中国的房价“黑洞”

这几天有两个新闻：1：合肥房价暴跌，2：部分机构的100城和288城房价数据停止发布。

其实对于一个算是研究了中国房地产10几年市场的人来说，从这两个新闻看到的更多的是中国房价这一数据黑洞：

比如合肥：传出下跌的来源是部分购房者在合肥市12345政府服务直通车网站的投诉，有业主投诉称，合肥蜀山区房价暴跌16%。

这根本不是事实！

这种均价与房价混淆、报价与成交价格混淆的案例比比皆是。

而房地产从业人员最苦逼的恰恰是要用这些根本不靠谱的数据来做靠谱的预测和分析！

—中国的房价黑洞！—

1：均价与房价混淆各种混乱

到目前公开场合可以看到的房价，其中政府官方公布的70大城市数据是指数，而其他各种机构公布的基本都是均价，这就导致了均价并不代表房价的现象。

对于购房者而言，均价没有任何意义，特别是在市场分化的趋势下。

2：官方的数据滞后且有疑问：

从房价数据角度看，中国官方数据只有每个月的18日会发布前一个月的70大城市房价数据，从实用角度看：70大城市基本都是一二线和小部分的三线城市，并不能代表全国数据，比如在2016年基本都是全面上涨，而且涨幅不小，但事实是很多三四线城市并不在统计范围内。

另外，从数据发布时间看，18号时间太晚，在讯息飞速发展的今天，采集数据完全可以网络化，巨大的时间差，这导致了房价数据意义有限。

数据基础的问题，即使是这70个城市的房价，其中公布的二手房与新建商品房住宅，也都来源网签。

二手房不用说，事实上现在基本全部存在阴阳合同的问题，新建住宅也存在部分地方政府为了完成调控目标，可能会通过延缓限制高价房签约的情况。

在中国房价数据是最大的机密，而这一情况，在发达国家根本不存在问题，所有交易全部公开可查，比如香港，所有二手房的每一任业主购买价格，都可以在官方网站查询得到。

3：机构的数据早产但肯定错：

一般人关注房地产数据，有成交量数据和价格，成交量数据一般来源网签，因为中国各级城市房地产网签系统的问题，所以导致了房地产的基础数据缺失。这样就给了一些民间机构生存的土壤。包括所谓的排名热、动不动发布100个城市288个城市的房价。

其实这些数据来源从来没有得到验证：

早产：为了和竞争机构抢夺房价、排名发布的话语权，提前到月末当月还未结束就发布价格、排名。

冠名：动不动以全国、中国，注册高大上的机构名，误导购房者、机构以为这些数据来源官方。实际这些数据根本没有准确来源。特别是288城市数据，很多城市甚至现在连网签都没有，这种价格是如何得来？

4：投行分析满天飞数据不对

最爱分析数据的机构莫过于各家投行，每天各路投行发布的数据分析看着各种逻辑，但其实这些数据根本不靠谱。

数据基础都不靠谱，越分析越错。

5：媒体更爱个案易导致恐慌：

从媒体报道的角度看，天然存在放大个案的可能性，特别是在没有数据的现在。比如100城市。288城市房价数据，这些能够生产出来的原因其实更多也是未来满足媒体需要在每月一号出报道的需要。

从报道角度看，个案也更加活灵活现，但这一点其实应该学习香港媒体，实际个案有迹可循，而并非似是而非的虚假个案，在香港报章上，经常有实际成交案例。

在国内媒体上，经常有房价暴涨。或者暴跌的个案放大，事实上，比如学区房这些很多都被证明是个别机构发布的并非真实的案例。

还有很多报道中也混淆了报价与成交价，均价与房价等各种关系。

6：万能型专家跨界爱谈房价

房地产的专家非常多，不只房地产本身，各路跨界的专家也最爱忽悠房地产。这个根本性原因也是因为房地产是个唯一的10万亿行业。房价涨跌比股票更受人关注。

但如果能够点评对房地产，基本也就不需要点评房地产了，因为如果一年能够买对几套房，基本就可以退休了。