马斯顿投资管理正在开发的位于成寿的‘E4办公楼’鸟瞰图 [照片=马斯顿投资管理品牌战略团队] 马斯顿投资管理正在寻找开发项目作为应对房地产投资市场低迷和金融监管机构制裁的增长动力。公司正在快速扩大从成寿办公楼到永登浦数据中心、余州物流中心和江南综合设施的开发领域。
与以往不同的是，马斯顿在开发过程中采取了新的方式。公司在确保土地后，优先获取租户，并与资产管理公司（AMC）、项目融资投资公司（PFV）和大型建筑公司分担角色，而不是单独承担所有开发风险。
在金融监管机构制裁和业绩放缓的背景下，恢复机构投资者（LP）的信任变得至关重要，评估认为这取决于如何提前降低开发风险并吸引新的投资资金。
根据马斯顿投资管理的介绍，目前代表性的开发项目是位于首尔成东区的‘无心社成寿E4’。该项目距离成寿站步行2分钟，计划建设一座地下5层、地上12层、建筑面积约3000坪的办公和零售综合设施，预计于2028年完工。
无心社、耀进建设工业、三星物产建筑部门等公司参与了该项目的合作。最近，针对E4项目，大学生们还举办了市场分析、投资结构、财务计划、风险管理和退出策略的设计竞赛，将该项目作为典型的增值案例进行推广。
◆ 先锁定租户，降低风险的开发
E4项目的特点在于从开发初期就锁定了主要风险因素。
马斯顿在开发初期就签订了租赁合同、施工承包合同和项目融资贷款协议。这种方式是在确保租赁需求的情况下，将金融和施工结合在一起，从而降低空置、施工费用和资金筹集的风险，而不是先建造建筑物再寻找租户。
开发领域也在向数据中心扩展。在首尔永登浦区，马斯顿正在开发一座10MW级城市数据中心。马斯顿直接参与了用地开发和电力保障，并已为10MW的引入电力中6.5MW的IT负荷获得了租户。该项目主要面向汝矣岛金融公司，计划于2028年下半年完工。
在数据中心开发中，确保电力和租户的策略与E4项目类似。
马斯顿投资管理正在开发的余州大型物流中心鸟瞰图 [照片=马斯顿投资管理品牌战略团队] 在京畿道余州市加南邑，马斯顿参与开发一座建筑面积为284,220平方米的大型物流中心。在该项目中，马斯顿承担了所有的实施风险，并担任AMC。该项目计划于今年上半年开工，目标是2028年底完工。
在江南，马斯顿利用独立的PFV进行开发。为了开发位于道山大路224号的办公、教育研究和邻里生活设施相结合的综合设施，马斯顿成立了‘道山大路PFV’，并完成了土地购买和所有权转移。计划通过提高容积率等方式提升资产价值，预计于2029年完工。
与建筑公司分担风险的举措也在加速。马斯顿在4月与汉华建筑部门签署了共同推进开发项目的谅解备忘录（MOU）。在新项目的开发、PFV等共同法人设立中，马斯顿负责投资者招募、金融结构设计和资产管理，而汉华则提供规划、设计和施工能力。
最近，马斯顿的开发项目有着“先租赁→PF预先保障，AMC→有限风险承担，PFV→项目风险分离，建筑公司合作→施工费用和工期管理”的共同特点。马斯顿并不是仅凭自身信用推进项目，而是将开发阶段的风险与外部合作伙伴分担。
马斯顿还采取灵活的回收时机策略。马斯顿在2024年6月以每平方米3,450万韩元的价格预购了成寿的优质办公项目，并在即将完工时将买方地位以每平方米3,640万韩元转让。公司表示，通过这一策略实现了约40%的内部收益率（IRR）。马斯顿并不固守开发后长期运营，而是根据市场情况在完工前回收投资资金。
马斯顿投资管理相关人士表示：“我们正在通过扩大办公、数据中心、物流中心等资产类别，来多元化开发项目的领域。”
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
评论 (0)