政治局会议落锤，最近需要注意的事件和数据，附宏观数据的解读思路和方法！
2018年底顾问云跟我约了一篇稿件，让我对地产私募和房地产行业做个简单的总结和展望。原本说好是3月份杂志发出来，现在都快4月底了，我还是没有见到杂志，也不知道那篇文章发没发，更没人给个反馈。要了几次，都不了了之。心想算了，毕竟不是专业做媒体的，七拼八凑弄个草台班子，胡乱约些稿件撺掇下流量。再弄个SAS系统给小三方用，顺手牵下人家的客户数据。这是在比谁更傻么？
抱歉，好像离题了。今天我们还是就着上篇文章继续，从地产开始讲，至于SAS系统如何拖三方客户数据，等我略微有点空了，再来深度挖掘下。
聚 焦
我们从去年第四季度开始，减少了房地产融资项目。一方面是融资通道被卡得厉害，另一方面则因为行业整体去库开始放缓。由于房地产企业资金支出集中在拿地环节，由于融资难度和成本上升，第四季度开始拍地与土地成交数据都开始下行（下图）。
并且从今年2月份的销售趋势看，地产行业处在下降通道中，我们来看下数据。
左图是一线城市2019春节对比2018春节的销售面积情况，右图择时2018全年对比2017全年的情况。2019年2月份一线城市成交面积都不太理想，二线城市也呈现出成交面积普遍下降的趋势。
下图左边是2019与2018年1、2月份数据的对比，右边是2018与2017一整年累计销售面积的增长情况。大部分二线城市在成交面积上出现了较大的跌幅，唯独成都、合肥还有福州三个城市销售量保持增长。
从投行风控角度，房子能卖得掉，房地产企业才有回款，偿债能力才有保证。这些区域的项目相对其他更安全一些。
三线城市的销售情况从2018年开始就不太理想，原因跟“棚改放缓”有关。小城市依靠当地去库能力，而大城市可以依靠不断净流入的人口完成去库。棚改项目的推行，一方面回收了土地，另一方面给动迁户金钱补偿，这些动迁户就有了购买力，纷纷跑到县城去卖房，开发商借此将三四线城市的商品房出清，这就是货币化安置去库存。
但是，由于前2年棚改发力过猛，一下子完成了预定目标的一半儿以上。在接下来的3年里，只能分摊剩余的目标。棚改投资金额开始下降（上图），小城市逐渐失去去库能力。体现在销售数据上，就是成交面积大幅降低（下图左）。
当然，具体项目还需要结合当地情况来分析。有些三线城市的城镇化程度很低，依靠当地局面仍然有不错的去库能力。只要楼盘价足够低，这些小城市的地产项目还是有利润空间的。当然，考虑到地产行业在政策面的不确定性，选择头部地产企业加上强担保措施非常必要。毕竟头部企业的融资能力更强，流动性也更好，地域风险的能力也就更好。
由于2月份由于春节的关系，开工面积和销售处于低点并不奇怪。从3月份的数据看，部分新开工面积、施工面积、竣工面积开始略微回暖。需要注意的是：新开面积里住宅上升，办公楼下降，商业持平（下图右上）。从项目角度看，商业地产（办公楼+商场）项目推出难度更大，比较依赖后续的招商和运营。今年对于商业地产项目基金，要注重其去库能力。有些项目是在去库的同时进行融资，一方面金额不多，另一方面回款比较稳定。这类项目只要做好风控措施，比如抵押、网签、强担保，风险还是可控的。相比之下，一些实体经济增长缓慢的区域城市，比如天津的办公楼、商场，特别是老楼，就必须要留心其出租情况。有些楼盘经过好几年出租率依旧很低，商业价值已经无法很好地实现。
我们用3月份的房屋成交套数和面积数据做个总结（见下图）：
无论是成交套数还是面积，跟2017年相比都是明显下降。
3月份开始，一二线城市成交面积同比上升，三线城市则不明显。
2019年，经济发达稳定的主要城市（一二线）的住宅项目的融资风险相较于三四线城市、商业地产类项目更加可控。
进入3月份后，一线城市北上广深的价格走势相对比较稳定，其中北京房价下行非常明显，上海适当下调，深圳持平，杭州微涨。全国70余城市的价格已经有所上涨，所以在本次政治局会议上，再次强调了房住不炒，主要还是考虑到房价上涨后对消费的挤压。
平均房价
房价上涨预期的限制，对于地方政府融资也会形成压力。依托于土地财政，地方政府能够有更多的收入，这样能从侧面增加偿债能力。很多地方政府自身造血能力非常有限（当地的经济税收不足），主要依靠外部输血（中央财政拨付与对外融资）。土地是非常好的融资载体，拿出一块地来发个信托，只要土地价格上涨，第二年同样这块地可以融到更多的钱来覆盖本息。可一旦房价不涨了，地价也就跟着不涨了，到期的债务兑付就形成压力。
当一个口子被收紧时，往往就会放开另一个口子。于是，我们看到了产品公募化的趋势，地方政府柜台债和属地募集，更大程度地去吸收资本来对局部的流动性进行补充，将风险分摊到每一个人身上。
今年地产会有几个现象：
第一，头中分化。
头部企业因为资金通路更畅通，能够得到更好的发展。而百名开外的地产企业压力会更大，因为非标融资的渠道基本都被卡死。
第二，城市分化。
每个城市在地产政策上凸显出各自的特性，在限购、贷款、融资、定价、落户等方面将出现差异化。
说完房地产，再来说下本次政治局会议的一些不可忽略的细节。
重新提到去杠杆，这次应该是有针对性的去杠杆，所以增加了“结构化”三个字。
对于不行的企业，以及表外的杠杆，该去就去。去杠杆过程中一定会释放风险，但要做好各种防护工作。不能也不会向前两年一刀切，否则维稳压力将增大。前两天看到诺远发了兑付公告，如果后续真的成功兑付，这就是一个非常重要的案例，说明财富管理机构在出现问题后，只要处理得到、酌情分析、各环节做好疏导工作，是可以最终以很小的代价释放风险的。这种方式，远比运动式治理要好很多。
另一个要点是资本市场，主导节奏的是科创板。上市公司纾困问题已经进入到第二个阶段，政府第一波的救助已经完成，企业需要依靠自身或者社会资本的力量来恢复元气，做强主营业务。这个环节的实施，需要一个稳定的资本市场。从当前两融数据看，目前二级市场已经开始逐步恢复了流动性，情况较2018年Q4时要好很多，各类机构已经开始布局，有些甚至出现火爆场面，今年二级市场是存在机会的。
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