[图片来源：ChatGPT]
随着地方未售房的公共购入显示出局限性，吸引民间需求的对策成为了当务之急。分析指出，除了扩大购置税减免等税收支持外，还需根据地区购买力调整销售价格。也有观点认为，必须同时考虑支持条件和损失分担，以免公共支持导致开发商推迟价格调整。
根据27日国土交通部的数据，截至8月底，地方未售房数量为49998套，其中竣工后未售房为23711套。政府通过韩国土地住宅公社（LH）计划今年购入5000套地方未售房，但即使通过第三次审议购入950套和第四次申请的2335套，最终也仅能购入3285套。
为吸引民间需求，扩大税收支持被提上日程。金仁满（Kim In-man）房地产经济研究所所长表示：“在未涨价且未售房数量众多的地方，谁会愿意购买呢？”他主张：“应提供临时的购置税免除、财产税减免或资本利得税免除等激励措施。”
新宝妍（Shin Bo-yeon）世宗大学房地产AI融合学科教授也表示：“有必要扩大税收支持对象”，并建议：“不仅要针对人口减少地区，还应广泛适用于除大城市外的地方住房购买的税收优惠。”
与税收支持并行，调整销售价格以符合地区购买力也是一项任务。即使有购买需求，如果销售价格高于周边市场价格或收入水平，交易也难以达成。即使降低税负，如果住房购买成本超出需求者的支付能力，效果也会受到限制。
对于建筑公司而言，已经投入的施工费用和金融成本，加上与现有购房者的公平性问题也是负担。如果进行折扣销售，预计会引起先前签约购房者的反对，因此决定降价并不容易。然而，如果高价维持，未售房长期化将增加金融成本，因此有必要比较通过价格调整回收资金的可能性。
在入驻需求难以保障的地区，即使降价也需要其他方法。通过房地产投资信托（REITs）进行购入或租赁转换也必须得到实际租赁需求和盈利能力的支持。如果仅是购入主体的变化而住房仍然空置，未售房的负担可能转变为空置负担。
尤其在住房价格上涨预期低的地区，只有通过租金收益等方式回收投资成本，才能期待民间资本的参与。新教授解释道：“在资产价值上涨预期不高的情况下，如果融资利率为5%，收益率应达到7%至8%。”
最终，争论的焦点在于公共支持的扩大程度以及开发商在价格调整和损失方面的承担程度。如果形成公共部门将持续购入未售房的预期，可能会延迟开发商自愿降价的决策。
大韩建设政策研究院研究员李恩亨（Lee Eun-hyung）表示：“民间公寓未售房是由于开发商的计划与实际市场需求不符而产生的”，并指出：“政府应避免人为干预，最好让市场进行自主调整。”
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
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