LH总部大楼全景 [照片=LH] 随着韩国土地住房公社（LH）计划将开发建设与住房福利及资产管理功能分开，如何将超过170万亿韩元的债务分配给新成立的两家公社成为了核心问题。特别是如果盈利的开发项目与结构性亏损的租赁项目分开，两家机构的财务结构可能会大相径庭，因此不仅需要设计资产与负债的分配，还需考虑未来的偿还资金。
根据韩国国土交通部的消息，国土部第一副部长金怡卓于11日召开了“LH组织改革启动会议”，与LH社长李成勋等人讨论了具体的组织改革方向和后续程序。
早在本月初，政府就提出了将LH分拆为“住房城市开发公社”和“住房城市资产公社”的方案。开发公社负责土地开发和住房建设，而资产公社则负责住房福利和资产储备等职能。开发公社获得的部分开发收益将通过住房城市基金的单独账户向资产公社拨款。然而，现有LH的资产和负债将如何分配给两家机构、共同借款和公社债券的分配标准尚未确定。
173万亿债务如何分配…每项债务的偿还方式各异
LH截至2025年底的总负债达到173万6600亿韩元。其中，借款和债券占109万4500亿韩元，占整体的63.0%。租赁保证金也达到了27万3600亿韩元，其余包括预付款和准备负债等的负债为36万8500亿韩元。
问题在于，无法仅根据资产规模或业务比例来简单分配这些债务。投入土地开发和分销业务的借款可以通过出售土地或住房的收入来回收，但投入公共租赁住房的资金则需要通过长期收取低租金来回收。租赁保证金也是需要返还给入住者的负债。
正在建设中的租赁住房也面临边界问题。住房建设由开发公社负责，但完工后的租赁住房将由资产公社持有和运营，因此需要决定在建设过程中产生的借款由哪个机构承担。对于难以直接与特定项目关联的公社债券和共同借款的处理也需要单独的标准。
LH截至2025年底的资产为248万9000亿韩元，资本为75万2400亿韩元，负债率为230.8%。其拥有的资产包括89万3600亿韩元的存货和133万1500亿韩元的投资房地产。然而，开发用土地等可出售的资产与需要长期持有的公共租赁住房的现金化可能性截然不同。
分销业务获利2.5万亿，租赁业务亏损2.7万亿
最近，各业务部门的业绩更加清晰地显示了这一问题。根据LH各业务部门的资料，去年分销业务的总毛利为2万5277亿韩元，而租赁业务则出现了2万7383亿韩元的总毛损。其他业务盈利2700亿韩元，但整体总毛利仅为594亿韩元。加上销售费用和管理费用7007亿韩元，营业损失为6413亿韩元，净损失为918亿韩元。
2021年的情况则大相径庭。当年，分销业务的总毛利为8万862亿韩元，抵消了租赁业务的1万7934亿韩元的损失，整体总毛利达到了6万3067亿韩元。此后，分销业务的盈利减少，而租赁业务的损失在2022年为1万9362亿韩元，2023年为2万2238亿韩元，2024年为2万4806亿韩元，去年为2万7383亿韩元，逐年扩大。
因此，分拆后负责住房福利和租赁资产的资产公社如何确保融资成为了核心问题。目前，像现在这样在一个法人内，分销和开发业务产生的收益与租赁业务的损失共同反映在一个损益中，但如果两家机构分开，就需要单独的资金转移机制。
政府计划让开发公社产生的部分开发收益通过基金拨款给资产公社。然而，拨款比例、时点以及在开发收益不足的年份由谁承担不足部分尚未具体化。
国土部表示正在审查包括详细财务结构在内的组织改革方案。国土部相关人士表示：“为了消除不同性质的业务混合所产生的利益冲突和效率问题，正在重新调整组织”，并表示“具体计划等目前正在审查中”。
LH方面也表示尚未确定债务分配方案。LH相关人士表示：“国土部将很快发布包括具体分离方案在内的改革方案”，并表示正在等待政府的改革方案。
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
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