TVB今日有樓睇｜2026年10月09日｜荃灣三房盤 訂造家具修飾開則｜樓市｜樓盤
外来客 • 2026-10-12 02:24:48
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📈 二手楼市走势与指数表现
- 指数回升：中原城市领先指数（CCL）最新报161.2点，按周回升0.69%，结束两周跌势，升至三周以来高位，重返9月中水平。
- 区域分化：港岛楼价升0.8%，新界西结束两周跌势；九龙连升两周，升幅扩大至1.5%，创三年多新高；新界东由升转跌。
- 面积段表现：中小单位连跌两星期后反弹0.6%；豪宅大单位回升0.9%。八大指数中7项上升，为8月以来首次全面向好。
- 市场展望：代理预期楼价将在158至162点区间横行一段时间，年底前缺乏明确方向，升跌幅预计在1%以内。
💰 个案成交与盈亏分析
- 豪宅获利：九龙海景豪宅及新界西指标屋苑出现七位数获利个案。例如某三房单位持货12年，账面获利300多万，楼价升值显著。
- 亏损案例：奥运站龙骧6B座一单位持货超15年，账面亏蚀285万；远眉湖居一单位持货约5年，减价45万后以485万沽出，账面亏145万。
- 议价拉锯：部分业主不愿降价，买家追价意欲减低，导致议价过程拉长，交投量减少。
🏗️ 新盘推售与示范单位设计
- 唐琴海表现：由唐琴海周六首轮推售220伙，折收超39,800票，超额认购近198倍，创历来首轮新盘第四高纪录。
- 空间优化策略：针对长窄玄关，利用仿天花造型拉高楼底比例；采用深色木饰面弱化门距不一致感；L形收纳柜结合镂空设计增加通透感。
- 功能布局：主人房预留渗杆灯光增加层次；书房沿墙设开放式L型书柜，选用高密度实心板防变形；衣帽间采用U型摆位及灰镜扩大空间感，背板镂空便于观察窗边渗水情况。
📉 宏观环境与市场风险
- 交投量缩减：第三季一手成交约3,000宗，按季减少54.8%，为八季度最低；二手回落36.6%至8,600多宗，创五季度最少。
- 外部压力：美国重启加息及内地加强跨境资金监管令市场气氛降温，买家对息口敏感，购买力受压。
- 需求支撑：租务旺季租金上升，人口正增长（出生3万、死亡5万、移民增加4万）及政府“移居、移业、移游”规划维持长期居住需求。
🏢 发展商策略与豪宅趋势
- 推盘策略：发展商为激活楼盘，倾向以较低市价吸引客源，宁愿利润减少也要确保销售进度，随后再调整价格。
- 豪宅市场强劲：1亿以上新盘成交在9月达137宗，按月急升一倍，创2013年以来新高。内地客对市区大面积豪宅需求持续，预计第四季豪宅交投将继续向好。
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