美银美林(Bank of America Merrill Lynch)发表研究报告称，美国房价相对于收入已经高估约10%，上涨势头将在2016年结束，然后进入6年零涨幅时期。不过相比2006年高估约60%的情况，当前的美国房地产市场并不算严重泡沫。
美国房价2016年见顶
大部分经济学家都预计美国房价今年上涨大约5%，未来几年年均上涨大约3%。近几年美国房价的上涨主要受供应不足所驱动，部分经济学家认为，如果不能出现住房供给上升，房价涨幅将继续超过收入或租金的升幅。
近几年美国房价尤其难以预测。许多分析师曾过早地在2008年或2009年预测房价见底，而在房价开始上涨之后，部分分析师又预测2012年房价继续下跌。
美银美林分析师Chris Flanagan和Gregory Fitter承认他们的观点与主流看法大相径庭。他们指出，2011年底时，美国房价相对于家庭收入大约低估6%，但现在已经变为高估9.7%。他们的估值模型所使用的数据是标普/凯斯-席勒房价指数。
他们估算，美国房价未来两年将继续每年上涨3%，升幅远远低于2011年末楼市见底以来9.5%的年涨幅。这将使得房价高于根据家庭收入所测算的“公允价值”大约12%。该模型预测，随后几年美国房价将出现一定下跌，使得截止到2022年年中房价平均年增幅基本为零。
这是否意味着美国房地产市场出现新一轮泡沫呢？就算有，恐怕也远远没有2006年那么显著。当时房价最高点时高估将近59%，导致接下来6年时间里下跌将近35%。
美银美林分析师认为，2008年金融危机以来实施的监管措施应该能够避免美国重新回到导致上一轮房地产泡沫的宽松借贷标准。他们指出，在这种背景下，2016-2022年间房价维持不变“对我们来说是一个非常不错的结果，也恰好是政策制定者建立新的监管框架时所希望看到的”。
他们还指出，最近数据显示房价涨幅已经放慢，意味着过去两年所看到的后危机时期繁荣景象“基本已经结束”，未来8年将进入一个“房价增速极低的”、年均只有1%的新时期。
中国买家推高美国房价
加利福尼亚州阿卡迪亚的一名房地产经纪人亨利•努涅斯，每天都要会见许多中国购房者，以至于他直接在自己的手机中安装了一个汉-英翻译的应用程序。
上个月他刚卖掉了一幢具五间卧室和两个厨房(厨房之一是专为中国式多油烟的烹饪法准备)、安装有水晶吊灯、铺有大理石地板的房子，买家是一对中国夫妇，以现金支付了350万美元。“去年，房价一直没有到280万美元，”努涅斯，具有27年房产中介经验。“最大的驱动力是很多人想在这里投资。”
来自大中国区的买家，包括香港和台湾人，今年至三月已经花费220亿美元用于在美国置业，比2013年同期同比增长72%，并超过任何其他国家，根据美国全国房地产经纪人协会昨日披露的外国购房年度报告。国际购房者花的每一美元中有24美分来自中国，根据对3547家房地产代理商的调查。
来美国置业的中国家庭很可能会继续增加，因为该国日益膨胀的富裕消费者行列纷纷逃避污染以及政治和经济的不确定性，根据Thilo Hanemann，在纽约Rhodium集团公司跟踪跨境投资的分析师。
“很多人都试图通过在美国置业的方法来对冲对于中国经济后市的普遍看跌,”Hanemann在接受电话采访时说。“购买海外房地产在过去仅限于一个相对较小的富有群体，有时是政府官员。但它俨然已经发展为一个更大的趋势，波及富裕的中产阶层。”
中国买家每笔交易的中位数在523,148美元，而美国现房销售的中位数价格的仅为199,575美元。虽然加拿大人买的房子比中国人更多，但他们花得更少，每笔交易中位数在212,500美元，成交金额总共为138亿美元。
美国的房价历史和规律
根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。
那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。
如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。
1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。
1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。1995-2007之间的大牛市主要发生在1999-2005年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。
总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。
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