奶茶火鍋搶灘 球場開發逼近 芝華埠繁華背後危機浮現
特派員黃惠玲／芝加哥即時報導 2026-09-16 13:08 ET 聽新聞 test 0:00 /0:00 Your browser does not support HTML5 Audio! 😢 華埠永活街奶茶店林立。(特派員黃惠玲／攝影)芝加哥華埠周末人潮熙攘，奶茶店、火鍋店林立，表面看來商機蓬勃，但在地社區工作者卻警告，華埠正從一個以居民生活、文化與社區需求為核心的地方，逐漸轉變成以遊客消費為導向的「旅遊中心」。
隨著商業租金、房地產稅不斷攀升，加上周邊可能迎來多座大型球場，華埠更好團結聯盟(CBCAC)擔心，華埠原有居民與小商家將承受更大壓力，甚至重演華府華埠在大型開發後快速仕紳化(gentrification)的歷史。
華埠更好團結聯盟項目助理主任唐茗君表示，現在來華埠的人，可能是旅客、國際學生，許多人到華埠的主要目的就是「吃吃喝喝」、拍照打卡，而不再是為了生活、生存，或深入了解華人文化。
華埠更好團結聯盟項目助理主任唐茗君。(特派員黃惠玲／攝影)奶茶火鍋當道 傳統商家受擠壓
這樣的客群轉變，也改變了華埠的商業生態。唐茗君指出，近年愈來愈多國際或連鎖品牌的奶茶、火鍋店進入華埠，業者可能是在加州等市場取得成功後，再進軍芝加哥華埠，背後主要仍是商業與獲利考量。然而，這些店家如今逐漸成為華埠的主流商業類型，傳統本土商家的生存空間則愈來愈受到擠壓。
茉莉奶白一到周末就大排長龍。(特派員黃惠玲／攝影)她以永活街(Wentworth Ave.)為例表示，大量奶茶、火鍋等連鎖餐飲進駐業，原有本土商家面臨的壓力愈來愈大。而租金則是另一項沉重負擔。唐茗君指出，華埠廣場商業租金持續上升，過去租約可能一次簽五年、十年，如今愈來愈常縮短為一、二、三年，意味商家更頻繁面對續約與漲租壓力。她說，華埠廣場店面月租幾乎已過萬元，「高到受不了」。
租金吃掉3至4成收入 小商家苦撐
根據芝加哥華埠更好團結聯盟(CBCAC)今年初進行的調查，受訪的8家華埠商戶均以服務本地居民為主，其中5家表示，本地居民占顧客約75%，另有5家已在華埠經營超過20年。租金是商戶面臨的主要經營壓力，8家中有7家的租金占收入約30%至40%。多數商戶也提到，正面臨連鎖店進駐帶來的競爭壓力。
喜茶也入住華埠永活街。(特派員黃惠玲／攝影)CBCAC政策主任許家晞也觀察到，華埠商業型態已因客群改變而轉型。過去不少店家販售的是居民日常所需的生活雜貨，如今迫於消費人口改變，逐漸改賣紀念品，迎合遊客需求。
從生活社區變觀光中心 恐走向空心化
他指出，一杯奶茶加稅後可能要8、9元，對不少華埠本地居民來說並非日常可以負擔的消費。當商家提供的商品愈來愈不是為居民而設，久而久之，華埠可能逐漸「空心化」，成為一個觀光與消費中心，失去原本的文化本質。
奶茶店在華埠廣場林立。(特派員黃惠玲／攝影)唐茗君也指出，華埠目前呈現一種矛盾景象：表面上非常繁華，尤其周末湧入大批消費者，但真正從這波繁榮中獲利的未必是在地居民、傳統餐廳與小商家；相反地，這些長期扎根華埠的人，卻可能成為租金、房價、交通與開發壓力下首當其衝的一群。
除了商業租金之外，房地產稅持續增加，也讓華埠居民承受更大壓力。唐茗君表示，芝加哥目前並沒有保護小商家、限制商業租金漲幅的相關條例，商業地產租金上漲，店家能夠採取的因應方式相當有限。
大型球場步步逼近 憂重演華府華埠經歷
華埠周邊大型體育場館開發，尤其令人憂心忡忡。
華埠更好團結聯盟主任陳本恩表示，球場興建可能為華埠帶來新一波的成長阻力。唐茗君則指出，如果白襪隊新球場及其他大型球場開發案分別落腳華埠附近的「78區」(The 78)及芝加哥河另一側，加上芝加哥火焰隊(Chicago Fire)等場館開發，以及既有的士兵球場(Soldier Field)，大量大型場館集中在華埠周邊，勢必進一步增加交通、房價與商業開發壓力。
她尤其擔心芝加哥華埠重演華府華埠的發展軌跡。華府華埠在大型球場進駐後，周邊快速開發、仕紳化，傳統華人商家與居民因難以承受成本上升而陸續離開。
許家晞說，相較全美其他城市的華埠，芝加哥華埠目前的情況或許還不算最嚴重，也因此社區的「危機感」相對較弱，但商業結構及消費客群的改變已經發生。
華埠更好團結聯盟政策經理許家晞。(特派員黃惠玲／攝影)他說，過去華埠的發展思維是以「居民」為主，商家考慮的是社區居民需要什麼；現在卻愈來愈轉向思考「有沒有更多遊客到我的店裡消費」。而真正為了體驗、認識華人文化而來到華埠的人，其實並不多。
對CBCAC而言，問題並不是反對遊客或商業發展，而是華埠的成長究竟能否讓原有居民與商家一起留下來。
「當一座華埠面臨永久失去那些『使它成為華埠』的特色時，如何永續發展值得深思」，許家晞說。
精華 FAQ
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Q1：芝加哥華埠目前最受關注的社區危機是什麼？
社區工作者指出，華埠正從居民生活中心轉向觀光消費中心，帶來商業同質化、租金飆升與本土商家被擠壓的問題，長期可能導致社區空心化。
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Q2：奶茶店與火鍋店大量進駐，如何影響華埠商業生態？
連鎖奶茶與火鍋店成為主流後，原本供應生活所需的本土店家被迫競爭，部分商家改賣紀念品迎合遊客，租金也常占收入3成到4成，經營壓力明顯升高。
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Q3：大型球場開發為何讓華埠社區特別擔心？
華埠周邊若再增加白襪隊新球場、The 78、芝加哥火焰隊等場館，將加重交通、房價與開發壓力。社區擔心重演華府華埠在球場帶動下快速仕紳化的歷史。
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