砸2638萬買房驚見「海砂屋」，入住發現鋼筋鏽蝕水泥塊掉滿地。（示意圖、與本案無關／AI生成） 字級設定：小中大特 花了2638萬元買下一間住宅，原以為可以安心入住，沒想到搬進去不久，廚房天花板竟開始漏水，接著出現大量水泥塊剝落、鋼筋鏽蝕裸露等問題。男屋主阿臨發現情況不對，進一步檢測混凝土氯離子含量，竟發現3處採樣結果全部超標，甚至高達契約標準的2倍以上，氣得向前屋主小寧（均化名）求償328萬5087元。
3處檢測全超標 最高達1.254kg/m³
判決指出，阿臨透過房仲在民國113年以2638萬元，向小寧購買住宅及相關土地、地下室產權，雙方完成交易後，阿臨完成點交。但入住後，廚房天花板開始漏水，並陸續發生水泥塊剝落、鋼筋裸露等情況。小寧到場查看後，同意進行氯離子含量檢測。結果顯示，房屋3處採樣數值分別達1.254、1.208及1.162kg/m³，遠高於雙方契約約定的0.6kg/m³標準。
阿臨認為，小寧出售房屋時，在「標的物現況說明書」中，對於是否曾有鋼筋外露、水泥塊剝落、是否做過氯離子檢測等項目均勾選「否」，顯然隱瞞房屋存在氯離子超標問題，因此要求減少買賣價金。
房屋鑑定結果更驚人 平均值達1.99kg/m³
案件進入訴訟後，法院委託土木技師公會進行鑑定，結果顯示房屋混凝土氯離子含量平均值高達1.99kg/m³，遠超過雙方契約約定的0.6kg/m³；另外，混凝土中性化深度平均4.7公分，也超過4公分保護層厚度。
鑑定報告指出，雖然混凝土抗壓強度平均205kgf/cm²符合相關施工規範，但平頂混凝土已有剝落及鋼筋生鏽情形，仍須進行修復補強，以維護建築物後續使用安全。
法院認為，混凝土氯離子含量過高，可能腐蝕鋼筋並造成混凝土崩裂，勢必影響建物結構安全，也減損房屋長久居住所應具備的通常效用；水泥塊剝落不僅需要高額修繕，還可能讓房屋在市場交易時受到負面評價，因此確實屬於「物之瑕疵」。
契約早寫清楚 氯離子超標可解約
法院指出，雙方在不動產買賣契約中早已約定，這棟民國76年7月完工的房屋，混凝土氯離子含量平均值不得超過0.6kg/m³；若檢測結果達到約定解約標準，買方得解除買賣契約。
契約同時約定，不論買方交屋前有沒有進行氯離子檢測，賣方仍須依民法負物之瑕疵擔保責任。法院因此認定，既然檢測結果明顯超標，小寧就必須負擔瑕疵擔保責任，阿臨依法得請求減少買賣價金。
想討328萬只拿回128萬 180萬價損舉證失敗
不過，阿臨原本要求返還328萬5087元，包括128萬5587元修繕費、180萬元房屋價值減損，以及19萬9500元鑑定費。法院鑑定認定，房屋修復補強約需128萬5587元，因此這筆金額可作為減少買賣價金的依據，判小能返還。
但對於另外180萬元價值減損，阿臨未能提出證據證明房屋修復後仍會減少180萬元交易價值；至於19萬9500元鑑定費，法院認為屬於訴訟過程中先行墊付的鑑定費用，與房屋瑕疵本身並無相當因果關係，因此均不予准許。
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