豪宅价格率先下跌，澳洲房市会迎来下跌潮吗？

澳大利亚房地产市场最近出现新的变化，高端住宅的价格率先明显下跌，市场上的买家和卖家也开始变得更加谨慎。这会不会只是高端市场的调整，还是意味着更广泛的房价下跌正在酝酿？(点击音频，收听报道）

澳大利亚各大首府城市的高端房产价格正在迅速下跌。专家警告，这可能预示着整个房地产市场接下来的走势。

房地产数据分析机构Cotality的最新数据显示，悉尼和墨尔本高端住宅，也就是价格位于市场前25%的房产，跌幅已经超过入门级住宅的两倍。

两座城市的高端住宅价格，都较峰值下跌超过10%。相比之下，价格处于最低四分位的住宅，跌幅仅为3.9%至5.4%。

在悉尼，一栋位于Balmain East的豪宅本月以1280万澳元成交，较2022年接近2000万澳元的售价低了约700万澳元。

Cotality执行研究主管蒂姆·劳勒斯（Tim Lawless）告诉SBS News，从历史情况来看，房地产市场的高端板块通常会率先出现变化。整个房地产市场在今年3月达到峰值，而高端市场则在去年10月或11月就已经见顶。

随着澳大利亚储备银行加息的影响逐渐传导至市场，劳勒斯表示，借贷利率目前徘徊在9.5%左右，买家正面临严重的信贷紧缩，购买力受到明显削弱。

目前，收入处于中位数水平的家庭，需要拿出税前收入的一半以上，用于偿还一笔中位数房价对应的住房贷款。因此，过去有能力购买中高价位住宅的买家，如今正被迫转向价格更低的房产。

劳勒斯解释说，主流买家的需求正在转向价格较低的住宅，因为只有在这一价格区间，买家才更有可能证明自己具备偿还贷款的能力。

首次购房者、投资者以及对价格较为敏感的中端市场买家，如今都在争夺数量有限的房源，这使高端住宅挂牌出售时更容易受到市场下行的影响。

拍卖市场缺乏紧迫感

高端市场需求减少所造成的影响已经持续一段时间。卖家提供的折扣幅度不断扩大，房产在市场上的挂牌时间也越来越长。

新州独立拍卖公司AuctionWorks的董事兼首席拍卖师戴维森（Davidson）表示，市场最初最明显的一轮重新定价可能已经过去。不过，较为富裕的买家目前仍然没有急于重新入场。

戴维森告诉SBS News，高端市场受到的影响最为明显，过去几个月已经出现大幅价格调整。不过，尽管市场可能还没有触底，房价下调的速度已经明显放缓。

他表示，买家开始意识到部分房产具有一定的价格优势，但目前高端住宅拍卖市场最明显的特点仍然是缺乏紧迫感。他预计，随着未来几个月房价下调进一步放缓，这种情况才会发生改变。

政治争论持续

不断扩大的房地产市场跌势，也引发了围绕房价调整原因的激烈政治争论。

反对党领袖安格斯·泰勒（Angus Taylor）和联盟党高级议员将矛头指向政府近期的税收调整，包括负扣税政策，并表示这些措施已经严重打击了市场信心。

反对党财政事务发言人蒂姆·威尔逊（Tim Wilson）表示，房地产市场调整对任何人都没有好处，因为首次购房者需要花更多钱买房，而已经拥有住房的人则面临资产缩水。

工党领导人强烈反驳了这种说法。澳大利亚国库部长吉姆·查默斯（Jim Chalmers）援引财政部的模型分析指出，税收政策调整只是造成市场变化的一个次要因素。他认为，房地产市场下行主要受到高负债水平和高利率的影响。

住房部长克莱尔·奥尼尔（Clare O'Neil）则表示，房地产市场从高价位开始调整，是房地产周期中的正常现象。她指出，房产价值下降是让首次购房者重新获得购房机会所必需的一步。

Cotality的数据显示，在截至2021年的20年间，澳大利亚房屋中位价上涨了六倍以上，从12.3万澳元升至79.5万澳元。

多米诺骨牌效应

虽然高端市场率先受到冲击，但Cotality的最新数据显示，低价住宅市场也开始出现下跌。

随着各首府城市的挂牌房源增加，全国房地产交易量已经下降超过15%。

劳勒斯表示，低价住宅已经不再能够独善其身。随着更广泛的经济压力逐渐显现，高端和低端住宅价格之间的跌幅差距正在缩小。

随着高端住宅价格跌幅逐渐放缓，高端市场预计仍将继续影响整个房地产市场未来的走势。而此前推动房价上涨的低利率环境，如今正在逐渐消失。

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