惠州楼市调研：不限购值得投资吗？

2、碧桂园十里银滩（均价12500元/㎡）

项目紧挨着小径湾，住宅公寓都有，公寓70年产权，最小有46平方的，均价12500，如果能一次性付款还打98折。跟小径湾不同的是，产品是居家型的住宅。

这个楼盘非常大，开发9年了，已经卖了五六万套了，三期最为成熟，四期在售，后面还要10年才能开发完，可售资源非常多。小区配有楼巴去罗湖。

小区靠近海鲜街，游艇码头，学校方面，从幼儿园到高中都有。

居住还是以度假为主，入住率目前三四成左右，不过在旅游景点的楼盘，入住率一直都是不高的。买这里的客户主要是深圳和香港来的，占到8成，剩下的就是广州东莞。

房子可以托管给酒店，一年租金收益两三万元。

3、巽寮湾金融街（均价14000元/㎡-18000元/㎡）

金融街的海滩也很无敌，在售酒店式公寓，带精装和酒店租约，租约是和酒店二八分，如果租不出去则酒店给出保底1000元每月。

都是小户型，46㎡-48㎡-62㎡，一房一厅和小两房的为主。

总价不算很高，不过首付也要五成。

总结

惠州的新盘非常多，最起码上百个，如果不熟悉惠州市场，真的容易眼花缭乱。

惠州不限购，但限贷，首套房首付3成，基准利率上浮25%，二套首付4成，基准利率上浮30到35%，两套以上的就要一次性付款，以家庭为单位，征信上有体现两套房贷都要一次性。全国人民来惠州买房的太多了，惠州银行的钱都不够贷了，所以利率上浮很高。

很多人说惠州每年的新房成交太多，二手房不好套现，关于这个问题，我这次也做了详细的了解。

惠州二手房市场目前确实不太成熟，一方面是二手房税费高，个税非满五唯一按差额20%征收，交易流程繁杂，来来回回各种手续办下来去年基本上都是半年，慢的要七八个月，因为惠州的银行也不太愿意贷款给二手房，所以审批非常慢。

比如一套二手房总价100万，首付30万，税费加中介费15-20万，加上首付款前期就得付45-50万，已经可以买更好地段新房150万的，尽管二手房的价格普遍比新房便宜，甚至八九千的都能找到，但是二手房的成交量还是很少！

中介不愿意买卖二手房还有一个原因是交通不便利，买惠州的客户都是深圳客户，客户想去看房还需要从深圳接到惠州，成交后交易手续还需要多次往返深圳、惠州，非常麻烦，同时佣金又低，所以只要有客户，中介都会想方设法带客户去买新房，即使客户自己去看二手房，也会被其他中介推荐去买新房，所以业主想要卖房子不容易找到买家。

不过呢，你想卖还是可以卖掉的，但价格必须比新房便宜两千。比如龙光城，新房卖1.5万，那二手房就只能卖到1.3万。什么时候二手房的价格不受新房牵制呢？那就是等新房全部卖完了，市场全是二手房交易的时候，那业主就说了算。

而对于买家来说，你买新房还是二手房呢，买新房可以做到首付3成，买二手房呢，因为银行评估价过低，100万的房子，银行只能给你评估到60万，贷款7成，只能贷42万，所以实际上首付要58万，再加上十多万的税费和中介费，你需要拿出七十多万的现金，相比买新房需要多一倍的资金。所以很多人宁可价格贵一点，也要选择买新房原因就在于此。

惠州现阶段存在的所有问题，优势，劣势，我都清晰的告诉你了！

如果你问我惠州房子还值得买吗？我也肯定的告诉你，可以！因为大都市圈的发展一定是未来的趋势！这就跟环京，北三县，燕郊是一样的，去年我就在推荐大家抄底环京了，现在环京已经回暖反弹了。

深圳两千多万的人口，仅仅2000平方公里，在高房价的逼迫下，外溢的需求只能往周边扩散，第一站是东莞，第二站就是惠州。

但要弄清楚，这是指长期投资，以五年为周期才有一波大牛市，你如果想今年明年就要它大涨，对不起，我可不敢承诺，也可以肯定的告诉你，不可能。

很多人投惠州，是因为其他地方都限购了，资金找不到出路，而惠州长期来看，还可以保值升值，因为它挨着深圳，傍了一个大腿。

最后说明，为避免广告嫌疑，文中所提到的所有楼盘都不是我要推荐的，只是随机踩盘而已，买卖有任何问题我都不负责任。

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