在中央经济工作会议召开的同时，中国还诡异的召开了中央城市工作会议。说其诡异，一是因为城市工作会议上次召开还是在遥远的37年前，二是该会议从召开到结束都悄无声息，结束之后时隔一天官媒才公布会议召开的消息。中央经济工作会议和城市工作会议不仅召开的时间一致，召开的背景和目的也颇为相似。
中国房地产正面临危机
同时召开的这两个会议，在内容上也多有关联之处。例如，中央经济工作会议的五大要点之一是房地产去库存，并为此开出三大“药方”。一是进行户籍改革，加快农民工市民化，扩大房产需求。二是鼓励自然人和各类机构投资者买房，发展租赁市场。三是要求地产商降低房产价格，并促进房产商兼并。
而中央城市工作会议，其内容一方面要求房地产“限定容量、盘活存量”，另一方面则要促进“农村人口向城市集聚、农业用地按相应规模转化为城市建设用地”。虽然本次城市会议更多的是为城市发展进行方向性的定调，但显而易见，发展的方向是促进中国的城市化，具体到现在可能就是促进农民工的市民化。
无论是让农民工买房、取消限购政策，还是盘活存量、农村人口向城市聚集，目的都与房产销售有关。通俗的说，召开这两个会议，部分的目的可能都是为了拯救形势严峻的房地产。由国家召开全国性的会议来卖房子，这种情况极为罕见，可能与当前中国房地产市场面临的困境有关。
中国官媒称，现在中国房地产库存去化周期高达23个月，但外界认为，这并不意味着23个月就能消费掉现在的库存房。真正的房地产库存是指房地产在建施工面积和待开发的土地储备面积，根据今年的数据，中国商品房待售面积有6.6亿平方米，但在建施工面积已达到69.3亿平方米，更遑论房产商囤积的难以计数的土地面积。
按现在的销售速度，如果6.6亿平方米的现房需要23个月才能售完，那么在建的69.3亿平方米新房可能会是中国房地产不能承受之重。在房价狂飙猛进的时代，房产商人囤积了难以计数的土地，在建房供给已然是中国房产无法消化的庞然大物，难以统计的待开发土地更是房产界的“炸药包”。
正因为中国房地产危险的现状和更危险的未来，掌握详细数据的中国政府才将“房产去库存”定为中国的五大任务之一，并在时隔37年后单独召开城市工作会议，号召要“框定总量、限定容量、盘活存量”。
政府召开的这两个会议，一方面要求房产商降价，另一方面放弃限购政策、鼓励农民工买房，中国政府能否借此拯救已到危机边缘的中国房产业呢？
分析中国房地产的未来，需要弄清房产的真实供给与房产的有效需求。中国在建房有69.3亿平方米，但在建房并不仅仅指现在正在建设的房屋。根据国家统计局的数据，从2000年到2015年10月，中国商品房新开工面积累计达到171.4亿平方米，销售115.4亿平方米。也就是说，这15年累计了56亿平方米未售出。换言之，现存的69.3亿平方米在建房中，有80.7%是过去的累积房源。
这说明了一个趋势，过去几年有大量的房源积累下来没卖出去，内中只有大约20%的房子预售出去了。按此趋势计算，即便房产商的地皮不再修建商品房，现在的在建房也至少需要五六年的时间才能售完。
再分析房产业的有效需求。所谓有效需求，指既有购买欲望，也有购买能力的消费者，单纯想要买房，但无力购买的潜在消费者不算在内。根据《人民日报》公布的数据，当前中国家庭户均拥有住房已接近1.1套。这说明了消费者所拥有的房子，已经超过了中国的家庭数目，中国楼书的供求关系首次出现逆转。
更何况中国房价一直在高位运行，房价与公民收入比屡创新高。即便将北、上、广等一线城市排除在外，中国二三线城市的房价仍然超过了大多数居民的购买能力。兼之社会上贫富分化高居全球前列，经济增速创十多年新低，应届毕业生的平均工资低位徘徊，年轻人若想依靠自己的能力买房几无可能。
对比房产的供需现状，可以看出中国房产面临极为严重的危局，如果在建房没有明显减少的趋势，用崩盘在即来形容中国房地产也不为过。
房地产作为经济的支柱之一，中国政府不可能坐视房产崩盘而不管。据悉，中国政府已经出台了废除限购、降息、减免房产交易的税费、降低首付比例等措施，现在又鼓励农民工市民化，要求“取消过时的限制性措施”，应对不可谓不积极。
但中国房产业的主要问题可能是，房价过高而居民收入偏低，公民依靠自己的力量难以买房。如果房价不大幅度降低，或大幅提高普通劳动者的工资水平，中国房地产的矛盾恐怕难以解决。
评论 (0)