产业顾问:可负担屋应设全国统一平台 加快匹配

（吉隆坡8日讯）随着政府宣布全国可负担房屋价格不再统一在30万令吉，并将在今年制定可负担房屋指南，产业顾问认为，负责可负担房屋的机构太多，难免让首购族混淆，建议政府可由统一平台管理，也能加速配对。

大马产业评论员潘荣德告诉《星洲财经》，我国可负担房屋种类繁多，为提高效益建议政府可制定一个全国可负担房屋（National Affordability Housing）平台作为监管机制。

“不管是中央还是各州可负担房屋计划，比如一马房屋（PR1MA）、直辖区房屋计划（RUMAWIP）、雪兰莪房屋计划（Rumah Selangorku）等，可以有统一平台及同步的资料库，通过这个平台监管，而不是每个可负担房屋计划都独立运作，各自为政。”

单一平台输入资料
全国统一处理

他深入解释，所谓统一平台是指当有人申请，只需在这个平台输入一次资料后，将来无论一马房屋还是各州的可负担房屋计划，只要有适合的项目可根据申请者需求推送。

“这样就不用让申请者一个一个平台去填资料等消息，而统一的平台可以有一个同步的资料库。假设对可负担房屋有兴趣的首购族是在康乐一带租屋，若附近有适合的可负担房屋项目，自然是优先获得考量的申请者，而不是逐一询问要哪个项目，这并不现实也没有效率。”

无论如何，潘荣德认为，政府一定要设立统一机制管理、监督和筛选所有可负担房屋计划，而这需和长期提高人民收入的政策双管齐下进行。

“首先，政府可以整理现有可负担房屋政策下各平台的项目，整合至一个平台之下进行监管，依区分类管理才能更好与合格购屋者适配。住在相应地区系统直接配对效率自然提升，第二步才是提高人民收入。”

房屋及地方政府部上个月推出勾勒未来10年的房屋发展大蓝图——《2026至2035年国家房屋政策》（DRN 2026-2035），涵盖6大重点、17项策略及59项行动计划，从可负担房屋、拥屋融资、租赁市场、购屋者保障延伸至乐龄住房等领域。

房地部也会运用大数据分析及人工智能（AI），根据不同地区的收入水平、地点及房屋需求，制定更符合当地实际情况的可负担房屋价格，并在《2026至2035年国家房屋政策》下推动4项法律改革，包括计划制定房地产发展法、建筑管理经理法及租赁法，以及修订2013年分层管理法。

新政策初始年
先落实3件事

上述大蓝图也阐明，今年作为新政策执行初始年，将先落实3件事，即（一）确保地方房屋计划是根据各自的县及镇水平，同时依据地方房屋库存、空置率、房屋户型及价格而定；（二）准备可负担房屋指南；以及（三）推行统一建筑物法规（UBBL）修订。

Rahim & Co Chestertons产业研究与咨询服务高级总监苏莱曼沙希也认为，可负担房屋确需要强化协调，尤其目前在中央及州政府层面，就有太多不同的可负担房屋计划机构。

“政府虽已成立国家可负担房屋理事会（MPMMN），但还是有必要加深各自的协调，因有效的住房系统除了要中央规划，也需政策协调、执行、监督、执法及持续评估政策。”

他指出，更重要的是根据联邦宪法，土地事务属于州政府权限，因此政策落实必须继续与州政府及地方政府密切合作。

政府各项可负担房屋计划让购屋者未能获取及时且准确资讯是一个问题，潘荣德还观察到一个明显问题，即很多低收入群体（B40）或中等收入群体（M40）真的投入申请，才发现需要一堆文件，比如收入证明、结婚证书（若有），还要有宣誓信等。

“对于B40来说，很多未必有固定工作，哪来薪水单这类文件，所以很多人连第一步都做不到，更何况是要成功提交申请。要想提高B40或者M40可负担房屋的申请率，除了政策助力，政府也需在资讯传播及教育方面下工夫，让他们知道如何正确申请。”

执法不严
可负担屋出租不自住

另一方面，苏莱曼沙希也点出我国可负担房屋计划另一个弱势，即需要加强执法，尤其是供屋主自住的一马房屋、直辖区房屋计划等，最终却用以出租，无形中剥夺有需要首购族的拥屋机会。

“这并非政策设计问题，而是执法的部分，监管单位应强化监管，同时提高公众这方面的醒觉，必须先教育才能让购屋者明白可负担房屋的初衷。有效执法也能确保这些房屋能惠及有需要的真正购屋者，而非沦为投资资产。”

他进一步说明，不止购屋者面对困境，发展商也有挑战，比如若购屋者选择不买或无法获取贷款，缺乏足够销售，则会影响发展商现金流，最终或影响项目竣工情况。

“因此，这说明住房政策必须在支持真正的购屋者，与确保项目具备商业可行性之间取得平衡。”