年内到期债务为487亿元，货币资金是短债的2.3倍，短期债务保障能力极强。充足的货币资金使得公司在投资上更加从容，经营灵活性强。
龙头央企，融资成本优势明显
公司作为龙头地产央企，在融资成本方面更具优势。2013-2017年，公司有息负债综合成本持续下降，从7.03%降低至4.82%。2018年在行业融资明显收紧的情况下，公司有效控制了融资成本的上升，有息负债综合成本为5.03%，较2017年仅上升0.21个百分点，在业内具有明显竞争优势。
多元业务加速市场化发展
坚持贯彻“一主两翼”战略，多元业务加速市场化发展。公司旗下的保利投顾与合富辉煌完成股权整合，双方目前的一二手房代理业务已经覆盖超过150个城市，代理项目1700多个。物业管理方面，目前已在全国布局131个城市，综合实力位居物管行业前五。商业管理板块运营项目65个，管理面积266万平方米，累计外拓购物中心10个、酒店4个。不动产金融方面，公司累计基金管理规模超过1000亿元，累计投资项目超过150个。
盈利预测与投资建议
盈利预测：预计2019-2021年EPS分别为2.01/2.41/2.89元
我们调整了公司的盈利预测，预测公司2019-2021年EPS分别为2.01/2.41/2.89元（原2019-2020年EPS预测为1.90/2.32元）。考虑销售价格的上涨，上调了结算价格导致EPS上升。
1)考虑近年房价基本稳定，涨幅较小，保守估计。我们预计2019年结算均价/销售均价的比例为0.90，我们预测公司房地产结算金额为2647/3327/3964亿元。
2)公司动态销售费用率（销售费用/合同销售额）为1.90%/2.10%/2.10%，动态管理费用率（管理费用/合同销售额）为1.30%/1.50%/1.50%。
3)公司所得税费用率维持在25%。
投资建议
PE估值：维持买入评级，目标价16.08元（原目标价12.64元）。
我们预测2019-2021年公司EPS为2.01/2.41/2.89元（原2019-2020年EPS预测为1.90/2.32元）。可比公司2019年PE估值为8X，给予公司2019年8X的PE估值，对应目标价16.08元。
RNAV估值：我们对公司地产项目进行了重估，每股RNAV为21.35元，目前股价13.84元，折价35%。
风险提示
1、房地产市场销售可能低于预期。公司主营业务是房地产销售，房地产市场景气度会对公司地产销售产生影响从而影响公司经营业绩。
2、利率上升超预期。利率水平将影响购房人的购房成本和开发商的举债成本，如果利率发生超预期的上升，将对开发商的销售和经营业绩产生明显的负面影响。
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