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深度分析新鴻基地產(16.HK)2025財年中期業績! 【市場先生直播精華重溫】#新鴻基地產

外来客 • 2026-08-26 21:21:24

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📊 核心财务表现与利润结构

2025財年上半年收入399.3億元，同比增長45%；股東淨利潤75.23億元，同比下跌17.7%。
利潤下跌主因是投資物業公平值變動，由上一年收益1300萬元轉為損失28.75億元，此為非現金項目，分析時應關注撇除該變動後的股東基礎淨利潤。
撇除投資物業公平值變動後，上半年股東基礎淨利潤為104.63億元，同比增長17.5%。
業績增長推動因素包括：物業銷售盈利增加22.8%（其中香港物業發展項目貢獻利潤增加88.3%）；非核心資產處置帶來收益，包括賣出遞境豪庭收益12億元及2024年農地收回收益11億元；融資成本減少15%。
中期股息為0.95港元，與去年持平；管理層重申全年盈利40-50%作為股息派發比率。

🏠 物業銷售與毛利率分析

2025年上半年香港物業銷售額160.3億元，大增344%；但毛利率由34.2%大幅下跌至14.5%。
對比同行，信和置業同期毛利率僅6.5%，新地14.5%相對較好，但較以往水平顯著下降。
內地銷售收入6.17億元，下跌61%；毛利率由50.5%下跌至29.34%。
內地29.34%的毛利率雖較以往下降，但仍優於香港市場及內房同業（內房同業毛利率約12%，淨利率為低單位數）。
合約銷售方面，2025財年上半年香港合約銷售248億港元，內地6.6億人民幣。
2025財年全年香港銷售目標為400億港元，上半年已完成248億，達成機會較大。
以售未結（樓花）預售金額304億港元，其中202億港元預計在2025財年下半年入帳。

🏢 租金收入與資產運營

2025年上半年香港租金收入88.13億元，同比下跌1.4%；寫字樓租金跌5.3%，商場租金跌0.9%。
香港零售出租率93%，寫字樓出租率90%，均環比下跌1.8%。
管理層目標是實現香港零售租金調整（Rental Reversion）持平或輕微正增長；預計寫字樓租金進一步下跌，但需求因股市好轉、IPO及內地公司進駐而回升，空置率升幅放緩。
內地上半年租金收入30.89億元，同比下跌1.6%；零售租金跌3.1%，寫字樓租金跌0.2%。
內地零售租金調整預計保持輕微正增長；上海國金中心、IFC一月份租戶銷售額為正增長。
計劃將酒店空間改為高端零售用途；上海ITC MATION購物商場下半年開業，新增15萬平方呎質收租面積。

📈 未來展望與投資邏輯

新地優勢在於強勁的經常性收入（Recurring Income）基礎，提供財務靈活性，可在市場差時減少賣樓，避免完全依賴銷售收入。
2025至2027年投資物業總面積預計增加29%，其中香港增加14%，內地增加44%。
預計2026年租金增長6%，2027年增長10%，主要受惠於新投資物業開業。
未來兩至三年陸續投入收益的項目包括：觀塘商場（50萬平方呎，預計今年第二季開業）、啟德項目（22萬平方呎，計劃今年下半年開業）、西九總站項目（2026年全面投入營運）、上海ITC第三期（500萬平方呎，今年年中開始分階段開業）。
基於收租面積增加及項目陸續開業，經常性收入基礎將增強，支撐2026及2027財年租金收益增長。
預計全年派息3.9港元；在股價72.8元時，股息率約5.36%。
結論認為新鴻基地產是香港地產龍頭及穩健之選，具備強勁經營性收益支持及財務彈性。

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