近日，中国住建部住房公积金监管司司长张其光、处长崔勇撰文称，中国房地产市场已进入深度调整期。与2008年和2011年不同，这轮调整是在没有行政干预情况下的市场自行校正。房地产市场已发生结构性变化，如不能有效增加住房需求，房地产下行趋势将难以遏制。应加快改革住房公积金制度，将各地住房公积金管理中心整合为国家住房银行，提供低息贷款，增加中低收入家庭住房消费需求。
中国亟需专业的国家住房银行刺激购房需求
目前，设立国家住房银行条件已成熟。一是改革依据充分。目前住房公积金制度漏洞百出，贪官污吏层出不穷，弱势阶层难以获得有效救助。二是资金规模巨大。截至2014年底，中国住房公积金3.7万亿元，住房维修资金约5000亿元。三是已有人员和机构。目前，中国共有管理中心342个，业务网点2,651个，从业人员3.8万人。中国住房公积金贷款风险准备金已接近800亿元（1人民币约合0.1611美元），其中500多亿元为超额拨备，可转化为住房银行资本金。
中国总理李克强4月1日主持国务院常务会议时，为盘活存量资金放了狠话，“谁让资金沉睡，我就让谁沉睡。”而由于住房公积金这几年使用效率低，资金大量沉淀，形成了一个庞大的资金池和管理体系，势必要改。2014年6月，银监会批复同意国家开发银行筹建住宅金融事业部。应该说，中国版“住房银行”早已破冰前行。到目前为止，相关工作的进展似乎较为缓慢，甚至在媒体上甚少看到相关消息。究其原因，住房金融体系不仅关系到民生福祉，更直接关系到金融体系的安全稳定，再多的小心谨慎都不为过。
从美国“两房”的经验看，房地美和房利美绝对是抵押债券市场的巨人，房利美最高资产曾超1万亿美元，房地美的最高资产也逾8500亿美元。两房发行和担保的MBS已经渗透到了全球金融市场的各个参与者，美国的金融机构和个人是两房相关MBS的最大持有者，比例超过50%，美联储、财政部也持有大量两房相关MBS。但就是这样两个支撑美国房地产的重要机构，成为本轮全球金融危机的关键导火索。灾难的根源在于，两房这种类国家住房银行有自己与生俱来的原罪诅咒。当房利美作为政府的一个部门，仅有一些特定功能的时候，基本还是工作良好的，而且也有不错的金融创新，满足市场和消费者的需要。但一旦独立，就如同有了自己的生命，手段变成了目的，目的就是自身的存在和生长。
如果是完全的私有化，而没有政府的隐性担保或者种种优惠，两房也许会在成长到一定规模之后，寻求分散化风险，开拓新的业务。但是他们不能，因为政府在给好处的同时，也给了锁链：只能做房贷业务，只能做美国市场，只能做二级市场，必须满足中低收入者贷款的份额。在这个条条框框里，为了逐利只能尽量增长市场份额，进入高风险房贷市场（同时满足高收益率和中低收入者贷款份额要求），而这两者就如同毒品上瘾一样欲罢不能，至于是否会带来长期的系统性风险？嘿，凯恩斯不是说过：“从长期来看，我们都难免一死”吗？
“两房”的失败并非证券化或者市场化的失败，而是试图将政府应承担的责任转嫁给市场的必然结果。虽然以政策性银行或住房公积金制度为基础，设立中国版“住房银行”可以在一定程度上避免私有企业借助公共使命为自身牟利的风险，但无法避免信贷刺激消费而带来的虚假繁荣和道德风险。特别是以住房公积金制度为基础，直接面向个人的“住房银行”，其潜在风险更大。
具体来说，信贷扩张让借贷者以超出自身能力来实现“居者有其屋”，对他们来说，若房价下跌，违约并非不可接受；若房价上涨，便能分享资本收益，这种逆向激励必然推高房贷的道德风险，进一步催生房地产泡沫。“两房”的教训告诉我们，通过市场化手段解决中低收入人群的住房需求并非最佳选择，政府应主动承担公共服务责任，通过提供更多的公共产品满足中低收入人群的“居住权”。而与之相配套的中国版“住房银行”，更需要审慎设计相关制度，特别要完善风险控制体系建设，在助推住房保障体系建设的同时，避免重蹈“两房”覆辙。
其实在1968年房利美私有化的时候，还另外拆分出来一个小的机构，叫做吉利美（Ginnie Mae），也隶属于美国的住房及城市建设部，专门做FHA贷款的证券化业务。在历史上看，其市场占有率基本上在12%-15%左右，但在次贷泛滥的2004-2007年间，其市场份额仅有3-4%左右，而次贷之后又迅速上升到2010年的近20%，在房市于2013年恢复之后再次稳定在12%左右。与私有贷款市场相比，基本上属于“此消彼长”的态势，属于典型的逆周期操作。FHA和吉利美在金融危机中相对稳健的表现，不是他们的管理层多么水平精湛，高瞻远瞩，恰恰相反，这里主事的都是技术官僚，对市场的反应如果不是迟钝的话，也可以说是相当滞后。但正是因为他们没有资本逐利的使命，反而可以不为市场所动，保持自己的贷款标准基本不变。而聪明透顶的投行，反倒是五家倒了三家。具有讽刺意义的是，2014年美国的住房拥有率是64%，略低于1968年房利美私有化时的指标，可谓是“辛辛苦苦五十年，一朝回到私有前”。
中国究竟需要一家什么样的国家住房银行？同时具有公共政策使命及私营企业身份的两房模式显然是行不通的。首先，可以学习德国模式，成立住房储蓄银行，主要针对自住购房者（主要是首套房，兼顾置换需求），国家给予优惠政策。其次，对于购买首套普通商品住宅者，政府应当给予商业房贷利息抵扣个人所得税，或者进行贴息。而美国的FHA+吉利美模式目前看来在80年后依然工作正常，虽然需要不时做一些政策上的微调，但基本没有出现原则上的失误，这也许是另外一条可以参考的道路。
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