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陽台漏水恐崩…賣房卻隱瞞法官判解除契約除了還款並要賠

2026-08-21 08:23 聯合報／記者游明煌／基隆即時報導

陳姓屋主透過仲介公司將房屋以730萬賣給張姓購屋者，簽約時陳在契約勾選無漏水，但張在裝潢時發現增建後陽台漏水嚴重，水會沿牆面或地板向樓下住戶大面積漫流，認為「原屋主隱瞞重大瑕疵」，請求解除契約。經鑑定結構變位有崩落之可能。法官判原屋主要給付730萬購屋款、52萬元移轉修繕必要費用，共計782萬元。

基隆地院判決書指出，張姓購屋者主張，原屋主到民國112年6月遷出點交為止，均未提及後陽台有大面積漏水瑕疵，訂立契約前，後陽台堆置洗衣用品、掛滿衣服，當時原屋主及仲介告知「陽台外推部分就是洗衣服用的，就長這樣，沒問題」，因現場雜物堆積而無從發現陽台漏水。

張的代表律師指出，簽約時承辦地政士曾逐項確認，陳男在「是否有滲漏水情形」欄位「陽台」選項，勾選「否」，也親自簽名，確認書之「其他約定事項」手寫註記欄中僅有註明頂樓加蓋，未提及後陽台漏水。

張112年8月裝潢房屋，期間因泥作工程欲放水清潔陽台環境，才發覺水會沿牆面或地板向樓下住戶為大面積漫流。訪查樓下鄰居才知陽台結構漏水問題早為全棟公寓住戶盡知，認為陳男知悉重大瑕疵隱瞞不告知。

經法院囑託社團法人台灣省土木技師公會鑑定，結論為陽台防水功能失效，梁柱、樓板多處焊接點已生鏽、開裂，整體結構系統變形變位，有崩落之可能。中聯不動產估價師事務所鑑定，結論為因陽台有崩落風險，將使市場流通性大幅降低，無法評估不動產因陽台問題折價金額，屋況已屬交易重大瑕疵。

陳男代表律師指出，陳男與家人過往20餘年使用陽台之方式，並無所指漏水情事，且陽台縫隙若如原告所指如此明顯，則雙方與仲介事前至現場確認屋況時，張理當會發覺，且並非一般居家起居使用場所，不是房屋的重大部分，只占1.4坪，並非房屋的重大瑕疵，也可修繕，絕非隱瞞瑕疵，求償無理由。

法官審理指出，當庭勘驗在陽台潑水、沖水後水流施測影像，指以水流灌注清洗住家地板是常見清潔方式，且應為喬遷新居裝潢完工後必要之舉，陽台因使用的限制，此等品質的欠缺，非原告於點交時所可以立刻知悉。陽台瑕疵已對房屋整體結構安全造成影響，房屋所應具備的通常效用及約定品質實已受嚴重影響，屬物之瑕疵，購屋者依民法第359條規定解除系爭契約，依法有據。　

法官判決陳男要給付返還購屋價金730萬，及購置新屋所必要金額或為法定規費標準及修繕所需等52萬賠償費，共計782萬元；但其他家具等求償，法官認為可移他處，非必要性支出，判賠償無理由駁回。全案可上訴。