🔐 登录 ✍️ 注册

博主头像

深度分析領展2025財年業績! 判斷領展估值的方法!

外来客 • 2026-08-26 21:12:49

声明：本文为对公开内容的摘要整理，未经本站独立核实，可能与原内容存在出入，不代表本站立场、观点或建议；观点与版权归原作者及原平台所有。如涉及版权问题，请联系我们，核实后立即删除。 [ 免责声明 ]

📊 2025財年業績概覽

總收入142.33億元，按年增長4.8%。
香港零售及辦公室物業租金收入66.57億元，增長0.1%；停車場租金收入25.07億元，增長1.5%。
中國內地零售、辦公室及物流物業租金收入15.83億元，大幅增長25.8%。
國際零售及辦公室物業租金收入13.34億元，下跌0.7%。
管理費及空調服務費收入17.8億元，增長15.1%；其他收益3.62億元，增長17.5%。
收入增長主要來源為內地收租業務及物業管理業務。
淨物業收入利潤率同比上升50基點至74.7%，主要受惠於維修保養支出下跌10%及公用事業開支增幅低於收入。
一般及行政開支9.15億元，增長19.5%，若撇除併購交易成本等一次性項目，同比增長6.9%。
財務成本淨額18.72億元，增長5.9%，主要因收購上海七寶領展廣場帶來的融資成本；若撇除相關成本，財務成本淨額下降1.4%。
投資物業公平值變動損失162.8億元，損失擴大121.2%，導致按會計準則錄得淨虧損88.63億元，虧損擴大346.9%。
淨負債比率從2024財年的19.5%上升至21.5%，主要受資產總值下跌影響。

💰 分派與估值分析

2025財年可分派總額70.25億元，增長4.57%，超出市場預期。
增長主要受惠於增持上海七寶領展廣場權益、一次性稅務問題解決節省9.84億港元稅項支出，以及財務成本減省。
償還債務淨額65億港元後，負債總額減少至535億港元，平均借款成本從3.78%下降至3.6%。
全年每基金單位分派272.34港元，增長3.69%，增幅低於可分派總額是因基金單位加權平均數增加。
領展股息率與美國10年國債收益率（4.425%）的息差為211點，處於合理水平。

🏢 業務結構與資產表現

收入結構中，香港零售及辦公室物業租金佔比46.9%，為最大來源；停車場業務佔17.6%；物業管理佔12.5%；海外業務合計佔比約20.5%。
物業組合總值250億港元，佔總值11%的資產位於澳洲、新加坡及英國。
香港零售市場面臨逆風，商戶銷售額按年減少3.0%，但跌幅較整體市場（下降7.0%）為小。
租金對銷售額比例維持在13.0%，理論上可承受5-10%的銷售額下降。
2025財年香港零售逐租租金調整率為負2.2%，其中下半年惡化，街市及熟食攤位調整率達-9.8%。
香港停車場業務表現穩健，收益按年增長1.7%，受惠於月租及時租收入增加。
中國內地物業組合總收益按年增長29.7%，主要受惠於上海七寶領展廣場全年貢獻及資產提升後的穩健表現。
內地零售物業組合租用率達95.9%，撇除北京中關村領展廣場後，逐租租金調整率為正7.6%。

🔮 未來展望與風險

預計2026財年香港零售逐租租金調整率仍維持中低單位數下降，主要因租戶銷售額下降及特定零售類型（如超市、鮮活市場）面臨挑戰。
公司重點在於維持97%至98%的高出租率，預計2027財年有33%和30%的租約到期，將通過高達80%以上的續租率及業態調整應對。
停車場業務預計可實現1至2個百分點的同比增長，受惠於收費及智能停車系統推進。
雖然近期銀行同業拆息下跌，但領展僅3%債務為港元浮動利率，受惠程度有限；33%債務採用浮動利率。
投資物業公平值下跌雖為非現金項目，但影響資產總值及淨負債比率，需關注資本化率上升對估值的潛在壓力。

👤 同一博主

查看该博主全部 31 篇

🧭 类似博主

0 条评论

发表评论

请先登录后参与讨论。