[图片来源：易吉斯资产管理，表格来源：ChatGPT] 易吉斯资产管理正在从“建筑运营公司”向“城市开发公司”转型。作为韩国最大的房地产资产管理公司，易吉斯资产管理正在迅速扩大其在首尔站周边的IOTA首尔、江南的西里浦综合开发以及数据中心等业务领域和规模。
根据易吉斯资产管理的数据显示，截至去年底，其管理资产（AUM）约为73万3000亿韩元。在439名员工中，专门从事运营、投资和开发的专业人才超过330人。公司正在从单纯买卖个别建筑，转变为直接进行土地获取、开发、运营和销售的国内最大“运营型开发商”。
然而，随着业务规模的扩大，风险也随之增加。在数万亿韩元的综合开发项目中，即使是行业第一的运营商也未能避免项目融资（PF）市场的壁垒。作为核心项目的IOTA首尔2经历了桥接贷款到期利益损失（EOD）和拍卖危机，管理权出售也在上个月无果而终。
易吉斯能否同时克服超大型开发项目和治理结构不确定性这两个难题，将成为国内运营型开发商模型的下一个考验。
◆ 整体开发首尔站和江南……73万亿平台的“规模扩展”
首先，易吉斯开发战略的顶点是首尔站周边的“IOTA首尔”。该项目将旧的千禧希尔顿首尔、地铁大厦和首尔路塔结合起来，开发一个集办公、酒店、零售和绿地于一体的综合空间。以人工智能为基础的超大型办公楼为中心，结合顶级酒店丽思卡尔顿和商业设施，并连接首尔站与南山公园的步行通道。
该项目的目标是超越单纯的新建建筑，改变首尔站周边的空间结构，整合办公、商业、住宿和绿地。公司希望借鉴日本东京的麻布台山和美国纽约的哈德逊园区等全球综合开发项目。
在办公设计方面，IOTA尝试与现有开发项目区分开来。IOTA的标准层专用面积为3798平方米，一层可容纳350人以上。通过“大平面”设计，克服了传统城市办公楼需要将部门分布在多个楼层的局限，吸引全球大型科技和金融公司的租户。
在江南，开发规模也在扩大。位于西大门旧国军情报司令部基地的“西里浦综合开发”便是一个典型例子。该项目将高科技办公楼与文化艺术设施如演出厅和展览馆结合，计划将以德黑兰路为中心的江南商务区扩展至西大门区域。
易吉斯能够推进这些项目的背景是其庞大的运营平台。通过细分投资、融资、业务开发、管理和运营组织，易吉斯能够从土地收购到金融结构设计、设计和施工管理、租户引入、运营和销售等项目全周期进行直接管理。
与传统开发商依赖桥接贷款和本项目融资进行开发不同，易吉斯能够在开发初期就将机构LP、房地产基金和REITs结合到金融结构中，这正是运营型开发商的优势。
易吉斯相关人士表示：“易吉斯在逆三中心、麻谷元格等大型项目以及汉南和高阳数据中心的成功开发中积累了验证的能力。我们将继续进行不仅改变单一建筑，而是改变城市生态系统，稳定未来产业基础设施的负责任开发。”
◆ 办公室之后是数据中心……2031年建设520MW
开发领域也在迅速从办公室转向未来产业基础设施。
易吉斯在2019年于京畿道汉南开发了40MW级数据中心，完成了从土地收购到开发和销售的全过程。最近，易吉斯还完成了首都圈西北部最大规模的80MW级高阳三松数据中心。
公司表示，在国内资产管理公司中，易吉斯是唯一一家建成两个以上超大规模数据中心的公司。目前，易吉斯还在首都圈和釜山地区进行新数据中心的开发，目标是在2031年前建立总规模为520MW的数字基础设施组合。
数据中心通过长期租赁可以创造稳定的现金流，但进入门槛也很高，电力保障和许可是关键。根据CBRE的统计，截至今年3月，首都圈电力系统影响评估申请522件，其中最终获批的项目仅有10件，批准率仅为1.9%。这使得拥有建成经验和电力保障经验的运营商在开发竞争中具备更大的优势。
然而，随着开发项目的扩大，仅凭73万亿韩元的AUM也无法解决的问题开始显现。
IOTA首尔2便是一个典型案例。地铁大厦和首尔路塔的开发项目因本项目融资转型延迟，导致了桥接贷款EOD的发生，曾一度进行约1.2万亿韩元的拍卖程序。
易吉斯通过与梅里茨金融和NH投资证券等新大股东的合作，在4月完成了桥接贷款再融资，暂时化解了危机，避免了拍卖危机。然而，这并不是项目的最终金融结构，而是争取到的时间。未来仍需转型为本项目融资，以确保长期项目资金。
IOTA的成败将成为易吉斯运营型开发模型在数万亿韩元项目中是否有效的一个案例。同时，也揭示了管理大型机构资金的公司在项目规模扩大时，仍无法摆脱传统项目融资风险，如施工费用、利率和大股东构成等问题。
此外，治理结构问题也随之而来。易吉斯在推进管理权出售时，选择了全球私募基金Hillhouse Investment作为优先谈判对象，但因价格和交易条件等问题出现分歧，Hillhouse于7月最终中止了收购程序。管理权出售再次回到了原点。
在此之前，4月时，代表赵甲周在经历约五年后重返管理一线。恢复与机构投资者的关系，稳定因管理权出售延长而动荡的组织成为其主要任务。由于运营商通过机构LP的出资建立基金，并将其再次投入房地产投资和开发项目，因此管理层和大股东的信任也是资金筹集竞争力的一部分。
业界人士表示：“易吉斯的案例显示，运营型开发商在规模扩大时需要考虑的条件变得更加复杂。过去只需优质资产的占有和高收益率的出售，而现在则需要在数万亿韩元的项目中具备项目融资的筹集能力、机构LP的信任以及管理的稳定性。”
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
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