處理繼承而來的房屋可能並不如想像中容易。（示意圖：shutterstock/達志） 字級設定：小中大特 繼承一棟價值100萬美元（約新台幣3168萬元）的房子，本應是一筆可觀資產，但如果屋內租客拒絕搬離，新屋主想出售房產，反而可能陷入棘手局面。律師提醒，房產繼承並不代表既有租約自動失效，新屋主不能逕自將租客趕走，否則可能衍生法律責任。
據美國理財網站《Moneywise》報導，截至2025年8月的前12個月，美國約有34萬套房產透過繼承轉讓給新屋主，占所有房產交易的7%，創下歷史新高。對繼承人而言，如何處理房產不只是出售問題，也牽涉原有租賃關係。
以班傑明（Benjamin）的情況為例，他從過世的父親手中繼承一棟價值100萬美元的房子，原本打算出售，卻碰上屋內2名租客拒絕搬離。此時，他首先必須確認租賃關係是否仍然有效，以及自己身為新屋主可以採取哪些合法措施。
繼承房產不代表租約失效
Malek + Malek商業及房地產律師惠特尼（Cora Whitney）表示，繼承房屋並不會自動終止現有租賃關係，遺產繼承人或新屋主通常會承擔原房東的義務，也必須遵守既有租約。
加州房地產經紀人兼律師普萊維（William Plevy）指出，新屋主通常是在既有租賃關係下接手房產，因此在決定如何處理前，應先確認是否存在書面租約、租戶是否按月租賃、已經居住多久，以及適用哪些州和地方的租戶保障規定，同時確認是否存在合法終止租賃的理由。
即使租戶沒有書面合約，也不代表就沒有居住權。房地產律師、經紀人及建商傑可布森（Howard Jacobson）表示，這種情況下，州及地方法律將決定租戶能否繼續居住。通常沒有書面租約的租戶可能屬於按月租賃，房東可提前30天發出終止通知，但具體規定仍會因州而異。
租客拒搬不能自行驅逐
租戶的權利雖然限制了班傑明的選擇，但並非完全沒有處理空間。惠特尼表示，在某些州，如果繼承人計畫自己入住、讓家人入住或出售房屋，可能可以依法提前通知租戶，要求其在一定期限後搬離，但最終仍取決於州法律。
即使法律允許終止租賃，也必須依規定完成通知程序。若租戶收到合法通知後仍拒絕離開，屋主不能自行強制驅逐。
普萊維提醒，如果租戶在租約合法終止後仍不搬離，屋主通常必須啟動正式驅逐程序。更換門鎖、清空租戶物品、切斷水電瓦斯等強迫租戶離開的方式，都可能讓屋主面臨嚴重法律責任。
惠特尼也表示，當正式通知期限屆滿後租戶仍繼續居住，可能被視為非法滯留，房東可以提出非法占有訴訟，透過法院判決恢復房屋所有權。各州對相關程序的名稱不同，但租戶不願自行搬離時，仍須透過法律程序處理。
不驅離租客也能出售房產
對班傑明而言，除了發出通知、等待租戶搬離，再視情況進行正式驅逐之外，還有另一條路可選。
普萊維認為，有時最實際的方法並不是先把租戶移走，而是讓租賃關係繼續存在，直接尋找願意購買這棟房屋的買家。
也就是說，班傑明可以尋找接受屋內仍有租戶的買家。如果對方願意提出合理價格，他便可能出售房產並取得一筆可觀現金，而後續租戶問題則由新的屋主處理。
對繼承人而言，這也意味著房產出售未必得以驅離租戶作為前提。真正需要先釐清的，是現有租約、租戶權利及所在地法律，再依自身情況選擇合法處理方式。
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