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1.4亿美元房地产公司Realtoken困住数千名投资者

外来客 • 2026-08-30 01:05:51

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（原标题：The $140M Real Estate Company That Trapped Thousands of Investors | WSJ）

🏠 业务模式与资金流向

  • 代币化房地产结构：Realtoken 由 Remy 和 Jean-Marc Jacobson 兄弟创立，购买美国房产并转化为区块链代币，仅向非美国投资者出售。自 2019 年起，该公司在 9 个州拥有超过 700 处房产，其中 75% 位于底特律。
  • 收益与费用机制：投资者最低可投入 50 美元购买代币，预期从租金中获得最高 16% 的回报。Realtoken 收取投资者资金的 10% 作为购房费用，每年收取总租金的 2%，并在房产出售时抽取 10% 的佣金。
  • 资金异常现象：调查发现，部分在账面上向投资者支付收益的房产实际上处于空置状态。例如，在俄亥俄州克利夫兰，有 8 处房产在 2024 年亏损，但投资者仍获得了 10% 至 15% 的回报。此外，发现 20 处 Realtoken 并不拥有但允许投资并支付利润的房产，资金来源不明。

⚖️ 法律纠纷与监管调查

  • 底特律诉讼：2025 年 7 月，底特律市起诉 Realtoken 及 Jacobson 兄弟，指控其存在数百项违反建筑规范的行为，包括危害公共健康、安全或福利的问题（如无供暖、无热水、下水道泄漏）。法院随后签发临时限制令，禁止 Realtoken 在底特律收取租金或驱逐租户 90 天。
  • 历史法律记录：Jacobson 兄弟此前涉及多起联邦诉讼。他们曾起诉一家比特币矿场欺诈并获赔超过 600 万美元；另有一起客户指控其窃取 150 万美元比特币的案件已和解，细节保密。
  • 法国集体诉讼：近 500 名法国投资者（涉及金额约 3400 万美元）已加入针对 Jacobson 兄弟的集体刑事行动，计划提交给法国金融犯罪部门，并寻求美国起诉。

🏚️ 房产维护与租户困境

  • 维修资金缺失：前物业经理 Doug McFeen 证实，Realtoken 曾承诺提供 5 万美元用于克利夫兰某房产的翻新，但从未支付分文，导致该房产长期空置并被市政府封锁。
  • 租户生活状况：底特律租户反映房屋存在严重安全隐患，如天花板漏水导致浴缸周围地基受损、电气箱进水等。Realtoken 曾试图以“无租约”为由驱逐租户 Helen，但法官裁定其缺乏正当理由，随后 Realtoken 继续发送驱逐通知。
  • 合规性问题：底特律市法律部门指出，Realtoken 通过 160 多个 LLC 购买房产，但缺乏必要的合规证书（Certificates of Compliance），导致大量房产存在“一级优先”的生命安全问题。

📉 公司现状与投资者损失

  • 资产清算：Realtoken 正在清算其估值约 1.4 亿美元的整个投资组合。此前，该公司宣称已分发 1300 万美元租金，销售额达 1 亿美元，拥有超过 10,000 名活跃代币持有者。
  • 支付停止：2025 年 4 月，底特律市与 Realtoken 达成协议，由第三方受托人监督房产合规。与此同时，Realtoken 通知投资者停止支付收益，导致投资者资金被困。
  • 责任争议：Jacobson 兄弟将问题归咎于聘请了错误的当地物业经理，并否认自身过错，声称曾自掏腰包修复房屋。然而，前员工和租户的证词显示，公司长期缺乏维护资金且管理混乱。

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