首先祝专栏和公众号粉丝们节日快乐！
其次祝我加班快乐，当然，加班费是不存在的，我司的人工成本明细表上就没有加班费一项，而且考勤表里根本就没有节假日，就算加了班都没地方画对号。
因为一心给祖国庆生，所以放松一下，前方预警：今天的文章比较水。
前面写过万科以及几家房地产，这次就不谈数据和细节。
谈一下趋势。
万科在9月28日和29日的秋季例会上，打出了“活下去”的标语。
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要知道万科的营收和净利润刚刚创了新高，为什么会出现这种恐怖的口号？
有两种观点。
一是作秀，因为去库存的影响，房地产企业不像以前暴利了，所以万科面临多元化转型和裁员，在这种口号的幌子下，搞搞裁员降薪和事业部整合。
二是确实到了行业拐点，房地产业被宏观调控的已经喘不过气来了。
我个人感觉，两种观点都是对的。虽然万科有夸大的嫌疑，但是躺着赚钱的日子一去不复返了。房地产企业的毛利普遍下滑，现金流都较往年更加拘谨。
虽然今年的财报很好看，但是房地产企业账务处理的特殊性，导致公司的业绩在报表上延迟体现。
卖掉的房子不会马上体现为收入，按照旧会计准则，收到的现金需要放到预收账款，等到客户验收入住后，方可计入收入实现利润。这其实是卖掉房子几年后的事了，所以房地产企业当前的利润情况，反映的是N年前的销售情况。
以万科为例，按存货周转天数测算，房子从建成到交付大约3-4年的时间，所以现在的营收和利润，其实是3-4年甚至更早（由于预售制度的存在，房企挖个坑就可以收钱）的情况。
我掐指一算，2014年2015年前后，正是房价蒸蒸日上的时候。
万科还有一点特殊之处，就是今年开始执行了新会计准则的收入准则，新收入准则的收入确认方式与以前有了较大的不同。
售房款不再计入预收账款，而是计入合同负债。所以现在大多数股票软件的剔除预收账款的资产负债率对于万科来说参考价值了，但是万科的操作并不是简单的科目调整。
在确认收入的时候，不再按照原来的验收入住方式确认，而是按照关键时间点分步确认，有了一定的自主权。
考虑到万科有刘姝威这种大佬做独董，我对万科的财务团队是非常放心的，但是，某些对营收和利润有特别强烈需求的企业，可能就会“适当”的提前确认收入。
这也是我对新收入准则略吐槽的一点。
从上世纪末我读会计专业的时候开始，新准则就在不断的推陈出新，所有的目的只有一个：与国际会计准则趋同。
工作后我曾参加过财政部组织的一个专家讲座，编制新准则的专家敲着桌子说，我们不叫接轨啊，而是叫趋同，这个叫法涉及到国家尊严。
仔细品味汉字文化的博大精深。
但是专家们忘了一件很重要的事，市场经济是更多的相信市场的力量。学经济的都知道，经济学原理和物理学原理本质是一样的，背后无形的自动调节的力量才是最强大的。所以在西方国家，会计准则给予了企业会计极大的自主权。但中国不同，虽然表面上是市场经济，但背后干预市场的不是自动调节的力量，而是政府的力量。当政府干预市场的力量过强的时候，市场经济的规律就失效了，同时，企业自主权就没有市场来制约了。
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政企不分，企业的业绩和地方的政绩成为利益共同体，这才是中国企业大肆造假的最主要的原因。
这种情况下，一味的和国际会计准则趋同，更多的是给企业的会计们增加了一些调剂利润的工具而已。
新收入准则大规模应用后，上市公司的利润表更没法看了... ...
扯远了，继续说行业寒冬的事。
万科的半年报有这么一段话：报告期内，在“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体原则下，行业调控不断深化，部分过热的三四线城市被纳入调控范围；同时，在“租购并举”的政策导向下，各地不断完善租赁住房政策，积极培育住房租赁市场。
这是过冬的节奏，从万科秋季例会一再强调回收多少钱来看，房企的现金流很成问题了。
由于大部分房企都是高杠杆运作，所以当房价走入下行区间的时候，房企的财务成本就会不堪重负。甚至出现了不少房企降价回收现金的情况。
有旁观者击掌叫好，期待房价暴跌。
房价暴跌是好事吗？其实是雪上加霜。
纵观日本、香港房地产市场崩盘的时候，更没有人买得起房了... ...
首先房地产市场绑架了大量的资金，据统计，2016年、2017年，住户贷款分别新增6.33万亿元、7.13万亿元；根据央行数据，2017年，住户存款同比少增5649亿元，此前2015年、2016年分别多增2599亿元、7623亿元。一旦房地产市场崩盘，就必然会出现房贷断供情况，对金融业打击重大。
其次房地产行业关联数十个相关行业，从钢材到水泥到建筑建材，甚至家电行业都息息相关。房地产市场崩盘代表着这些行业玉石俱损，大量从业人员利益受损。
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眼睁睁的看着房地产行业像吸血鬼一样吸走了整个国家的创造力和活力，难道就没有办法了？
其实对于一个非市场经济环境，现在的做法相对是稳妥的，就是宏观调控和去库存。一二线城市限制土地供应，三四线城市开始适度加大土地供应。
目前看，房地产市场过热的苗头在得到遏制。
这也是万科“活下去”的主要原因。
万科早在2013年就开始了“轻资产重运营”的转型，不得不承认，王石虽然喜欢红烧肉，但确实是一个远见卓识的优秀企业家。
万科的轻资产重运营战略，如今带来了良好的转型效果。剔除掉合同负债（预收账款），万科的资产负债率不足50%，几乎是所有上市房企里最低的，并且优化了借款，通过低成本的债权替代了银行贷款，企业融资成本相对较低。
十九大提出了“国有资本保值增值”的概念，与之前的“国有资产的保值增值”相比，一字之差，有质的区别。
万科的轻资产重运营方式特别适合大多数资产比较“重”的央企，通过混改优化资产结构，多元化发展，将核心竞争力从资产转移到运营上来。
比如中国联通在雄安设立了“资本运营公司”，其实就是向轻资产重运营模式转型。
总体来看，房地产行业到了一个拐点，行业集中度开始发生重大变化，一些中小房企很可能在这次风暴中真的活不下来。而万科这种比较敏锐的企业，会尽快的完成华丽转身，进入新的发展阶段。
诗与星空
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